西安1760万平方米经济适用房超级计划调查

　　占地1.48万亩 总建筑面积1760万平方米 总投资291亿元

　　来源：中国经营报 本报记者：党鹏

　　“1700万平方米经济适用房呢，他咋都轮到我买一套咧！”操着一口陕西方言的老王好久没有这么开心过了。

　　老王家住西安市城东，是原陕西省农业机械厂下岗职工。为了申购一套经济适用房，他们一家子前后已经奔波了三四年。

　　给老王带来希望的，是日前西安市六局(委)联合出台的《关于下达西安市2006年经济适用住房项目建设计划的通知》。该通知列出了78个规划建设项目，总开发规模达1760万平方米。

　　假如老王知道，由于西安市开发用地指标已提前7年“超支”了3.5万亩，上述规模宏大的计划所需要的近1.5万亩土地，相当一部分还不晓得从哪里来，他恐怕就笑不出来了。

　　超级计划 “放卫星”还是“清旧账”？

　　在刚刚编制完毕的《西安市2006年经济适用住房项目建设计划》(下称《建设计划》)里，除了用地面积及开发规模等数据外，记者还看到，榜上有名的78个项目中，有28个为新增加的，整个计划预算总投资达291亿元(详见资料链接)。

　　“这些投资主要集中在明后两年，余下部分2010年前也要全部竣工。”西安市房屋管理局办公室副主任扈广杰解释说。记者掌握的资料显示，计划在2009年和2010年完成的项目只有8个，其余项目均要求在明后两年完工。

　　换言之，今后四年内，当地每年平均要开发经济适用房400多万平方米，年均投入70多亿元。国家统计局最新数据显示，今年上半年全国经济适用房投资总额为217亿元。而常住人口逾千万的北京，近几年每年经济适用房开工面积，不过300万平方米左右。

　　“这个计划实在太超级了，西安市房地产业一年的产值也就100多亿元。”西安本地一家民营开发商老总直言不讳地质疑。

　　仔细分析以上78个项目的来龙去脉，或许能让人对西安市推出这个“超级计划”的苦衷多几分体会。实际上，该市经济适用房建设历史欠账严重，《建设计划》中50个原有项目多从旧规划结转而来，有不少早在1999年已经立项，但由于种种原因未能按时开建。

　　本来应当卖给老王一家那套房子，也许至今仍是那大堆尘封图纸中的一张，被锁在规划部门某个角落的文件柜里。

　　指标透支1.5万亩用地从哪来？

　　撇开外界种种质疑不说，光是“超级计划”所急需的1.48万亩土地，就够西安市政府头疼的了。

　　据记者了解，自1997年到2003年之间，西安市新增建设用地17万余亩。而按照陕西省政府规划要求，该市1997年至2010年的整体建设用地指标为13.5万亩——也就是说，它们提前7年花完了原定指标，还“超支”3.5万亩。

　　也许是迫于地荒压力，去年西安市即编制完成《2005—2020年土地利用规划和第四轮城市整体规划》并上报国务院，但至今未获批复通过。

　　西安市国土局办公室主任赵女士介绍说，目前他们正准备在国家政策允许范围内，在保证全省耕地指标前提下，向省政府申请土地指标统一调配。具体操作办法是，从陕北、陕南部分市县的建设用地指标中“拆借”一部分放到西安，再以西安的基本农田指标冲抵，以解经济适用房用地燃眉之急。

　　在西安市经济适用房管理办公室张贴的《政府组织开发企业实施的经济适用房项目表》上，记者看到，有多个项目备注栏里写着“尚无用地指标”，一些已落实具体地块的，则标明“由国土部门划拨”。

　　“项目用地问题，我们现在有三种主要解决途径，”扈广杰说。第一部分是企事业单位利用自有土地，职工自筹资金开发，这包括20多个项目。“这类集资建房政府是允许的。”他强调。

　　第二部分是危旧房、公房改造后，政府统一储备土地，再行招标或挂牌出让。据悉，西安市区去年完成拆迁20万平方米，还计划两年内对全城187个城中村进行改造。

　　“第三部分是大头，由政府组织房企实施开发，所需资金通过市场筹集。”他说。但50个结转项目的用地，都是从政府划拨的，有些还得靠开发商自己出马去跑指标。

　　顺应新政 姿态大于实际？

　　假如在突破重重关隘后，西安经济适用房建设的“超级计划”几年之后真能奇迹般实现，那么按每套房子80平方米计算，1760万平方米的供应量，能让大约22万户跟老王一家景况相似的中低收入家庭喜迁新居。

　　但足以左右这个庞大计划的变数实在太多，业界人士的保守判断可以理解。

　　“且不说用地指标和资金来源都受到严格制约，商品房开发用地拍卖场上的真金白银，难道政府能忍痛割爱吗？”一位在西安拓展业务的外地开发商笑言，“也许这只是调控非常时期本地政府有意摆出的高姿态吧。”

　　近两三年来，众多知名外地开发商蜂拥杀入西安，令土地市场迅速升温。9月中旬，西安市国土资源局挂牌成功出让总面积314亩的5宗商品房用地，成交地价2.83亿元，比挂牌底价高出近四成。而据国土资源部统计，去年一季度，西安土地价格曾以6%的涨幅，位列全国各大城市之首。

　　持续走高的地价，又在推动当地房价的上涨。据统计，去年西安市商品住宅均价为每平方米2871元，而截至今年5月底止，上涨到了3182元。

　　更重要的是，这一轮涨价已经波及到经济适用房。当老王从记者口中得知，眼下西安市场经济适用房单价一般都在每平方米2000元以上，部分甚至达到3100元时，憨厚朴实的他难以掩饰一脸的失落。

　　资料链接

　　1760万平方米的“超级计划”

　　《西安市2006年经济适用住房项目建设计划》由西安市发改委、城乡建设委员会、规划局、国土资源局、房屋管理局及物价局等六部门联合编制，主要依据为《西安市经济适用住房管理办法》、西安市委市政府《关于加大经济适用住房建设力度的意见》以及2006年7月中旬西安市经济适用住房和廉租住房建设领导小组有关会议精神。

　　列入本计划的项目共有78个，规划占地14808亩，总建设规模1760万平方米，总投资291亿元。

　　除了结转以前规划中的50个项目之外，新增项目28个，占地1465亩，总规模218万平方米，总投资34.5亿元。今年该市经济适用房计划施工面积约72万平方米，总投资5亿元。其中单位集资建设项目23个，危旧公房改造安置和旧城改造安置项目5个。