地产商的真正寒冬已袭来

　　杨白楼

　　又一个冬天即将来临，对中国的地产商也一样。10月30日，浦东土地控股公司诉上海万邦企业集团拖欠土地出让金案宣判，万邦将付浦东土控近1亿元土地款。其实，早在2004年12月，万邦都市花园被查获在销售过程中存在严重违规行为，上海市房地局对万邦企业集团处以注销房地产开发资质证书和稍后提请工商管理部门注销其房地产开发经营业务的决定；上个月，由于该楼盘第五期的房产证迟迟办不出来，又被361名业主索赔1700万元违约赔偿金。土地款一日不缴，房产证一日难办。万邦已身陷困境，可怜部分业主也跟着为重金所购房子的私权合法性而忧心忡忡。

　　一叶而知秋。万邦事件绝不是个别现象。实际上，近两个月上海房地产拍卖市场格外红火，不仅

二手房、整幢或整层现房拍卖数量骤增，在建工程和“烂尾楼”也频频“卖身”。若非资金断档，债主相逼，谁愿贱卖“亲生孩子”？而资金链脆弱如秋风中飘摇之枯草的开发商，又会有多少？上海统计数据表明，地产商把土地使用权进行抵押的地幅，从2005年月均不足10幅，猛增至今年以来的月均30多幅，其中竟包括少数知名地产商。若非急于用钱，又有哪家愿意把可以孵金蛋的地皮押付他人？

　　一些地产商突然陷入潦倒之境，原因大致可归结为四点。其一，2005年二季度之前的约三年时间里，上海楼市的繁荣程度和

房价的涨速引领全国，不可避免地积累了一些泡沫，开发商们非理性开发行为普遍；其二，2005年的宏观调控，上海楼市受到的影响较大，由于项目销售滞缓，部分地产商受到重创，资金困境显现；其三，今年3月份市场才回暖，5月份地产新政便风云再起，第三季度全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，深圳和北京的同比涨幅依然分别高达12.3%和10.9%，只有上海下跌2.3%，多数地产商财务状况雪上加霜；其四，“社保案”的心理震慑。

　　那么，其他城市的地产商就可以幸灾乐祸地看“沪剧”吗？绝对不可能。首先就让我想到顺驰的故事。两年前，顺驰就开始饱受资金短缺的折磨，图谋上市不成，想要借债也泡汤，再退一步引进海外基金又半途遭甩，最后干脆吐血价卖了。据新东家路劲基建董事局主席单伟豹报料，顺驰目前拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿元。到底这是不是一个烫手山芋，还是留于后人说吧。

　　从2003年下半年开始，上海楼市就有唱衰之音传出，从2004年开始，全国多数一二线城市也都出现了这种情况。但事实证明，每次都是“狼来了”。今年以“国六条”及其“十五条细则”为主的新一轮调控，可谓势大力猛。近几个月的数据也显示全国房地产投资和房价增幅趋缓，但仍有部分城市的房价在高位运行。依笔者判断，部分城市房市的“好日子”也快到头了。因为中央的态度依然是：“少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。”

　　可以预见，今年5月份开始的房地产宏观调控将是一场持久战，极有可能延伸至明后两年。开发商如仍旧抱着2004年和2005年政策出台几月后即迅速反弹甚至报复性增长的好梦，注定将失望加失败。除了行政性调控之外，还有两个宏观因素也在同时挤压地产商的生存空间。一个是产业的周期性因素。经过四五年的高速发展，热点城市的房地产业客观上需要回调,其方式只是道“软着陆”和“硬着陆”的选择题而已。另一个是住宅产业转向的因素。在构建和谐社会的历史背景下，住房保障已渐渐成为住宅产业发展的主旋律，利润率较低的中低价、中小户型正成为市场绝对主流，即使财务稳健的地产商，也会因此受凉感冒，更多的只能等着被“冻死”。

　　(本文作者为资深地产评论人)

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