调控细则已明 京城楼市迷局还能迷多久

　　“京城房价真有点高得离谱，现在不仅是普通工薪阶层买不起房，就是所谓的‘中产阶级’恐怕即使‘踮起脚’买房也很费劲。”刚看过几个北京楼盘的张先生告诉记者。事实上，北京城区(四环以内)新增商品住宅项目的价格一直在高位徘徊。并且，这种市况在短期内暂无改观的迹象。

　　看不懂的房价

　　北京一位地产业界人士认为：“笼统地说京城平均房价的涨跌意义真的不大，因为边远郊区的低房价对居住和工作在城区的购房人来说，是极不现实的，而‘可居住’的城区商品住宅项目近两年来一直保持上涨的态势。”

　　现实情况也确实如此，北京市房地产交易管理网数据显示，在8月份已经获得预售许可证的40个楼盘(包括商业用房和写字楼)中，在城区售价超过9000元/平方米的住宅项目有12个；单价在8000元至9000元的项目只有两个，单价在6000元至8000元的项目一个也没有。新开盘普通住宅为23个，基本上都在四环、五环以外。新盘实际成交均价为6696元/平方米，比7月份上涨了7.2%。

　　让购房者感到郁闷的是，几乎所有已开盘的项目也都是“高开高走”，卖的火一些的项目每平方米一涨动辄一、两千元，以前看着让人觉得不怎么样的楼盘也是每平方米几百元的加价。由于城区土地资源的稀缺性，不仅新盘项目的开发商对自己楼盘的价格表现出很自信，就连

　　有的开发商也看不懂

　　不仅许多买房人对市场未来走势心中没底，就连有的开发商也觉得现在的市道有些让人看不懂。一位在北京怀柔做住宅项目的开发商告诉记者，他的项目侥幸在“九部委十五条”出台前拿到了“开工许可证”。前些日子，公司开会准备把项目均价定在4200元/平方米左右，公司不少人当时觉得这个价格有些偏高，因为周围的项目以及二手房的价格都低于这个价，担心卖不出去。然而，让他们始料不及的是，在没正式开盘前就走露了风声，当地一些“有头有脸”的人，托人想预订买房，这不由让这个开发商多少有些喜出望外。

　　“北京细则”酝酿楼市新格局

　　上周，由北京市规划委下发的1101号文明确了90平方米中小套型住宅面积的实施细则。该文件规定：2006年6月1日后新审批、新开工的住宅项目要严格按照国务院37号文和建设部165号文件执行，即90平方米中小住宅套型面积要占开发项目的70%以上。这意味着，北京房地产市场结构将面临重大调整。

　　从目前情况看，“北京细则”已然明确，并且是针对单个项目的，这也就是说，90平方米住宅中小套型面积占比70%的规则是“一刀切”，不存在一些开发商原来想象的“市场总量控制，个别项目具体落实”的可能。这就完全打消了那些原本存在侥幸心理的开发商的念头。不过，如果考虑到调整设计方案以及重新制定市场规划需要一段时间这一因素的话，形成市场供应量会有一定的滞后可能。那么，或许会有一个阶段市场新房供应量出现短缺。但从另一方面看，此前的一些不确定因素(中小套型70%的占比是单个项目还是市场总量的概念)消失，市场预期会趋于明朗，这有利于购房者作出判断。

　　一位北京房地产业内资深人士这样认为：“根据我们的预测，如果‘北京细则’能够得到认真执行，在明后年会形成15万套左右的中小套型面积住房市场供应量，这不仅能够大大缓解中低收入人群以及刚毕业不久年轻人的购房压力，而且随着限价房政策的逐步到位，北京平均