资金逼宫沪上开发商 年关难过冒汗频频仍抛盘

　　翟宇

　　原有贷款到期、年底还有未结付的工程款、未到期的贷款利息也该付了……每到年底，都是开发商上演资金“大挪移”的时候，可今年，伴随着银行收缩贷款、楼盘销售停滞等因素，开发商的日子越来越难过

　　宏观调控的效应正日益凸显。

　　一个位于上海市中心黄金地段的地块正在上海联合产权交易所挂牌转让。“如果不是迫不得已，这个地块留下来自己开发将会有更好的前景，哪怕是找人合作。”一位业内人士感叹。

　　位于上海黄浦区苏州河南岸的这个地块，与有上海“商业第一街”之称的南京东路仅几个街口之隔，同时毗邻上海的市中心——人民广场。

　　11月15日下午2点左右，上海联合产权交易中心的一个会议室里正在举行一个房地产项目专场推介会，上述黄浦区的地块正是推介的项目之一。据负责该地块挂牌的人士介绍，可能会于近日组织一次现场勘察的活动。

　　抛盘无数

　　据了解，上述地块面积约2200多平方米，地面仍有一幢12层的商办楼，其中地下两层。上述负责挂牌的人士介绍，地块规划将拆平重建，仍为商务办公楼宇，“其高容积率是目前黄浦区内少有的”。

　　凑巧的是，同样位于黄浦区的一幢商务楼也正在寻找买家。该项目靠近外滩，位于江西中路、北京东路口，建筑面积近4000平方米，另有位于北京东路的立体停车库“捆绑”出让，整体叫价1.086亿元。

　　实际上，近期上海联合产权交易所的各种挂牌项目中，房地产是绝对的热点。仅在过去一周内，已有超过5个与房地产相关的项目挂牌，或出售股权融资，或出售房产融资，其中不乏对房地产市场萌生退意，悉数出让公司股权的。

　　上海电力公司日前将旗下的上海华城房地产有限公司100%的股权挂牌转让。福建泉州一家手里还有两个地块尚未开发的房地产公司，最近也将公司所有股权挂牌出让。

　　《第一财经日报》记者注意到，去年上海联合产权交易所挂牌出让的房地产项目在质量上显然不如今年。实际上，早在去年底，已经有业内人士明确地对记者表示，今后转让的项目会更多。

　　另外同时挂出的还有7套位于上海长宁区新华路凯旋公寓内的公寓。据负责挂牌的人士介绍，这7套住宅是以公司名义挂牌出售的，目前处于空关状态，房龄约10年左右。记者注意到，这7套住宅的出售是在“融资项目”内挂牌，而一般的房产出售都是在“资产项目”挂牌。

　　根据挂牌文件介绍，7套住宅的总价在110万至160万元之间，面积约100至140平方米。而记者在凯旋公寓附近的中介门店了解到，该楼盘的二手房挂牌价一般在每平方米14000元左右。以此计算，上述7套住宅的抛售价较二手房价格有超过2%的折让，幅度并不大。

　　业内人士表示，这些在产权交易所挂牌的房地产项目，大多都是从国有企业手中“吐”出来的。一般的民营企业如果想出售房产或是地块，不会选择这种公开挂牌的方式，他们更愿意在“私底下”寻找买家。而国有企业因为涉及国有资产是否流失的问题，必须经过产权交易所这一途径。事实上，上海不少位于市中心的黄金地块，都在国有企业的手里攥着。

　　该人士预计，连市中心这么好的地块都会流到公开市场上叫卖，从小开发商那里“吐”出来的地块将更多。现实正是如此。除了合生创展和万科这样的大开发商不停地在二级市场上寻找合适的项目，一些有准备的海外基金也加入了这场土地争夺战。据了解，某知名海外基金眼下已手握5个项目，其中有3个项目将争取在年底前结束。

　　银行惜贷 开发商年关难过

　　“按照往年惯例，年底到了，四出找钱的开发商肯定会增加，不过今年特别多。”一位常年从事金融中介的人士表示，现在银行都不愿意贷款给开发商，所以有不少开发商都变着法儿地找钱。

　　出售项目或许只是最无奈的选择。有更多的开发商在寻找能给他们带来资金的渠道。但是结果似乎也并不如往年。

　　上海众多担保股份有限公司的业务员告诉记者，他们公司今年也接待过不少希望通过他们的担保获得贷款的开发商，但能做成的并不多。据他介绍，担保公司实际上也是依附于银行，银行给公司的贷款额度是一定的，如果给开发商做得多了，那公司一些原有的客户就很难再获得贷款。另外，“银行现在对房地产的贷款严格限制，即便我们接下来，也不一定能申请到贷款。”

　　原有贷款到期、年底还有未结付的工程款、未到期的贷款利息也该付了……每到年底，都是开发商上演资金“大挪移”的时候，可今年，伴随着银行收缩贷款、楼盘销售停滞等因素，开发商的日子越来越难过。

　　一直从事委托贷款的某投资咨询公司负责人蔡先生，现在也对找上门来的开发商一挑再挑。“找上门来的大部分都是开发商，其中有很多都是开发了房子后卖不出去的，只能把这些房子拿来抵押贷款。”

　　但是，也不是有房子抵押的开发商就能获得贷款。蔡先生这里的标准是，一个楼盘投资在几个亿，建筑面积在10万平方米以上规模的，才有可能获得贷款，而且必须是上海本地的开发商，外地的开发商则根本不在他的考虑范围之列。

　　不过，对于此前盛传的银监会对发放给开发商的委托贷款进行严格控制的说法，蔡先生却表示，到目前为止，他并没有接到相关的通知，因此他们仍然按照原有的方式通过银行给开发商发放委托贷款。

　　不过，记者在走访多家贷款中介公司时，得到的回答几乎一样：银行对开发商的贷款已经严格限制，因此他们也很少接受类似的案子。

　　与此同时，今年上半年曾一度疯涨的银行信贷规模，也在下半年开始收缩，部分银行甚至对开发性贷款已基本停贷。

　　实际上，今年前8个月，全国银行系统共新增人民币贷款2.54万亿元，提前4个月用完了央行年初确定的2.5万亿元的全年目标，银行信贷收紧的信号已非常明显。第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬此前也曾向记者表示，国内的信贷一直维持着上半年增速较快，下半年有所收敛的惯性，今年也不例外。

　　一位担保公司的业务员甚至向开发商建议，现在大家都知道银行的政策，如果确实需要融资，还是不要找银行，去找其他的民间融资渠道。

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