起价近30亿元地产豪门对撼西湖地王争夺战

　　经过漫长的等待之后，地产巨擘觊觎已久的原杭州汽车发动机厂旧厂重建用地今天正式出让太古地产、新鸿基地产(0016.HK)、世茂集团、中国葛洲坝集团公司和拥有前船王包玉刚家族背景的九龙仓集团有限公司(下称“九龙仓”，0004.HK)等地产巨擘都志在必得，但最终的王者却只有一个这幅占地156亩、起价30亿元的地皮，也因此极有可能成为刷新全国纪录的“新地王”。杭州版的“八巨头乱战上海浦东花木地块”今天14：30激情上演

　　本报记者 叶国靖 发自上海

　　《第一财经日报》昨天从杭州市国土资源局发布的公告得知：该地块将于今天出让，从而成为26家杭州市中心企业“腾笼换鸟”外迁后入市的首宗地块。该官方网站亦在头条版位显示：民间财富催生全国新地王。

　　记者多方调查后获悉，该地块于9月14日至29日期间在杭州市公共资源交易中心挂牌出让，便“一地激起千层浪”，引得太古地产等一批中外地产巨擘的阵阵好感。

　　参与此次出让的杭州某知名房地产开发企业负责人透露，这宗地挂牌起价近30亿元，极有可能成为杭州新地王。

　　在去年10月“原浙江大学湖滨校区地块争夺战”中，嘉里建设有限公司(0683.HK)与太古地产有限公司(0019.HK，下称“太古地产”)经过102轮角逐之后，以24.6亿元险胜。这是杭州历年来挂牌出让土地以来的最高总成交价，高出底价9.6亿元，折合楼面价达14349元/平方米。

　　30亿起价：理性的“疯狂”？

　　据杭州市国土资源局相关人士介绍，该地块颇有“新地王”之相，是杭州1999年实行土地招拍挂以来出让起价最高的地块。

　　该地块坐落于京杭运河之滨，离杭州市政府不远，与西湖景区及杭州市核心区域武林广场也仅几公里之遥。近年来，杭州市中心城区公开出让的宅地占地面积一般都在80亩以下。市中心如此大面积地出让地块现在已接近绝版。

　　记者在昨天公告中发现，这幅地原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动机厂，用地性质已发生变更，从工业用地转变为住宅用地。按规划要求，本宗占地约156亩的地块由6个小地块组成。其中两个小地块的用途为办公兼宾馆用地，其容积率均为≤4.3，层高将高出周边的知名楼盘白马公寓；其余四个小地块近128亩均用于住宅开发,其容积率有≤2.8~3.6不等。对于住宅来说,此容积率较高。

　　杭州汽车发动机厂办公室侯女士在接受《第一财经日报》采访时表示，公司不久前和市政府正式签订了整体搬迁协议，全厂计划在2008年之前逐步搬迁到杭州萧山区。

　　“我们厂隶属于中国重汽集团，总部在济南，但市政府承诺我们享受杭州市当地企业的搬迁优惠政策，承诺将以不低于45%的份额、且总价不低于10亿元的出让款返还给发动机厂。”侯女士透露。

　　地段优越，加之沉重的搬迁成本压力，共同推动了高额的挂牌起价。基强联行投资管理(中国)有限公司总裁陈基强介绍了在香港房地产市场曾经流行的“面粉比面包贵”理论：“面包“比喻的是现楼，“面粉”比喻的是地块。土地成本是房地产开发的最主要的成本构成，地价的攀升助涨房价的上行。

　　杭州滨江房产集团有限公司(下称“滨江房产”)副总经理朱立东昨天在接受《第一财经日报》采访时就此给记者算了一笔账，“按30亿元的价格算，楼面价在8918元/平方米。”另有杭州开发商认为，这一地块的宅地规划容积率为2.8~3.6，建成后为高层或超高层住宅，如果是精装修，一手房售价估计逼近2万元/平方米。

　　而临近该地块的浙江中原物业顾问有限公司银河店店长董先生认为，该厂与西湖景区及杭州市核心区域的武林广场也仅几里之遥。目前周边的杭州知名楼盘——白马公寓二手房毛坯价格为18000元/平方米，个别户型超过2万元/平方米。

　　市场人士分析指出，地王的出现对白马公寓等周边楼盘以及所处板块必然会有提振作用，但价格形成机制较为复杂。一个项目能否提升售价，关键还是要看项目能否给消费者带来附加价值，看开发商对项目的整体开发实力和运作经验。

　　杭州杰地房地产投资咨询有限公司总经理邵惠中认为，杭州政府在推这块地之前，投入了不少财力，政府只有通过拍卖收入按一定比例来收回成本，因而在客观上造成了起拍价也越来越高。

　　谁主沉浮？

　　据了解，常规土地金缴纳时间不到一年，该地块土地金缴纳时间稍长，但也不足两年。如此大体量地开发，现金流压力将成为开发商的最大考验。

　　“这幅地有上百亩，高额的土地出让金非实力企业不足以支付。”第一太平戴维斯(中国)有限公司杭州办事处副总经理石焱前天晚上向记者表示，“地块体量比较大，一次性出让，本地开发商不一定有如此强的资金实力，但对于多年苦于没有好项目的港资财团来说，这确实是一个极好的机会。”

　　在竞争名单上，世茂集团、葛洲坝和九龙仓赫然在列。其中，去年在杭州铩羽而归的太古地产进军杭州的决心依然坚定。消息人士称，新鸿基地产也对该地块表示兴趣。

　　在对这块地感兴趣的开发商中，太古地产的夺标呼声最高。戴德梁行房地产咨询(杭州)有限公司总经理杨达曾告诉本报，上次“地王”之争之后，太古地产和杭州市政府很熟了。

　　杨达称，6月，太古地产常务总裁安格里现身杭州，受到杭州市政府的高度重视。今年3月杭州市政府组织的香港土地推介会等举措表明，太古地产等具有国际化视野的港资大鳄的进入将有利于杭州住宅开发水平的提升，并能够打破以前住宅市场由浙江本地企业一统天下的局面。

　　除了太古地产，8月2日与绿城房地产集团签署战略合作协议的葛洲坝集团也对该地块表现出热情。此外，包括滨江房产在内的多家浙江知名开发商也有意参与竞价，但出言谨慎。

　　石焱认为：“万科或将缺席此次出让，原因是万科之前已经在杭州拿地；另外，正忙于整合刚刚鲸吞的南都房产。”

　　杭州一直是本地开发商的舞台。消息人士称，绿城集团因快速扩张布局全国而导致资产负债率过高，所以可能不会参与此次夺标。另外，西子联合控股因忙于与银泰系鳌战百大股权争夺战，公司旗下的西子房产集团或将缺席此次新地王之争。

　　因而，在杭州的实力企业当中，滨江房产被寄予厚望。“我们不是去作秀。”该公司副总经理朱立东昨天告诉《第一财经日报》，“参加竞标这件事，董事会早就定了。”朱立东认为，“相比较而言，本地的地产企业在属地化运作、产品力方面具有局部优势，在浙江以及国内都有着良好的口碑，并不次于港资企业。”

　　而该地块的用途为办公兼宾馆用地，朱立东就此表示，滨江集团和部分港资企业一样也拥有宾馆酒店业的运营经验。

　　滨江集团在西湖边上就拥有杭州友好饭店(原中日友好饭店)。此外，滨江房产在千岛湖投资兴建的索菲特千岛湖滨江度假酒店也由法国雅高集团旗下五星级品牌索菲特来进行管理。

　　在调控政策阴霾未散和银根紧缩的形势下，近30亿元的起价绝非一个低门槛。公告亦显示：该地块在竞买人资格上没有特别的要求，竞买人可以独立竞价，也可以联合竞价，土地金缴纳最终期限为2008年5月。据记者多方了解，不排除境内外资本联合拿地的可能性。