温州热钱围猎商业地产 上中下游全线通吃

　　游走全国 扎堆投资 同乡买单

　　本报记者 厉林 北京报道

    奥康集团董事长兼总裁王振滔，最近成了湖北黄冈市商界的风云人物。

　　这位温州鞋业大王牵头投资两亿多元兴建的黄冈商业步行街，从年初开业至今，7万多平方米的商铺租售两旺。连商业街周边的住宅房价也被一再拉高，从当初的每平方米800元，涨到了1400元。

　　尽管是第一次涉足商业地产开发，他看上去却底气十足，“我们到哪里去，温州的品牌商就会跟随到哪里！”

　　按其构想，同样的商业街将陆续在山东聊城、安徽铜陵以及广西等地被“克隆”，预计到后年公司旗下此类项目总数量会多达8~10个。

　　王振滔的热情、“野心”和敏锐的商业触觉，让人想起一度横扫大半个中国的温州炒房团。在

　　抱团杀入二三线城市

　　王振滔不是唯一一个看好商业地产的温州商人，走在他前头的大有人在。

　　他的同乡吴云前统率的百年城集团，继大连百年城项目之后，如今正在大连海滨路打造一个号称“集商业街、金融交易及居住为一体”的复合型项目，据说投资额达8亿多元，仅地上商业面积就达1万平方米。

　　兼任大连温州商会常务副会长的吴告诉记者，长春、沈阳两个在建的批发市场“温州城”，预算总投资15亿~18亿元，70%的资金来自百年城集团。

　　“虽然国内商业地产开发总量不低，但仅有三分之一左右位于真正的商业区，其他都远在郊区，有效供应量不足，市场空间还很大。”他说。

　　另一位温州商人金松，近来正为太原市一处大型物流基地四处奔走筹集资金，有消息说该项目总投入预计高达50亿元。身为山西省浙江企业联合会常务副秘书长的金松，此前已多次组织发起温州资本投资山西的活动，足迹渗透至省内诸多普通县城，开发物业从商业街到购物中心，一应俱全。

　　在山西以北的内蒙古自治区首府呼和浩特，耗资5亿元、建筑面积达12万平方米的大MALL“首府广场”正在日夜赶工。其

　　而山西以南的河南省，河南温州商会会员企业参与了郑州黄河平商场改造及漯河、新乡两市温州商贸城等10多个商业地产项目的开发，估算投资总额不下数几十亿元。

　　据了解，正泰集团、庄吉西装和人民电器这样的温州知名企业，都不同程度地涉足商业地产。

　　“无论是哪里的项目，只要有利可图，温州资本都会去。”全程中国投资有限公司负责人孙蓬告诉记者。过去一年来，他从温州商人那里至少接下四五个大单，都是要求其提供商业地产投资顾问服务的。

　　9月底，他参加了一次连续三天的闭门会议，会议主旨与某个远在海外的“中国城”项目有关。据他透露，当地政府官员10月份将带着移民指标来中国招商，而该项目投资主体依然是温州商人。

　　上中下游全线通吃

　　照孙蓬的说法，流入商业地产的温州资本，很多都是隐性的。他们通常有投资意向但又不太懂商业地产，通过同乡口耳相传找到顾问机构介绍项目，初步锁定目标后便亲身到现场考察，若觉得可以操作，大家就联合参股投资。

　　奥康集团的王振滔采取的就是温州人惯用的方式：由他发起筹集数以亿元计的开发资金，1~2个大股东为主，加上若干小股东，而整条商业街至少三分之一以上的铺位由温州同乡们“买单”。

　　温州人讲求“同乡即为财富”，像风行一时的炒房团一样，他们投资商业地产也是有组织的抱团行为。

　　“遍布各地的温州商会，熟悉当地人脉及市场环境，项目开拓和资金组织上都能起到牵头作用。”戴德梁行商铺部经理王玉珂说。目前全国各地有近130家温州商会，有了这些坚固的“桥头堡”，至少盲目投资的风险可以最大限度地降低。

　　“温州人既是制造商也是零售商，其优势是现金流量大，变现速度快，但利润较低，”东方赛瑞顾问机构总经理陈建明分析说，“对高利润的商业地产项目，自然趋之若鹜。”

　　陈的公司去年参与管理一个由超过10家企业共组的“PRAME中国商业地产投资基金”，该基金规定单笔投资额不少于1亿元人民币。“温州商人是我们的重要合作伙伴之一。”他说。

　　他还补充道，温州商人的双重身份，使他们介入商业地产时拥有先天优势，因这类物业开发与其传统产业延伸的方向相符。

　　雄心勃勃要在太原打造现代化物流基地的金松也坚信，作为连接上游生产厂家与下游零售网点之间的配送渠道，无疑蕴藏巨大商机，而温州商人有必要也有能力占领这条产业链的每一个重要节点。

　　又一个“温州炒房团”？

　　“前段时间受到调控政策围追堵截的住宅投资者，纷纷转向，寻找新的出路，”北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全称，“近期我接触的不少投融资计划，目标都是商业地产。”

　　有数据显示，2006年1~7月全国商业用房投资完成额超过1120亿元，比2005年同期增长约一成半。其中有多少是名闻天下的“温州炒房团”手中的热钱，一时恐怕难以计算。

　　“对温州投资者来说，专业的批发市场或商业街招商较为容易，因为轻车熟路，又有同乡‘买单’保底，”戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示。

　　但他担心他们参与大型购物中心开发时能否同样“玩得转”，毕竟后者资金需求量更大，全程专业策划和运营要求也更高，曾经屡建奇功的“看准时机、联手炒作、快进快出”住宅炒房团套路恐怕不再适用。

　　是昙花一现，还是大幕初启？对这一轮温州资本商业地产投资热潮的走向，现在似乎还很难下定论。只是不知道，过去数年国内大型商业项目投资失败多于成功的事实，会否让这群精于算计的商人们变得更谨慎一些呢？