深圳城中村改造 尝试宅基地入股

　　本报记者 周涛 李咏 深圳报道

　　日前，深圳市重点旧改项目田厦新村推倒重建工程正式启动。该项目采取了村民以宅基地入股改造城中村，并参与项目利润分配的新方式。

　　按照这样的模式，对村民的宅基地不再另行补偿，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。

　　发改委宏观经济研究院区域经济室主任高国力认为，“深圳的城中村改造新模式，具备一定的参考价值”。

　　历史症结

　　深圳综合研究院周旭教授分析，深圳城中村问题存在诸多重大难点。一是改造量巨大。城中村改造涉及到原村集体经济组织320个，自然村2000多个，面积约占深圳总建筑面积的1/3，居住人口有几百万。仅在深圳特区内，城中村就有超过5000万平方米的建筑面积。

　　拆迁赔偿也是难题。周旭说，深圳城中村具有独特性，不同于内地旧城两三层的建筑，很多在深圳被称为“农民房”的住宅，都是8层甚至更高，赔付成本非常高。近两年

　　拆迁难的另一个原因是，拆迁后原住居民已经习惯的高额租金回报，将不复存在。深圳的农民房一栋楼都有上千平方米，年租金收益动辄几十万甚至上百万元。村民要求，拆迁后要能够继续维持其一贯的富足生活。

　　新模式

　　尽管困难重重，但深圳城中村改造已刻不容缓。按照深圳市城中村改造总体规划，2010年之前，深圳特区内城中村的拆除重建规模要达到总量的20%，特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。这一规划也被写入新一轮地产调控之后深圳公布的住房建设5年规划。

　　地处深圳市南山区繁华地段的田厦新村占地2.9万平方米，范围内有村民住宅楼80多栋，多层住宅楼2栋，厂房、综合楼5栋，总建筑面积6.09万平方米，总居住人口2800多人，其中户籍人口约800人。这些建筑大都残旧、杂乱、无序，引发了环境、卫生、交通、消防、治安管理等一系列问题。

　　一位参与制定田厦新村改造方案的人士对记者表示，田厦新村的改造方案启动于2003年，最初确定的改造主导方就是深圳市田厦实业股分有限公司(下称田厦股份)。记者调查，田厦股份是田厦村民及村集体发起成立的公司。

　　深圳市工商局的资料显示，田厦股份1987年注册成立，公司注册资本7162万元。股东由三部分构成，持股比例基本上是三三制，其一为合作股，由999名村民共同持有，其二为集体股，由田厦村集体资产管理委员会持有；其三为募集股，由该公司法人郑稳棠等1123人持有。

　　知情人士介绍，田厦新村改造方案为：由田厦股份负责田厦新村的改造、开发、建设，村民以其宅基地入股，田厦股份成立单独的项目运作部门。开发所需资金，由市区两级政府出一部分，该部分主要用于补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。另外，田厦股分和村民自筹一部分。预计，改造总投资达到5亿-6亿元。

　　田厦新村预计2008年改造完成。改造后的田厦新村将成为集商业、办公、酒店、居住于一体的多功能现代化生活小区，总建筑面积15.75万平方米。其中，住宅6.7万平方米、商务公寓2.9万平方米、商业2.3万平方米、办公及酒店3.8万平方米。

　　田厦新村改造完成后，村民可以分配获得相应住宅，分配面积为宅基地面积的7倍。由于改造前很多村民住宅一楼基本上是作为商铺出租，有很大的收益，改造完成后，根据各村民原商铺的位置、租金高低，可以分得相应的商业面积。其余的办公楼、酒店包括停车场等公共设施归田厦股份所有，其收益按项目持股比例进行分配，村民又可以得到一笔收益。

　　“深圳城中村改造一直是深圳城市发展和房地产开发建设的难题。田厦新村的改造方案是平衡多方利益的创新方案，值得研究。”周旭认为。

　　标本意义

　　“田厦新村的模式，解决了拆迁、赔偿两个难题，在全国范围内也具有一定的参考价值。”周旭说。

　　周旭认为，田厦新村改造方案有三个优点：一是深圳市政府方面达到了改造旧城区的

　　田厦新村改造后，住宅大部分仍归村民所有，租金不高，在深圳市政府廉租房尚未大量开发之前，城中村里的出租房可以较低价格供应市场，在一定程度上承担廉租房的功能。

　　高国力则认为，田厦新村的改造方案有着深圳的独特性，深圳城市化进程较快，村民的市场化意识较强，村民、村集体的财富水平也较高，这是政府不做大量投入解决城中村改造的重要前提。

　　而就改造模式本身而言，深圳市综合研究院李津逵教授认为，创新之处在于两点，一是宅基地入股，二是村属公司自行改造。

　　田厦新村改造方案目前存在不确定性之处在产权方面。田厦新村改造范围内的土地均属于村集体所有土地，在现行法律框架内，改造后建成住宅及各类商业物业后，要顺利上市交易必须转换为国有土地。周旭认为，应没有障碍。他介绍，2002年启动的深圳渔民村内改造，今年6月，深圳市房地产权登记中心已经向渔民村的24户原村民发放了城中村改造的第一批产权证，改造后建成的原村民自住房可以取得完全产权并进入房地产市场交易。

　　来源：经济观察报网