深圳房价不落反涨 调控跟进前景未测

　　本报记者 周涛 深圳报道

　　10月31日，包含了3万多平方米公共租赁房的深圳国土局宗地号为A906-0312的土地被深圳招商地产以超过4.8亿元获得。

　　在本轮宏观调控中一向领先出招的深圳第一个出台了地方调控细则，第一个出台了未来5年的住宅规划，第一个推出了公共租赁房。但是，根据广东省统计局于日前披露的统计数据，今年前3季度，深圳新房价格平均高达9691元/平方米，同比去年前三季度高涨了31.9%。一位业内人士表示，这一统计数据，表明现阶段深圳抑制房价的调控措施失败。

　　尽管在本轮地产调控中，深圳政府表现积极，反应迅速，但是，深圳市政府在这一系列调控措施中透视出的行政逻辑与所期望达到的调控结果依然值得怀疑。

　　深圳调控失败？

　　“深圳

房价前三季度上涨超过30%，这表明了深圳抑制房价的调控措施失败，至少是有问题的。”一位业内人士分析认为。

　　根据深圳市土地房产研究中心的统计，2004年前三季度住宅均价为5918元/平方米，2005年为6639元/平方米，同比上涨12.18%，而2006年前三季度的房价9691元/平方米，同比去年前三季度高涨了31.9%。房价上涨趋势没有被抑制而是相反。

　　对于今年三季度房价上涨超过30%，深圳中原深港研究中心总监张伟则认为，这一数据包含了调控措施出台前上半年的房价上涨因素，因此，并不能以此数据判断深圳现阶段的调控失败。

　　深圳综合研究院的周旭教授表示，这一数据反映了深圳住宅市场的真实情况，也与老百姓的普遍感觉一致。周旭认为，深圳作为全国响应中央地产调控比较积极的城市，一些措施迅速出台，抑制了

房地产市场的投机，也导致了消费者大量持币观望，这对地产市场过热是有好处的。

　　但是，另一方面，周旭认为，房地产调控的一些措施执行后，

开发商也放慢了开发速度，由于严格各项审批制度后，已开发项目推向市场速度也在减慢，导致整体供应量下降，房价上升成为必然。

　　不过，在最后一个季度，这个情形可能会有所改观。9月全市共新推出20个项目，供应套数及面积均大幅增长超过3成，9月一手房均价为9345元/平方米，较8月下降8%，极有可能改变近5年以来房价逐月上涨的趋势。

　　深圳的调控逻辑

　　“尽管深圳市政府在响应中央的地产调控方面反应迅速，但是，深圳市方面的调控行动显示其并未真正拿出资金、土地供应以抑制房价上涨，完全交由市场调节来实现抑制房价的目标是不现实的。”一位业内人士分析认为。

　　10月31日，备受关注的A906-0312的土地被深圳招商地产以超过4.8亿元获得，项目占地约9.3万平方米，建筑面积222770平方米。该项目中包含了31503平方米的公共租赁房，由于这部分公共租赁房在建成后无偿交给政府，产权亦属于政府，除去该部分公共租赁房，招商地产获得的该项目的楼面地价约为2500元/平方米。

　　同一天，招商地产在宗地编号为A909-0097的项目竞标中亦胜出，项目占地约14.8万平方米，建筑面积222221平方米，项目楼面地价约为3300元/平方米。

　　此次竞标前，因为A906-0312项目包含了公共租赁房，而且必须无偿为政府承建，因此业界普遍认为A906-0312项目竞标的楼面地价会大大降低。但是，事实上，两幅同样位于深圳宝安区观澜街道办的土地的楼面地价相差800元/平方米。

　　而深圳一家地产公司的研究部总监认为，800元的差价并不表明包含公共租赁房的项目的土地供应价更低。该人士表示，由于A906-0312项目容积率为2.4，而A906-0312容积率为1.5，二者现房的售价可能相差也在约500-1000元之间，以此计算，二者的地价差异就很小了。

　　“政府希望在不直接付出真金白银的前提下来解决部分公共租赁房的问题，但事实上土地供应价格下降有限，这样就产生了另一个矛盾，在包含了公共租赁房的项目内的商品房的价格势必不会低。”一位业内人士分析认为。

　　“深圳希望在市场竞标过程中顺道解决公共租赁房的问题，这体现了深圳政府不愿为此付出资源(包括资金、土地等)的思维。”一位业内人士分析认为。

　　市场认为的抑制房价最关键的环节，加大土地供应量方面，深圳市政府依然没有做出更大的举措。

　　根据深圳在9月份公布的深圳市2006-2010年住宅规划中，2006-2009年深圳年平均商品房土地供应量都超过2平方公里，约为此前的4年每年供应量的一倍。但是，在2006-2009年每年超过2平方公里的土地供应中，平均每年只有约一半的土地供应为新批土地，另一半土地来源为“利用存量土地”。

　　深圳综合研究员周旭教授分析认为，“利用存量土地”也就是指利用闲置土地与旧城改造、城中村改造的土地。但是，周旭认为，这些存量土地要按期清理到位是一个巨大的挑战，而且存量土地的价格因为各种环节的因素可能会更高。

　　企业责任还是社会责任

　　“参与此次包含了公共租赁房地块招标，是招商地产在保证股东利益的前提下尽到企业社会责任的发展思路。”招商地产营销中心总经理助理李杰对记者表示。

　　A906-0312项目因为是深圳首次推出的包含了公共租赁房的项目，此前，业界普遍认为可能中标的企业一定是实力雄厚、信誉良好的地产公司，除此之外，招商地产因为在历史上承担了深圳蛇口片区的开发而获得政府信任也是一个重要因素。

　　企业承担社会责任成为在地产调控背景下的一种向政府、公众示好的积极行为，但是，值得注意的是，在深圳前三季度房价同比增长超过30%数据公布前后，深圳市国土资源和房产管理局日前公布了第一批房产开发土地供应及开发利用情况，数据显示，自从2004年以来，全市批准房地产用地435宗，但至今仅有92宗完成及部分完成开发。并有人士指称，深圳近两年房价大幅上扬，开发商囤地是重要原因。

　　一位业内人士称，上述数据所统计的项目开发时间均未超过两年，囤地在深圳并不像想象的那么严重。该人士表示，上述数据公布是否有将房价上涨委过于开发商的嫌疑？

　　“实现抑制房价上涨，提供大量保障，房地产企业在积极承担社会责任是值得鼓励的，但是，调控目标的实现主要还是依赖于政府。”周旭表示。

　　来源：经济观察报网