北京农地直接入市个案

　　与很多乡村创富故事雷同，凭借能人的“先知先觉”，北京市昌平区北七家镇郑各庄村在农地流转上走在了前面，但自发变革、打政策“擦边球”意味着各种风险始终萦绕不去。最终，村里人的思路仍回到农地国有化的老路。

　　文／本刊记者 张卫华

　　从北京市区沿立汤路北行，过天通苑，803路公交车直达昌平区北七家镇郑各庄村：仿古的建筑，宽阔的商业街，宏伟气派的温都水城，整齐划一的公寓楼，占地40亩的水上公园，全长4公里的环村护城河，悠闲自在的居民……9月7日上午，《产权市场》记者来到北京昌平区郑各庄村，不禁为眼前的情景所打动，这里已经看不到一寸农田、一头耕牛。

　　这个已改名叫“宏福社区”的村庄去年人均收入达到了17800元，是个远近闻名的富裕村，同时也是北京市新农村建设的试点村。前去视察的北京市领导称这里为“乡村里的都市”。

　　“农民靠土地，要把农民引导成投资人。”郑各庄村委书记、宏福集团董事长、北京市

　　农地交回集体

　　“我们没有卖一亩地。”郑各庄村副主任郝春秀向记者强调，这里的土地流转形式是土地集中起来后，村集体统一出租给企业，而不是卖给企业，然后村集体共享土地收益。“我们有自主权，没有控制权也不行。”

　　55岁郝玉增是郑各庄村宏福集团的办公室主任，作为本村人，他亲历并见证了郑各庄村发展乃至崛起的全过程，当然也包括土地流转。

　　上世纪80年代，在人民公社取消后，跟全国绝大多数农村一样，郑各庄村把3000余亩耕地分给了村民耕种，平均每人不到一亩半。然而，从90年代开始，农地种地的积极性开始消退。大部分人开始出去打工或做生意，他们有的把地包给别人，有的把地主动交给了村里，有的干脆撂荒。

　　“当时一亩地一年弄好了收入也就二三百元，如果出去打工一个月就能赚五六百元。”郝玉增认为，农民单纯种地已经不合算了，出现主动把地交给村里也就不奇怪了。

　　1998年是郑各庄村发展史上关键的一年。与之相对应的是，这年国家实施农村土地的续包工作，对原来的土地承包期再延长30年。

　　郑各庄并没有把地重新分给农民耕种。相反，“借这个机会，我们引导农民把土地交回到集体。”郝玉增认为，这是该村发展的一个契机。

　　“绝大多数都是自己主动交的，最后一两户也是经过他们本人同意村里收过来的。”郑各庄现任副书记和副主任郝春秀说，村里并没有号召大家收地，更没有强迫大家收地，甚至连村民大会都没有开，“已经没有必要开了。”

　　土地回到集体后，郑各庄进行大规模的旧村改造。同年，该村一边规划，一边按照农民自愿的原则，筹集500多万元启动资金建设村民公寓楼。截至今年，全村568户共1390人，98%的人已经住进了公寓楼。

　　“失地又失业是农民最怕的，如果这个问题解决不好，老百姓肯定不干。”郝玉增说，在收回土地的同时，就业问题也在解决，到了旧村改造时，农民已经充分就业了。

　　旧村改造使得郑各庄村的宅基地由之前的1050亩，变成了居住地仅为250亩，节约了76%的土地。此时，全村剩余的土地达到了4000余亩。

　　“现在除了70多亩的少量耕地外，其余全部调整为了集体建设用地。”黄福水认为，这为后来的土地流转和招商引资留下了足够的空间。

　　自发的“直接入市”

　　土地回到村集体很容易，但要真正让它流转起来并产生财富，并不是一件容易的事情。

　　在进行旧村改造的同时，村集体按照“确权、确利、保收益”的原则，先把土地量化到每个村民，大约合一亩多一点。然后，把土地的使用权和经营权委托给村里的企业宏福集团全权运作。

　　说到宏福集团，不能不提它的创始人和掌舵者黄福水，实际上他已经跟郑各庄发展乃至崛起紧密联系在一起了。“没有黄福水，就没有宏福集团，就没有今天郑各庄。”已经成为当地人的共识。

　　20多年前，年仅20岁的黄福水从北京北郊农场党校农村后备干部预科班毕业，回到郑各庄村担任生产队大队长。随后，他召集了村里十几个年轻人，白手起家，组建了一支土石方施工队。利用当时北京筹备亚运会时大兴土木的大环境，施工队当年便获纯利润50万元。之后，黄福水组建北京宏远机械施工公司，1996年宏福集团诞生。如今，宏福集团拥有12亿元资产，年产值8亿元，员工1500余名，主要产业有建筑、建材、房地产开发、信息产业、生物制药、机械制造以及旅游、教育等。

　　“刚开始没有企业进来，外面人来包地种蔬菜，费用很低，农民也得不到多少收益。”郝春秀说，前几年村民的土地收益每年每人只有40多元，中间有几年甚至一分没有。土地无法流转起来，没有真正进入市场，也就难以产生效益。

　　为了加快流转进程，宏福集团建立了占地800亩的创业园来吸引企业入住。同时，在其自身强劲发展的带动下，加上卓有成效的市场运作，村里的集体建设用地真正流转起来，使农地入市成为现实。

　　如今，在宏福创业园，有企业来建场租地时，郝春秀和同事便拿着皮尺去量地，然后计算一年的租金，最后企业跟村委签订土地租用合同。到了年底，企业就会把租金交到村里。郝春秀强调，企业是跟村里，而不是宏福集团签订的合同，“因为土地的所有权仍然归集体所有。”

　　土地流转起来了，租金也水涨船高。1998年定的租金每亩每年是5000元，现在达到了13000元，而尚未流转的土地，由宏福集团向村里交纳每亩每年500元的租金。“集团的办公楼占了多少地，都要向村里交土地占用费(租金)。”郝春秀说。

　　2004年，村民的土地收益人均为1236元，去年为1730元。包括这些在内，去年郑各庄用于村民各项福利支出达到340多万元，人均2600多元。这些全部来自土地收益。郝春秀解释说，这些福利包括老人补助，教育补贴，住房费用补贴，水暖燃起费等，剩余的按照人头分到农民个人。

　　“(这个收益)很了不得了，而且前提是你什么都不管。”郝玉增认为，农民的福利得到了保障，还能获得较高的现金收益，说明土地流转是成功的。

　　土地收益存争议

　　但另一端，失去了宅基地的村民并不坦然。

　　从平房搬到楼房，李有文(化名)并没有因为居住条件的改善而高兴，相反，他心里并不踏实。“原来还有国家承认宅基地呢，现在的房子住成，卖不成，我们只有居住权。”

　　商店超市，酒店宾馆，银行邮局，温泉养生，从幼儿园到大学，在拥有50多栋公寓楼的宏福苑小区里各种配套设施一应俱全。不过，在川流不息、车水马龙的小区街道上，如果想找一个土生土长的本村人并不是一件容易的事。这里实际住着上万人，而本村村民不到1500人。

　　“自己就是一头驴。”50出头的李有文看上去比实际年龄要大一些。他是一名给别人开车的司机，每天工作10个小时，没有休息时间，月工资1250元。李有文对自己的工作时间很看重，算下来他每个月要多干90多小时，但他仍然没有选择在村里的企业工作，他对几百元工资不屑一顾。

　　几年前，和绝大多数村民一样，李有文从平房搬上了楼房，新家100多平米，和老伴两人住绰绰有余。拿到新房钥匙之前，李有文按照每平方米680元的价格向村里交了近7万元的房款，这几乎是他所有的积蓄。

　　“没住楼前，还可以攒个三万五万，十万八万的，现在住了楼，反而没钱了，穷了。”对于现状，李有文显得很无奈。

　　更让李有成念念不忘的是他的那份宅基地。他家二分七的宅基地合180平米，按照周边大约2000元的单价计算，总价约36万元。李有文盼望着村里已经答应多年的许诺尽快兑现。

　　“宅基地是中央给的永久性权利，现在收回了，没有了，也没见钱呢。” 李有文非常清楚宅基地对他意味着什么。

　　对于自己居住的新楼，李有文同样很清楚，从法律意义说那不是他自己的，至少目前不是。“别看我们住着楼，住成，卖不成，还得他(村集体)卖，也没法抵押，我们只有居住权。”

　　李有文听说村里可能要先把村民转为城镇居民，然后再办理楼的产权证。可是他觉得，村里应该先解决宅基地的钱，下一步才是转居民办产权。“得一步步走啊，哪有一下子走三步的？摔着呢。”

　　李有文甚至武断地认为，再过三年，其他村会超过他们村。理由是别的村都有地，他们村没地了。他对自己从村里得到的土地收益并不满意。

　　超越法律的风险

　　今年5月，北京市委政策研究室的黄庆杰在针对郑各庄村土地流转调查报告中指出：“郑各庄村集体建设用地流转改革的许多做法与现行的法规政策存在冲突。尽管该村的村域规划已经得到市规划委的批准，但其许多建设项目因使用集体建设用地，仍未能取得合法地位，未能补办有关批准手续。特别是租地双方签订的协议，并没有法律依据，因此在今后的执行过程中蕴藏着很大的法律风险。”

　　对此，见证并亲历了土地流转全过程的郝玉增不以为然。“(当初)我们这样做的时候肯定要打一些擦边球，凡是发展好的村都要打擦边球，如果按照政策来，郑各庄村要往后退10年。我们先做了规划，你批不批是回事，我先做着(建设)，现在不都合法化了吗？”郝玉增认为，这是体制的缺陷，不能等着政策完全健全了后再做，“那样你就肯定落后了。”

　　郑各庄村书记黄福水向记者表示，新农村建设没有标准，只能创造标准。“适不适应，我们逐渐去平衡，去评估自己，现在我们努力把产业做成没有风险，抗风险的能力更强一些，更合理一些，至于下一步有没有风险，我也不知道，跟国家政策，跟我们自身的努力，跟周边的环境都有关系。”

　　黄庆杰的报告说，郑各庄村宏福集团公司在新村建设和产业发展中，很多项目是自己运作或者控股、参股的，需要投入大量的资金。公司面临着资金紧张、融资困难的难题，其重要原因是建设项目使用的集体建设用地无法在银行抵押贷款，获得银行的资金支持。

　　“会有资金方面的问题。”郝玉增告诉记者，最典型的就是银行抵押，“有产权证才能抵押，才能贷款，没有这个会制约企业发展。”

　　他举例说，今年7月刚开业的温都水城项目，宏福集团投资了8亿元三年才建成，几乎没有贷款，全靠自筹资金，包括企业积累，农民入股等。“如果能贷款，两年就建成了，3年就见效了。现在等于迟一年发展，而且企业会比较难。”

　　对于现行的《土地管理法》，郝玉增认为，它对农村发展已经产生了一定的制约作用，跟现在农村实际情况不相适应，管得太死，成了一种束缚。

　　寄望“国有化”

　　“如果能把整个村(土地)变成国有，基本上就解决(产权)问题了。”郝春秀认为，这是解决包括农民新楼在内的产权问题的可行途径。

　　“村民的担忧可以理解。”同样住着集体产权楼房的郝春秀说，老百姓的宅基地没了，楼房是集体产权，而不是像宅基地那样属于个人。

　　“当初进行旧村改造时并没有政策支持，一方面要争取政策，一方面也得运作。”在郝春秀看来，这是个遗留问题。“只能靠自己积累来改造，国家不可能给你投钱，而自己的运作资金没有那么充裕，只能一步步来，不可能一步到位。”

　　对于如何解决产权问题，郝春秀的思路是，短期来看，靠政策，比如争取把土地变性质，变成国有：“这样基本上就解决了。”

　　郝玉增也不理解，郑各庄村的控制性规划都批了，为何所有的建筑，包括楼房和企业工厂厂房都拿不到产权？不过他认为，现在这个问题正在研究，很快就能解决，“我们做一个试点，正在做着。”具体措施如何，郝玉增并没有透漏。

　　郝春秀认为，毕竟是新农村试点，这是个比较成功的地方，村里自己经营，自己改造，没有实力，老百姓不支持，不可能进行下去。“好多(进行)到半截失败了的不是没有。”

　　郝春秀坦言，这届村班子任务相当重，“老百姓把地交给你了，你弄不好老百姓就吃不上饭，我们有直接责任，所以压力相当大。” “必须想办法发展经济，承诺村民同北京市最低公司和最低生活保障金一样标准并随之上调肯定要对现的。”

　　“产权这块(看看)能不能争取到政策，少花些钱甚至不花钱把它解决了。”郝春秀认为，毕竟国家不会投钱，也不能依赖国家，即使实行土地国有，也要靠自己努力解决。对于2003年北京市国土资源局制订的《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》，郝玉增表示并不了解。不过，郝玉增希望北京市也能出台类似《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的正式地方法规，他认为，如果能规定农村集体建设用地能够抵押，那么就能解决企业的一部分资金问题。