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危险游戏:工业用地曲线开发住宅

http://www.sina.com.cn 2006年10月22日 14:37 中国经营报

  本报记者 李乐北京报道 刚刚过去的黄金周七天长假,河北三河市兴达集团的一众高管们一定觉得非常郁闷。

  9月30日,一块本来已归入该集团名下的16.5万平方米(约250亩)的工业园区用地,又要被北京中都国际拍卖公司拿出来再次拍卖了。虽然在三河市人民法院的反复交涉下,此次拍卖的最后关头被推迟,但他们跟拍卖公司之间的诉讼官司,以及这幅曾被视为到口 “肥肉”的地块,依然让他们头疼不已。

  一切还要从三个月前的6月28日说起。

  如意算盘

  这一天,随着中都国际拍卖公司拍卖师一声槌响,兴达集团以1.04亿元的报价拿下了亚星数码科技园内的上述地块。当时,兴奋的集团高管们没有人意识到,他们围绕着这块地所打的种种如意算盘,正面临彻底落空的命运。

  亚星数码科技园坐落在与北京通州区接壤的燕郊经济技术开发区,到天安门的直线距离不过40公里。兴达集团在此经营多年,已开发住宅超过600万平方米。但整个燕郊开发区住宅用地接近枯竭的现实,早就让他们坐立不安了。

  2000年前后,该开发区土地指标即基本用完。考虑到开发区经济持续发展的需要,河北省政府从省级机动指标中为其增加了16000亩的用地指标,其中1/4用于商业

房地产(即住宅)开发。6年多来,这4000多亩住宅用地也所剩无几了。

  但燕郊开发区近年快速上涨的

房价,令兴达集团欲罢不能,亚星数码科技园顺理成章地进入他们的视野。作为产业园区用地,该地块在原控制规划中便有大概1/5面积为配套住宅用地,而且园区至今尚未动工开发,规划尚未落实,为日后的操作留下了空间。

  “拿下来再说!”这是兴达高管们对此的共识。因此,兴达启动开发那1/5配套住宅用地的同时,向开发区管委会分批次申请“调整园区原有配套住宅用地比例,并缴纳一定数额的增容费”,实际上是谋求在工业用地上曲线进行住宅开发。

  当然兴达方面也留了一手:园区中一小部分土地仍保持工业用地属性,并继续招商,让外界看起来这里仍是一个工业园。

  突遭变数

  但自拍卖场上得胜而归后,到亚星科技园实地考察的兴达集团高管们发现,事情远比他们预想中复杂得多。

  原来,在兴达集团费尽心思拿下的这250亩地上,居然有151亩“历史遗留问题”——主要是10余户农民的房舍和果园。这部分地块占了亚星科技园总面积的61%。

  这些村民所属的樊村村委会工作人员向记者证实,亚星数码科技园征地时,征地方并未按照相关规定给予这些农户相应的补偿,在未完成全部补偿手续的情况下,将农用土地转制为工业园区用地。该人士还表示,因为这个问题,这10余户农民仍拥有果园的合法承包权。

  也就是说,兴达集团若要如期进场开发,必须把有关补偿办妥。而在中都拍卖公司当初出具的拍卖公告中,仅表明亚星数码科技园用地的东南角“存在瑕疵”,须由买受人与有关部门协商解决。

  “我们还想要这块地,但一棵果树至少要赔2000元以上,”兴达集团一位人士告诉记者,“如果历史遗留问题都由我们来承担,花费可能超过2000万元。”

  于是,兴达集团向三河市人民法院起诉了中都国际拍卖公司,要求撤销6月28日的拍卖成交书。再后来就有了本文开头中都欲再次卖地的离奇故事发生。

  到本报发稿时止,兴达集团交付中都国际拍卖公司的800万元保证金尚未退回,双方官司也正在法院审理过程中。

  并非个案

  兴达集团的遭遇绝非独一无二的个案。据记者了解,北京周边的通州、沙河、延庆以及门头沟等地区,都有地产商试图通过类似“捷径”,获取住宅开发用地,他们锁定的目标,大多是上世纪90年代前后大片的开发园区。

  在北京通州区,来自广东的大地产商合生创展正计划与当地镇政府合作,将镇内所有的大片土地开发为工业园区,合生承诺负担所需要的绝大部分投资。不难想象,该公司日后在这些土地的规划、建设方面话语权有多大。

  中国国土资源经济研究院土地专家付英告诉记者,让产业园区变身住宅开发用地,将使能够发展地方经济、带来就业机会的土地,大量流入获利更快的房地产开发,实际上既是浪费,又是违规。

  而兴达集团的教训,也在提醒那些希望投机取巧的地产商们,表面上看起来很美的各种所谓产业园区,说不定处处隐藏着意想不到的麻烦。


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