房地产商掘地不良资产

　　本报记者 袁京力

　　落后的机器设备、破旧的厂房、抑或尚未完工的不良商业项目下面，往往隐藏着土地这一珍宝。这让备受地根紧缩煎熬的房地产商眼睛放光，他们正在以各种方式加入到不良资产处置的淘金大军中

　　“现在拿地难了。”金地集团一位内部人士9 月下旬告诉《财经时报》这一消息时，语调显得非常落寞。

　　此前不久，这家总部位于深圳的房地产

　　拿地难度的增加，让像金地集团这样的房地产商开始尝试用别的方式进行突破。最新的迹象表明，他们已把目光盯上房地产行业的不良资产项目。

　　据透露，金地集团开始接触一些城市的“烂尾楼”，参与房地产不良资产项目的开发。两年前的2004年6 月，金地集团曾与摩根士丹利旗下的房地产基金合资成立专司不良资产处置的项目公司。

　　种种迹象意味着，在地根紧缩的大背景下，另一通道的大门正在向房地产商敞开。在一些不良资产包的竞标中，房地产商或躲在背后、或走上前台，参与到对土地资源的争夺战中。

　　曲线夺地

　　与金地集团直接出面洽谈不良资产项目不同的是，有的房地产商采取的是“曲线救国”。

　　通过旗下不良资产投资公司，用9000万元的代价获得价值近3 亿元的一家国有企业的土地，这是深圳一家民营地产企业最新斩获的战果。

　　这家投资公司成立的目的，是为获得一家资产管理公司握有的西部省份一家国有企业的不良资产。

　　这家投资公司没有兴趣参与这家国有饮食企业的重组。他们看中的是，这家已被确认为不良资产的国有企业，拥有近1000亩土地，据称价值接近3 亿元。

　　一位参与该项目的人士透露，按照这家投资公司的最初设想，获得土地后，一部分交由其董事长所在的房地产企业开发，另一部分转让给其他房地产商。

　　运作模式

　　据了解，不良资产投资公司的运作模式，在不良资产“重灾区”的广东已司空见惯。

　　广东安华理达律师事务所合伙人潘卫思向《财经时报》透露，在广东，许多地方性的房地产商，均隐身在投资公司背后，竞相争夺资产管理公司(英文简称AMC )抛出的不良资产包。

　　这家律师事务所几乎参与了广东省超过70% 的不良资产包处置项目。

　　实际上，在全国其他地区，不少中小型房地产商也有类似情况。

　　一般情况下，房地产商并不直接出面参与不良资产的竞标。

　　这些投资者的加入正中AMC 下怀。由于自身人员不足等因素，AMC 无暇对不良资产包“精耕细作”，而是选择批量销售。

　　新的投资者进入，为AMC 提供了更多选择。

　　手法探秘

　　在业内看来，经过不断磨练，房地产商或与其相关的投资公司参与不良资产争夺的手法愈显娴熟。

　　此前，这些公司一直处于向外资投资机构学习的阶段。

　　两年前，与摩根士丹利合作成立合资公司的金地集团，就抱有这种心态。现在，他们已开始独自寻找已变成不良资产的房地产项目。

　　最近两年来，随着国家对房地产行业调控的加强，银行收紧了对房地产商的信贷闸门。这导致房地产不良资产飙升。

　　不少房地产项目因资金链断裂，变身为新的不良资产。有实力的房地产商对此垂涎不已。据深圳房地产圈内人士向《财经时报》透露，有不少大型房地产商找到银行，拟重组或者盘活因资金链断裂形成的不良资产。

　　更多的中小房地产商锁定AMC 抛出的不良资产包。通常，在接手不良资产包之前，投资公司与房地产商会达成清晰的处置关系。他们之间分工明确，土地归房地产商所有，机器设备由专门的机构处置。

　　不少投资公司也善于利用政府的力量。

　　据环球律师事务所合伙人张的经验，在处置不良资产包之前，这些投资公司往往会与地方政府达成一致，把本质为工业性用地的土地转变成商业性用地，或拿不良资产包中的土地，换走政府的另一块地。

　　涉足不良资产包处置，为房地产商或投资公司带来了丰厚回报。在国内较早从事“烂尾楼”处置的上海东渡国际投资部总经理吴荣国告诉《财经时报》，一些项目回报率可高达300%. 一般而言，这些地产不良资产包的回收率也超过50%.风险难测

　　高回报的背后往往潜伏着高风险。

　　在肯定房地产商可以通过不良资产包增加手中的土地储备后，吴荣国坦言，其中看不见的风险在加大。

　　这在上述深圳不良资产投资公司身上得到了印证。

　　在2005年6 月与资产管理公司签订《债权转让合同》后，这家深圳公司并没有如期获得债权的划拨。这是因为，债权被转让的西部国有企业以转让程序不合法为由，起诉资产管理公司，最终使这次交易陷入了诉讼。

　　由此，3 亿元的土地没能达到设想中的处置目的。

　　随着对土地调控的深入，房地产商或许会发现，这个市场愈来愈多新来者的加入，将令整个市场的逐利空间受到压缩。