深圳多个楼盘产权到期业主遭遇补地价之痛

　　本报记者 毛瀚民 发自深圳

　　在深圳，有关房子70年产权到期的问题已经开始浮出水面，这有些出乎大多数人的意料。“从1949年开始算，70年产权到期也得到2019年啊，深圳才多少年？”不少人士对这样的问题似乎还没有足够准备。

　　同一栋建筑中的业主，房产证上土地使用权的年限却各不相同，这看起来似乎不太可能。而位于深圳罗湖区国商大厦的不少业主，确实已经遭遇到土地到期的问题。

　　年限混乱

　　2004年年中，深圳国商大厦管理处在楼道内贴出告示，提醒业主们土地到期的事实，并要求他们到国土部门办理土地使用权续期手续。大厦管理员称：“有一半的业主土地到期了。”这一半的业主中，有20年、30年、40年和50年等4种房产证。

　　国商大厦的一位业主老张告诉《第一财经日报》：“国商土地房产证到期的事，早在几年前就出现了。”

　　“国商大厦的土地在2001年12月31日到期，房产证上写着呢。”到期的房子怎么办，张先生也没说清楚，不过，他最担心的是这个房子卖不出去，也不好长期出租。

　　一个业主介绍，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害。

　　而令他感到困惑的是，住在同一栋楼的业主，产权年限却不相同，有好几种房产证，这究竟是怎么回事。

　　就连一些在深圳做房地产开发的专业人士对此也表示不解，没有听说过行政划拨的土地还有使用年限，“通常都是无偿、无限期划拨的。”而对于老张等业主来说，更加不可接受的是，他们购买的时候根本没有“土地到期”的说法。

　　这从他们前后几本房产证的不同也可以看得出来。1984年印发的房产证，里面并没有土地和建筑物的区分。只是到了1999年最新的一本房产证，上面赫然出现了土地使用权的字样：用地面积是10.6平方米，使用年限从1982年 1 月1 日到2001 年12 月31 日。

　　补地价之痛

　　与深圳国商大厦土地到期情况相似的还有，深圳寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日则为2001年2月25日。

　　为什么会出现这样的问题呢？记者从深圳市国土资源和房产管理局了解到，在深圳建市之初，相关法规规定的土地使用权最长年限较短。

　　“到期土地在罗湖区已经比较普遍，主要是一些商业、办公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。”深圳市国土局的一位专家告诉记者。

　　深圳国土局一位工作人员对记者介绍，如果续期，业主必须支付地价。有两种支付方式可供业主选择：一种是一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正；另一种是采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。

　　“深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地，自2000年后,陆续有土地的年限到期,续期所需补交的高昂地价，让很多业主感到担忧。”一位业内人士这样对记者说。

　　“延期补地价低于出让的市场地价标准，业主可以承受。比如深圳寰宇大酒店若按照现时基准地价5452元/平方米收取，则其延期补地价款为1.65亿元，相信业主根本无法承受。而政府实际只收取35%，业主就少补了1亿多元。”

　　相关链接

　　续签迫切

　　1982年颁布的《深圳市经济特区土地管理暂行规定》，规定了各类用地的使用年限及土地使用费的标准。

　　其中，工业用地最长年限为30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、医疗卫生用地50年。而且当初大部分土地的出让以行政划拨为主，20余年之后，部分用地单位的土地使用年限已经到期。

　　20余年来，在相关法规的执行过程中，由于登记时间不同，同一性质、同一作用的房地产使用年限的登记出现了问题，同一栋住宅楼房产权证年限却不一样，有的甚至多达10种土地使用期限。

　　2004年6月份，深圳市政府公布《深圳市到期房地产续期若干规定》(下称《规定》)。《规定》中指出，到期房地产申请续期的，可续展的期限是在国家法定的最高使用年限减去已使用年限的范围内确定。

　　该规定中声明，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

　　至于目前市场上新出售的商品房的续期问题，国土部门有关人员解释说，按照国土部门与开发商之间的土地出让合同约定，土地使用期限届满，土地使用者或房地产权利人应将土地及地上建筑物无偿交回政府，如需继续使用，则应在期满前6个月内申请续期。

　　70年(从开发商拿到土地之日算起)并不遥远。正在制定中的《物权法》，也许可以缓解这一日渐突出的矛盾。