上海土地出让条件大幅收紧

　　上海1号公告土地挂牌至今已近半个月，超过三分之一的地块至今无人问津，开发商的冷静态度有些出乎市场人士的预期。

　　但如果仔细阅读挂牌文件可以发现，此次土地出让中，出现了大量比以往任何一次土地出让都更为严格的限制性要求，这些足以让相当一部分开发企业思量再三。

　　“限小”影响开发商判断

　　在此次土地出让过程中，最受到关注的是“国六条”政策规定的小户型比例限制。大部分挂牌公告指出，土地用途为“住宅”，建筑面积90平方米以下中小套型占总建筑面积的比例不得低于70%，而闵行两块土地的这一比例更高达80%。

　　目前，市场上开发商开发的小

户型住宅比例普遍不高，高档住宅

小户型总量一般不到规划面积30%，除了策划中的青年公寓之外，绝大部分楼盘小户型比例不超过50%。

　　此前，有部分开发商曾一度试图将70%总量解读为小区规划总套数的70%，但这种解读很快也被房地部门否定。

　　复地集团总裁范伟表示，小户型的规定使得开发商必须在选择土地时更加谨慎，当地的楼盘上市总量将是考察的一项重要标准。

　　从目前的挂牌情况来看，前两年供应体量巨大的松江、嘉定地区几个大型地块都没有出现报价。

　　开发商实力要求大幅提高

　　上海东方早报记者阅读挂牌文件发现，除了总规模70%以上的小户型住宅之外，1号公告的土地出让限制条件也比过去大大增加。

　　和过去土地出让不同的是，本次土地出让对于付款程序，以及开发进度等各项指标都进行了严格规定。

　　所有挂牌文件都规定：土地开发商必须在签订《国有土地使用权出让合同》之日起180个自然日内动工建设，动工后48个月内竣工。付款方式也在大多数挂牌文件中被严格确定。目前，挂牌价格高达5.6亿的宝山淞南镇逸仙路地块规定：竞得人应当于10月15日前向上海市宝山区土地储备中心支付竞得价的35%；在11月10日前向上海市宝山区土地储备中心支付竞得价的35%；出让金(竞得价的30%)按《国有土地使用权出让合同》中的规定支付。

　　此外，开放商竞得土地后，在开发过程中也不能自由转让股份。只能按照《出让合同》约定进行投资开发，完成房屋建设开发投资总额的25%以上，才可作为在建工程进行转让。

　　这一系列条件归根到底对竞买人的财务以及运营能力提出了非常高的要求。土地款的缴纳上，由于硬性规定70%款项必须提前支付，即使开发商想要申请贷款，也只存在30%的余地。对于想要拿好地的开发商来讲，至少首先必须保证足够的资金用以支付地价。

　　限外政策过滤外资投资

　　在此次土地挂牌文件中，对竞买人资格的规定比之前任何时候都严格。

　　挂牌文件规定：已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备相应房地产开发资质的企业，以及领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照的境外投资者才可以参加竞买。

　　挂牌文件还规定：竞买人参与竞买时，应当以人民币竞价。如果境外投资者竞得的(包括与境内企业组成联合体竞买的)，应当按中华人民共和国外汇管理局规定，将外汇兑换成人民币支付。

　　这些条件源于7月11日六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)相关规定。在目前结汇被严格限制的情况下，境外竞买人参与此次土地出让的可能性因而变得相当小。

　　这些规定在过滤境外投资的同时，也使得一些内地香港上市房地产公司不得不利用内地公司名义进行投资。

　　但据记者了解，目前开发商挂牌的不热情并不表示最后土地出让也会清冷收场。从过去的经验看，挂牌出让土地的最后价格往往出现在最后一天的现场竞价。大部分地块在答疑过程都包括了这样的问题：“如果挂牌期间不报价，在挂牌截至时是否仍可进行现场竞价？”

　　不过可以肯定的是，虽然领取挂牌文件时一度出现数十家开发商争领一块土地的局面，但是严格的土地出让条件无疑会过滤掉其中的一大批开发商。很可能出现的情况是，大宗地块未来真正的竞争依然会在有限的几家公司中进行。

　　12幅挂牌地块报价情况(截至9月26日)

　　地块名称 土地用途 报价(亿元)

　　宝山区淞南镇逸仙路地块 住宅5.84

　　闵行区颛桥镇194号地块 住宅3.96

　　闸北区大宁路街道325街坊63丘 住宅、商办3.33

　　杨浦区80街坊地块 住宅2.9977

　　宝山区罗店镇C3-3、4、5地块 住宅2.568

　　浦东新区唐镇一心村104/1、104/2、104/3宗地块 商业1.6

　　崇明县陈家镇1号地块 住宅1.37

　　徐汇区钦州北路243街坊12/1丘地块 住宅、商办1.23

　　宝山区淞南镇长江南路地块 住宅、商办1.03

　　徐汇区大木桥路104街坊2/1丘地块 办公、商业0.91

　　闵行区古美街道174号地块 住宅0.2674

　　浦东新区高东镇试验场村18/1宗地块 商业金融0.21

　　早报记者 刘秀浩 魏华兵

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