二手房增值税新规下月起执行 二手房过户将现小高潮

　　１１月１４日，北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。其中规定，从２００６年１２月１日起，个人转让二手房应依法缴纳土地增值税。昨日，多家二手房中介公司表示，新规定将使５年以下非普通住宅二手房交易成本增加，因此，１１月下半月该类二手房过户量将上升，１２月则可能出现下滑。但业内人士提醒，根据规定，普通住宅和居住满５年或５年以上的，国家免予征收土地增值税，因此，这类型的二手房不必急于过户。

　　预测一 投资重心将向普通住宅转移

　　２１世纪不动产分析人士认为，以中端次新房为主体的二手房者大可不必感到恐慌，土地增值税提高的是高端物业的交易成本。因为，国家相关税法有一系列减免措施。比如，在１９９５年

财政部国家税务总局的《实施细则》中已对免税政策做出了详细规定：凡居住满５年或５年以上的，免予征收土地增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税。居住未满３年的，才按规定计征土地增值税。此外，普通住宅免征土地增值税。

　　从目前来看，增值税影响的是高端物业的交易成本，将会进一步挤压高端物业投资者的利润空间。当然，５年以上的高端物业也不受影响。

　　因此，信一天市场部经理罗煜预计，该政策将进一步降低非普通住宅投资购房者的投资信心，投资重心将更多向１４０平方米以下普通住宅转移。

　　预测二 五年以下非普通住宅会集中过户

　　北京中原三级市场部研究人士指出，由于居住满五年或五年以上的非普通住宅，免予征收土地增值税。为了避免交纳占总房价１％左右的土地增值税，该类需求者将会赶在北京通知１２月１日前集中过户，引起短期该类房产交易量的上涨。

　　但是，由于非普通住宅的数量仅占到北京市总交易量的８％左右，因此对于北京市总交易量的影响较为有限。

　　链家地产和２１世纪不动产分析人士也认为，１１月下半月该类二手房交易会比较活跃，而１２月交易量将会出现一定的下滑。

　　【案例分析】

　　哪种土地增值税缴纳方式更省钱

　　《通知》中规定了土地增值税的两种计算方法，那么，究竟哪种缴纳方式更省钱？２１世纪不动产分析人士给记者算了一笔账：假如王女士于２００４年购买了一套１５０平方米左右的住宅，新房总价在１２０万元。２００６年，王女士想要转让，按目前二手市场的价格，这套住宅总价升至１６５万元。

　　计算方法一

　　对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的业主，按转让二手房交易价格全额的１％征收率计征土地增值税。

　　土地增值税＝１６５万元×１％＝１．６５万元

　　计算方法二

　　对于凡能够提供购房发票的住宅，按增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％计算土地增值税。

　　土地增值税＝（交易价格－房产原值－各种交易税费总合－每年５％的房产购买原值）�潱常埃�

　　交易价格：１６５万元

　　房产原值：１２０万元

　　交易税费：３．６万元（新房

契税：１２０万元×３％）

　　４．９５万元（二手交易契税：１６５万元×３％）

　　９万元（营业税：１６５万元×５．５％）

　　４．９万元（

个人所得税：约为交易价格的１－３％）

　　每年５％的房产购买原值：１２万元（２年×５％×２０万元）

　　土地增值税＝（１６５－１２０－３．６－４．９５－９－４．９－１２）×３０％＝３．１万元

　　通过上述计算，我们看到，第一种计算方式的税额要比第二种计算方式少。

　　信报记者 蔡雪婧 实习生 张辉