房产投资热度不减 稳定房价仍需努力

　　周剑初

　　本周，房地产板块在大陆和香港股市表现出色，成为市场的主要领跑者。尤其是地处北京、深圳这两个城市的房地产股，如北辰实业、金融街、北京城建、万科、招商地产等，更是成为上涨的急先锋。除了所谓人民币升值概念老调重弹外，市场走势反映出众多投资者对国内房价仍旧看涨的心态。建设部一位住宅产业主管负责人近日也表示，虽然房地产宏观调控的效果正在显现，但成效还是初步的、不稳定的，部分城市房价上涨压力依然较大。

　　有开发商将这种压力归因于近期出台的金融政策。如，央行上调后的新存款准备金率将于下周三正式实施，这将再次冻结商业银行流动性约1500亿元，银行对开发商的放贷能力将会受到一定削弱。在

房价上涨“明星”城市北京，有开发商将涨价压力归因于北京市银监局一项新规：银行不得向未封顶楼盘购买者发放按揭贷款。

　　这些言辞本质上都是借口，毕竟热点城市房价上涨并非始自今日。

　　实际上，与前几次一样，提高准备金率这种金融手段仍是在当前经济持续景气和流动性持续过剩背景下实行的，提高准备金率并不会导致资金面出现拐点。对房贷来说，房龄较老的

二手房、房价偏高区域的普通住宅、第二套房的贷款可能会受到一些影响，而

房地产行业按揭贷款总体所受负面冲击不会太大。业内人士认为，房贷仍将是银行优质贷款品种之一，特别是已经获准开展的按揭贷款资产证券化(MBS)为银行分散房贷风险提供了新的手段，将在一定程度上降低银行房贷风险程度。

　　主体封顶方能按揭其实并不是什么新政策，它最早出自2003年央行121号文件。但是，由于众所周知的原因，121号文件随后并没有真正落实。根据建设部《城市商品房预售管理办法》，只要土地证、工程规划许可证和施工许可证“三证”齐全，预售房投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期，就可以申请预售证。如果北京银监局的规定能扩展到全国，自然意味着开发商以少量资金滚动开发的模式将被打断，开发商的贷款融资能力和项目开发进度、后期商品房定价空间都将受到限制。但是，相对于期房销售，主体封顶才能按揭仍不能认为是纯现房销售，只可以视为准现房销售。有专家认为，尽管准现房销售提高了预售条件，但是较于真正的现房销售，开发商还是有一定的融资途径。

　　应该承认，自2004年中央调控房地产行业以来，开发商对贷款的利用相对来说一直处于限制之中，但是，一些拥有优质资源和突出竞争力的大中型开发商，宏观调控以来从银行获得的贷款及其授信额度却基本上未受影响，有的甚至不降反增。在金融新政正式实施以后，相信大型优质开发商依然具有很强的获得贷款能力。

　　愿意为国内房企融资行为埋单的不只是境外股民，有消息称，投行大鳄摩根士丹利正在筹建一个高达80亿美元的房地产投资基金，其预期年回报率将高达20%。摩根士丹利计划将此基金中75%的资本投向日本和德国等发达国家市场，另外25%投向中国和印度这样的新兴市场。有数据表明，摩根士丹利已经在全球购买了超过600亿美元的房地产项目，那么，其下一步80亿美元的25%即20亿美元将用于购买中国和印度的房地产。除大摩外，另有消息称，美国一些养老基金已“加盟”至房地产基金中，以期从中国等红火的房地产市场获取高收益。

　　从国内到海外，从股民到“基民”，看涨国内房价的人不在少数，这从另一个侧面说明调控房地产的任务并不轻松。从近阶段出台的系列措施看，调控的重点在于调整房市结构，意图在于稳定房价。但从各种迹象看，目前形势仍不乐观，稳定房价还需付出更多努力。