物权法六审完成 明确拆迁补偿应当给予

　　许慧颖

　　一波三折仍未通过表决的物权法本周已经完成第六次审议。据悉，12月还将进行第七次审议，主管部门希望七审稿能够通过明年人大表决。

　　草案六审稿吸收了常委会前五次审议和社会各方面的意见，在一些重大问题上做出修改。部分专家评价说六审稿已经比较成熟，特别是删除了“土地承包经营权可抵押”等条款。但也有专家认为，六审稿仍未能明确界定公共利益，有些条款的操作性仍有待商榷。

　　而物权法专家李钊向《第一财经日报》表示，明年十届全国人大五次会议上通过七审稿的时机尚不成熟，不过有望在2008年3月通过。李钊是国内最早研究物权法的，并在2001年就曾参与过起草物权法草案。

　　确定征地补偿费构成

　　六审稿在征地补偿上规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、土地附着物补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。”

　　审议过程中，有的常委会组成人员认为，“合理补偿”的标准不够明确，有的建议按照有关法律、行政法规对补偿内容作出原则规定。农村和城市的征收补偿问题，法律委员会依据土地管理法、城市房屋拆迁管理条例等有关规定和最近国家关于加强土地调控有关问题的规定，做出上述修改。

　　六审稿也对因公共利益征收城市房屋问题做了细化，增加了“应当给予拆迁补偿”。根据国务院的条例规定，拆迁补偿包括两部分的补偿，可实行货币补偿，也可进行产权置换。

　　“小区车位

　　应先满足小区居民”

　　六审稿对车位及车库的描述为：“车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　经全国人大法律委员会反复研究之后，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。从目前多数地方

商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买的，有的是

开发商附赠的，有的是业主承租的，一般都有约定。据此，目前的物权法草案做出上述修改。

　　但李钊认为，“首先满足”表述不清，操作起来有难度，是一句空话。他表示，这个问题的症结在于没有界定清楚专有部分和共有部分。单独规定车位、车库不合理，业主的利益无法得到保障。他指出，只有把业主专有部分和共有部分界定清楚才能从根本上解决以上问题。

　　界定缺失

　　在李钊看来，六审稿中有一些概念仍未界定或界定不清，这些问题都需要完善：

　　首先是公共利益。此次修改稿仍未界定引起广泛关注的公共利益。有参加者透露，审议中两种观点发生碰撞：多数人认为对公共利益有必要界定，但由于很难界定，所以建议在《物权法》中对公共利益不予界定；另一种声音与李钊的看法一致：认为要防止公共利益被滥用，还是需要界定公共利益。

　　对此，全国人大常委会法工委民法室主任姚红曾表示，公共利益更多地涉及到公法领域，具体界定由其他法律做出具体规定较为妥当，所以六审稿没有对公共利益做出界定。

　　其次是业主大会诉讼资格未明确。李钊认为，目前多数矛盾是由于诉讼权不严格而引起的，导致诉讼权矛盾纠纷无法解决。

　　应该“以无限责任的合伙人组织来定位业主大会”，这样就可以把责任追究到人头，而且还应该规定每次诉讼都要有三分之二以上业主授权。

　　第三是业主可自治管理。针对目前物业公司和业主之间的矛盾纠纷，六审稿规定“业主可自治管理”。李钊认为，这一规定极其不合理，反而有可能引致更大纠纷。由于目前

物业管理收费属于企业经营收费性质，要办工商登记和营业执照，要纳税。而业主自治管理会人为地诱发违法行为，物业公司是市场化高度发达社会分工的产物，符合市场需要。因此，应该把这一条款去掉。