伦敦的房地产经验

　　本报记者 周亚玲　北京报道

　　近日，英国的地产开发商GLADEDALE GROUP，将推广英国伦敦的RoyalQuay和爱丁堡的QUARTERMILE两个项目的首站选在中国。该公司的海外代理高力国际称，对于东南亚市场，他们已然熟悉，购买力挖潜已到了一定程度，而来中国正当其时，他们将首站选在了中关村万柳新区的万城华府。

　　房产投资是何趋势?英国房价为何迅猛趋高？房地产治理有何经验？通过下面的对话，这些问题他们娓娓道来。

　　经济观察报：我们想知道你们是基于什么情况来中国推广楼盘，是不是和在英国看见越来越多的中国人，特别是江苏、浙江的一些实力阶层在英国购买住房有关？

　　Daniel Marsden(英国高力国际中国项目主管)：我们一直在关注全球地产市场的投资动向，香港、新加坡、东南亚很多华人对欧洲，特别是英国投资买房一直保持浓厚的兴趣，在这些地区市场我们已经做了十几年。我们对中国这几年的政策有一些了解，随着中国改革开放的不断深入，我们看到中国大陆的有钱人越来越多，特别是中国人的生活水准达到相当高的程度，我们认为中国是一个全新的市场。

　　经济观察报：英国的

　　Kareen.Davidson：从我们的角度来看，我们不认为英国的住宅市场存在潜在的危机。英国的房价确实是涨得很厉害，但是你纵观地看涨速，其实它的速度没有上海、北京那么快，是很稳定的、慢的，不是飞跃的。第二，你要看潜在的购买力。尤其是东欧的移民，他们的到来，极大地提升了中低物业的价格。中低物业价格的提升，同时也推动了高档物业价格不断上涨，明年有两个新的东欧国家加入欧盟，不久的几年，不断有新的国家加入欧盟。同时英国又是一个英语国家。

　　Daniel Marsden：英国过去几年的经济非常好，稳步上升，英国的贷款利率比中国低，在4.35%-6.5%之间，去年年初房屋贷款利率才到3%，通货膨胀率也非常低,就业情况非常好，失业率很低。未来一些年很难看到经济下滑的情况。如果你看好英国的经济，就会看好英国的住宅市场。在投资市场横向比较，英国住宅市场的投资回报是高于其他任何一种投资的。而这些投资回报的数据是由权威部门发布的。

　　经济观察报：提一个关于住房质量的问题，中国从1998年到现在，出现了很多住房质量问题，地下室漏水等等。英国有什么好的模式来保证开发周期比较稳健，保障建筑质量？

　　Kareen.Davidson：在英国，银行看到该项目已经预售了一定的比例后，银行就放贷出去，开发商资金到位了，后期运作就很通畅了。对于个人购房，一开始只用预付10%房款，到了房子交付的时候，交付剩余的90%，个人风险不大。而我们公司有足够的资金，所以我们就不贷款开发。

　　经济观察报：你们开发住房的建设周期一般是多久？

　　Kareen.Davidson：我们这次带到中国的项目，伦敦的皇家水岸新天地2003到2008年分期分批竣工交房，446套HOUSE，在英国已经是很大的开发项目了。因为政府对土地的控制非常严格，不像中国很多高密度的板楼。爱丁堡的项目，是从2005-2012年，占地19公顷，是个非常大的项目，包括写字楼、公寓、娱乐场所等。

　　经济观察报：工程监理方面，英国怎么保障第三方监理公司的独立性，或者以什么模式来保障工程的质量？

　　Kareen.Davidson：我们也会请监理公司来监督工程的质量，和中国不一样的是，我们会给工程买保险，保险公司也会监督工程的质量，保险公司会要求买保险的工程达到他们的质量要求。

　　经济观察报：英国从2004年来已经加息4次了，今年8月份又加息了一次，是不是政府有出于防止房价不断上涨的考虑？

　　Daniel Marsden：英国政府是在致力于房屋价格走缓一点，或者说上涨得不是那么厉害，因为在过去的五六年，英国的房屋价格上涨确实很厉害，和其他国家比较，伦敦和整个英国地区，上涨是显而易见的，英国政府为了保障中低收入的利益，不让整个住宅市场使普通人的住房需求变成一种梦想。但这种情况下，加息是政府一种调控房价的方式。今年8月，贷款利率从4.5%调整到4.75%。高丽国际的专家预测，到今年圣诞节之前，还会增加0.25个百分点，但从侧面说明市场需求实在是太大了。上调利率也无法抑制购房的热情。尽管这样，和其他国家比较，澳洲、美国、英国的利率还是很低的。市场还有其他的预测，说英国的利率可能会调回原来的水平。

　　经济观察报：能否解释下英国政府为了保障中低收入者的“部分产权买房计划”？

　　Daniel Marsden：对于一些公共职能的职业，教师、警察等中低收入者，购买住宅会有些困难。英国政府有一个协会帮助他们。有个计划，开发商在建项目时，要有一些比例的住宅是加入该计划。只要你是符合条件的人士，就可以购买这计划内的房子，你可以先购买25%的产权，协会拥有75%的产权(协会这部分产权是由政府、银行、抵押银行分担的)。买房人开始是按月向协会交租金，等以后经济状况发生改变，就可以将协会拥有的产权陆续买回来。先前交的租金是归于在购买协会拥有的产权。

　　经济观察报：英国一般收入者买房子大概要5-6年时间，不包括

　　Daniel Marsden：英国银行考核还款能力，在不超过净收入的60%的限制内贷款。在英国买车、装修、上学都可以贷款。在英国买的房子，一般都可以立刻入住了，进一步的美化和装修对英国人来说是长时间的DIY，不会有很大的资金缺口。

　　经济观察报：您认为对开发商最重要的是什么？

　　Kareen.Davidson：地段、资金、客户。

　　来源：经济观察报网