中介交易资金监管模式之争

　　林明

　　本周二，一项由北京建委和中介协会联合下发的《房地产经纪机构代收存量房交易资金情况调查表》悄悄下发到各大房产经纪公司，围绕杜绝挪用客户交易资金展开的监管斗争就此拉开帷幕。

　　争执缘起

　　在10月31日由中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办的2006年全国房地产经纪行业发展峰会上，建设部副部长刘志峰语气坚决地反复表示，未来房地产经纪机构不得管理客户的交易资金，近年来连续发生的恶性案件不仅使交易双方蒙受损失、中介行业形象被毁，更有可能引发各种连锁社会问题。

　　宋春华会长代表主办方，通报了从2004年起至今发生在全国的12起中介重大违法案件，其中北京坚石合同诈骗案累计诈骗370多万元，涉及数百人；另一起发生在天津的汇众经纪涉嫌资金可能上亿，500多人受到牵连。

　　面对中介这个资金挪用的高风险行业，建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉表示，建立安全的资金监管机制十分必要，由此，建设部明年将出台如何监管资金的操作细则，今年的目标首先是从下发文件角度禁止中介公司占用、挪用客户资金。

　　在最近一个月多内，建设部内部举办了数次研讨会，全部是针对具体交易资金管理办法，北京排名靠前的几家中介公司包括21世纪不动产、链家、我爱我家等，与市场物业担保公司、中间机构、经济学者受邀出席，对于资金管理现存各种显而易见的问题，各方并不持疑义，问题的焦点在于何种资金监管模式是市场主体能接受的。

　　侯淅珉介绍，目前主要有三至四种模式，分别是政府监管模式，银行监管模式，中介、银行、客户三方独立账户共同监管模式，及独立第三方模式。

　　这其中，政府监管模式曾于去年开始在天津、合肥等地试行，即由房地产管理部门下属机构对

二手房租售资金进行监管，效果不甚理想，原因是管理牵涉繁琐细节，且有一定专业性，政府部门人手有限，这一模式未获认可。“而纯粹的银行监管，由于银行不具备专业知识，也不可能实施真正的监管。”侯淅珉说。

　　余下的就是由中介、银行、客户三方共管以及独立第三方模式，目前在北京市场对这两种方式已经开始尝试，21世纪不动产今年与银行建立的资金共管账户，而以北京开太物业担保公司、我爱我家投资设立的伟嘉安捷等则属于第三方监管公司，此外北京房地产交易中心亦拟推出由行业主管部门、银行、中介及客户四方共管模式。

　　侯淅珉表示，哪种模式更贴近市场需求，目前还没有结论。通过研讨会，《第一财经日报》了解到，作为第三方监管机构，由于其独立性，有可能成为主流的监管模式，但是这一模式遭到了各大中介机构强烈反对，后者主张以更多样化的组合模式来共同监管。对此，侯淅珉说：“具体方案要在明年才能形成。”

　　得资金者得天下

　　对于保障买卖双方资金安全的一项监管方式，何以会引起各方如此重视，以至于反复辩论、唇枪舌剑？

　　一位中介业内人士向记者透露原委，表面上看，中介的主营收入来自于收取买卖双方2%~3%的中介信息服务费，北京二手房市场本来规模就不大，竞争激烈，仅靠这种服务费显然难以维持生计，于是占用客户交易资金来谋取更大差价就成为一种必要的选择。

　　具体的做法是，代收买房人或租房人资金后，不交给交易另一方，而是用这些资金去做其他投资，在北京建委一些投诉案例中，拖欠租售资金在半年以上的较为普遍。一开始，这种模式大部分被一些中小经纪采用，随着近几年大品牌的扩张，为了业绩，这些大品牌也纷纷加入战团。

　　更严重的是，挪用客户资金再去现金收房、吃差价本身就蕴含极大风险，房地产市场调控使得观望加重，资金回收时间加长，占用客户资金的时间也愈长，于是坚石、佰家等卷款案件相继发生。

　　尽管这种做法是明令禁止的，但让中介仍甘冒风险以身试法的背后是巨大利益驱使。目前现金收房、投资等收益已远远超过中介服务费，一单业务足够支撑一家门店一个月所有成本，“即使不挪作他用，动辄上百万的利息收入也很可观，何况代收资金后就等于稳固了房源，套住了买卖双方。”

　　几乎在2006年全国房地产经纪行业发展峰会同时，北京市建委也下发了再度强调禁止中介公司现金收房、拖欠房屋租金、扣留押金、不退订金等20种违规行为，本周二，发文开始对代收资金现象进行清查，要求月底前报北京房地产中介行业协会秘书处。为全面杜绝中介染指交易资金做好准备。

　　模式之辩

　　资金由第三方独立监管是国际上较为普遍的模式之一，其理念源自于英美法系中第三方保存权益的概念，大量存在于欧美，香港特区亦是如此。

　　北京开太物业担保公司总经理白钧告诉记者，独立担保公司的好处在于机构是无利益牵扯的公正第三方，保障各方权益，整个资金收取按照事前约定流程进行，避免了暗箱操作。尤其适合于诚信度不是太高的国内房地产二手房交易中。它的缺点是交易成本有少量增加，时间适度延长。

　　但是目前有的中小型中介对于监管模式的强大回声，显然源自其对客户资金的强烈依赖，失去这部分收益，影响着北京数千家此类中介经纪生态。

　　一些大型品牌中介在借鉴欧美先进的资金监管模式并结合中国房地产中介行业的发展特点，探索适合自身发展的模式，既能满足客户业务需要，又能满足资金安全的保障。

　　首先是21世纪不动产尝试与浦发银行试运行资金监管业务，即买家按照合同约定的流程将资金打入买卖双方、中介及银行共同设立监管的账户中，待房产权属转移登记办理完毕止，即买卖双方完成产权过户，银行只有在见到客户双方提供的相关凭证之后，才会将房款从买方转移到卖方，而中介公司自始至终无权动用这笔资金，确保账户的公正性和资金安全。

　　不过也有人对有些小型中介介入此模式提出质疑，包括中介在银行设立账户，以及中介自己成立监管公司，背后若隐若现都有中介的影子。“由于有利益关系在里面，怎么能保证是完全公正的呢？”一位业内人士认为，即便不动用资金，也会有其他问题，比如有些小型中介为了稳住客户而设计各种无法退出的环节，不能做到完全公正独立。这样看来，中介公司介入资金监管的模式的准入制度亟待出台。

　　事实上，完全要由一个有公信力的公益组织来操作似乎不太现实。“但是资金监管公司他们也有自己的利益，他们的公正又如何体现呢？”一位参加建设部研讨的中介老总反问道。

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