房产企业不愿意露富 利润巨人如何乔装成侏儒

　　叶国靖

　　房地产开发商是“利润巨人”还是“利润侏儒”?近日财政部的一纸会计公报把这个问题再度摆到公众面前。

　　这份公报显示：2005年对全国39户房地产开发企业、133个房地产开发项目进行的检查显示，房企隐瞒利润现象相当普遍，部分房企严重偷漏税，上述被查企业既涉及全国布局的大公司也有区域性中小公司，地域兼顾东、中、西部，其反映出的平均利润率是26.79%，比房地产开发企业账面的12.22%高出一倍多，有的企业实际利润率达57%。如此之高的利润显然不能说不是“巨人”。

　　“这早就是一个公开的秘密。”一位不愿透露姓名的上海知名房产公司负责人昨天坦然向《第一财经日报》解释了曾经讳莫如深的房地产业利润问题，“哪家房产企业没有在利润率与纳税额方面做过手脚？”

　　据熟知房地产开发业务的财会人士透露，开发商需要承担的税种主要有营业税和企业所得税。营业税在国内诸多城市定为5.5%，其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税与教育附加税。由于这部分税是根据房产商销售额征收的，避税空间不大，因而房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。

　　在浮华背后，“寡税地产”究竟是以怎样的隐秘手法来隐瞒利润？先看一则案例：X公司是一家全国布局的房产集团，旗下设立一系列关联公司，比如全资技术咨询公司、设计所、园林公司、小区智能化配套公司、广告公司等，称之为“产业上下游一体化”。该集团某项目公司高管称，设立配套公司目的之一就是总部想把市场研究、规划设计、园林配套、小区智能化建设、营销企划等业务交给自己的关联公司来打理，将费用定得很高，通过关联交易来转移利润。单广告公司一年收到的市场研究、营销企划活动费用就高达千万元之巨。“销售形成利润后，利润被分拆到这些配套公司，然后通过这一揽子公司的相关流程转变成所谓的固定资产等。当变成固定资产后，房地产利润已完成最后转移，改头换面成为不需要纳税的资产了。这样就可以做低利润率。”

　　这种做法通行于房产企业当中。熟悉此种操作流程的Y公司是一家专业化经营的房产公司，同时开发了五六个项目，这些项目都是跨年度、跨地域滚动开发的，客观上给房地产税收稽查带来了困难。税务部门检查税收时一般以1年为单位，而事实上，该房产公司的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。换言之，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时公司又会把前一项目中回笼的资金再投入到下一个项目当中。因此企业账面上甚至显示为亏损。

　　房地产项目连续滚动开发，项目决算期被人为滞后，迟迟不做工程结算，销售

商品房收入就可以一直挂在“应收账款”上不结转收入，导致成本难以厘清，企业所得税应纳税所得额难以确定。对于Y公司“模糊开发产品的完工标准”的操作手法，X公司旗下一位高管称：“一些房产公司存在这样两个做法：一是已完工项目未按规定及时结转收入和利润，并缴纳企业所得税；二是多个项目同时开发时不分清成本负担的对象。”

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