工业圈地的诱惑：灵活规划

　　靳冬

　　日前，国土资源部一则《为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号，下称“31号文”)，要求各地对工业用地出让价格进行调查，并要求于10月20日前将调查结果上报国土资源部。

　　这标志着地产巨头在工业地产领域跑马圈地的局面将有所收敛。但是，截至目前，仅见诸报端的只言片语都已经显示，无论国内地产巨头绿地、复地、富力等，还是国际开发巨鳄凯德置地、新世界等，都已经将大量工业地块纳入囊中。

　　地产商们热衷的工业地产，就是以工业类项目为由建造或经营项目用房的投资活动。简单一点说，就是以工业用地名义拿地，建工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼宇等，然后变卖或出租。更有甚者，可以在分期建设过程中，凭借配套设施等名义，灵活地处理用地性质，以达到变更的最终目的。

　　有投资机构的中介人士表示，一向只在北京、上海大展拳脚的海外资本，近来在把珠三角的广州以及一些二线城市视为下一个战略投资地，工业地产正是他们首选的投资项目。

　　面对巨头们纷纷转战工业园、物流园，广州某住宅开发商对此颇有微辞：“他们真是去做物流吗？你信不信用不了多久，那些土地就能变成开发建设用地了。”对于个中细节，这位开发商不愿过多的谈论，但他坚持认为，现在握在各种商家和资本手中的动辄上百亩千亩甚至几平方公里的大面积地块，无论其用地性质是工业、物流、仓储、还是旅游，最终都会有一部分演变为住宅、

写字楼开发建设用地。

　　而一位服务于开发商负责开发报建的中介人士也有自己的看法。“现在变更用地性质的难度比较大，手续也很繁琐，而且有一道必需的手续是变更后需要通过国土部门招拍挂，很可能这导致发展商花费很大力气去办理各项变更手续，但拍卖之后煮熟的肥肉落入别人口中。”

　　据悉，去年拍出的白云种鸡场地块便是一个很好的例子。原本是某大型开发集团积极办理该地块用地性质变更手续，但最后拍卖之时，被半途杀出的中鼎高价拍得。

　　尽管政策已经将用地性质变更的每一步都卡得很死，但是这位在广州市国土规划领域打滚了十余年的人士却没有将话说死。据透露，他以及他背后的一个团队，已经有过成功的案例，而且一直都有发展商委托他们办理相关业务。

　　在他看来，

房地产开发跟其他产品生产不一样，其他产品往往是一个流水线、一个模子的生产，没有变更的余地，而建房子不一样，可以有很多不同的规划以及设计，这便注定在生产过程中，房地产比别的行业有更多自主发挥的空间。“特别是大面积的地块，几千亩土地不可能都做工厂或者做仓库，总得需要配套建设吧。”

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