工业圈地背后隐藏增值红利

　　陈华

　　近期，某知名开发商所开发的物流园区进入深度开发阶段。继9月完成了部分仓储工程建设后，进入10月，该物流园区已经开始了商住区的开发。而根据该物流园区规划顾问透露，这个物流园区总规划面积约130万平方米，而其中，属于物流商贸的规划面积不到一半。其余基本为商住区及定位为多元化服务区的功能区。但是“所谓的多功能服务区，其实会以园林、会所等多种生活配套为主，也有酒店，俨然一个大型住宅小区”。这些商住区，出售对象主要是物流园区周边的大型企业的员工，售价可能在4000元/平方米左右。而在两年多前拿地时，这里的工业用地地价大致只是10万元/亩左右，地价相当于150元/平方米左右。

　　工业圈地获利颇丰

　　其实这只是工业园区圈地的一个缩影。广州有知名开发商的分公司开发部负责人透露，早在“8·31”大限前，由于土地出让市场尚未如目前严格，不少工业用地通过协议转让后，再申请改变规划。在通过后补交一些地价便可以建设住宅，因而获利甚丰。如广州东部某盘，原为工业用地，10年前买下时地价便宜，转变为居住性质后，补交了地价约为300元/平方米左右，其后随着市政配套成熟，这里的

　　除了开发商外，一些企业也因为工业用地转商用而获利。如2005年6月，广州规划局发布广钢所处地芳村区规划方案，广钢所处地区将从生产用地向生活用地转化。广钢股份(600894.SH)在这一区片拥有138万平方米土地41年的使用年限。2004年末，该项资产反映在无形资产科目里的余额是5092万元，从市场化角度保守估算，每平方米4000元，广钢138万平方米的土地总价值在50亿元左右。所以，目前市场普遍预计广钢股份的搬迁将给上市公司带来10亿~20亿元的潜在收益。

　　而在深圳的一些工业区，由于有政策支持，开发商甚至能不花分文直接转地。如深圳市宝安区正在进行的旧城改造，就涉及到厂房改住宅的项目，如果容积率在4.0以下，将免收地价，即开发商不用再支付多余价款就可直接转地。陈先生是深圳一家开发商的开发部人员，该开发商在2002年宝安区获得三块工业用地，其中一个工业园以200元/平方米获得。而如今这里的工业用地地价已超过400元/平方米。若通过规划审批后，无须补缴地价就能改变用地性质，则开发商不但可省下5000余万元的补交地价，还能获得可观的土地增值利润。

　　目前工业用地难改规划

　　但是不少开发商的开发部表示，现在要把工业用地改为住宅用地，困难程度很高。如2005年广州拍出的某地王，原来并非住宅用地，后有开发商看中这块用地，托了不少关系才把用地性质改为居住，但是由于改变性质之后，需要重新招拍挂，而进入公开出让市场后，该地块在拍卖时价格一路走高，该开发商最终不得不把地块拱手让人。

　　而在市中心区，目前开始在土地二级中介市场上陆续出现大面积工业及商贸旅游用地，少则数万平方米，多则上百万平方米的建筑面积让不少开发商大流口水，却因为目前对市中心的规划把关严格，难以随意更改用地性质而告吹。一些土地中介表示，番禺飞龙世界与天河世界大观就是明显例子，虽然这些地块风景优美，产权尚算清晰，而且规模够大，却由于名声在外，难以随意更改规划，因而总是一再流拍。

　　不过，广州还有一些开发商已经把目光投向了如东莞等地，某集团在东莞麻涌镇的3000亩钢铁物流基地已经动工，记者从麻涌镇镇政府外经贸办了解到，该镇有码头岸线的工业用地价格为8万／亩，不带岸线的为6万／亩，而且当地有一些与政府关系较深的人，还表示可以代办工业用地转住宅用地的手续。

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