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揭开天价拿地者的面纱

http://www.sina.com.cn 2006年09月19日 11:30 《理财周刊》

  我想,报出天价拿地的金地集团自己都不会认为,能够在10月31日揭晓的开标结果中脱颖而出。毕竟,醉翁之意本来就不在酒。

  蔡为民

  近期,花木地区面积达37.34公顷的“浦东地王”的竞标结果,引起市场一片哗然。尤其是在当下“金九银十”始发阶段的敏感时刻,更使其成为房地产业内外人士的重点谈资。

  金地集团缘何“顶风犯案”?

  之所以如此,起因于它是上海一年半来首次的住宅土地供应,且底价高达27亿,又坐落陆家嘴CBD周边,加之金地集团以高出低价122%的59.89亿报价夺魁,令多数人对楼市景气的走势判断,再一次陷入迷惑。

  然而让人百思不解的是,以金地集团的企业规模,市场调研人才肯定济济,不会不知道在当前房地产宏观调控风声鹤唳之际,楼市拐点已然若隐若现,集团营运理当转趋保守、稳健,便于因应可能的变局,金地集团却开出远超出底价的重金,以泰山压顶之势,展现拿地的“实力”与“诚意”,即使与报出第二高价的华润集团相比,都高出近十二亿元之多,令人咋舌与刮目相看。

  值得玩味的是,此举看似显示该开发商对后市的持续看多,以致敢于天价标地,但这却与近期中央一连串的政策目的相违背,与绝大多数业内人士对市场趋势研判大相径庭,这点金地集团心知肚明,难免使人质疑其中有无玄机?

  漫天叫价的动机并不单纯?

  我相信除了与该地块所处位置优越、面积辽阔使规划相对容易,且可成为企业代表作等利多因素之外,不排除部分投标企业根本无意取得地块,只是纯粹激房产市场卖气,以天价呼唤观望者进场的虚晃一招而已。毕竟,本次土地竞标并非价高者得。事实上,价位仅占评比的50%,规划设计、可行性研究等才是决标要素。

  以金地集团报出的59.89亿元为例,在总建筑面积53万平方米为换算基础下,单单楼板价即达11300元/平方米。这已经与在其周边立地条件毫不逊色的“上海绿地”目前次新房售价相当,更遑论距其更近,由大华集团领衔开发的“锦绣华城”,若非预计明年通车的六号线助推,该案部分房源连1万元/平方米都上不去。而这还未将“浦东地王”土地面积的5%左右,用作会所、超市等配套设施计入,否则该地块楼板价将上升到1.2万元/平方米,倘若再加上建安、税费、财务等成本,届时预售价很难低于2万元/平方米,在政府规定的时间内必须完工的前提下,2万元/平方米的均价在花木无异天方夜谭。

  金地集团意欲何为

  2005年1月12日新江湾城CI地块,珠江集团以16亿天价得标,当时楼板价约9000元/平方米,然而仅事隔半年,当地

房价却不及9000元/平方米,珠江集团陷入困境的例子,让有些人为金地集团发展前景忧心不已;但我并不作如是观,我认为此番金地集团堪称“机关算盘”,天价标地根本是一举三得。首先,既拉抬企业声势,为目前在推楼盘加分,又可对外宣示集团财务、现金流毫无问题。更有甚者,金地集团除了买标书的8000元之外,并未真正付出其他代价,却充分达到宣传效果。

  根据金地集团半年财报,截至今年6月为止,该集团总资产仅77.7亿元,面对59.89亿元的土地款,及其后续更为庞大的建造经费,财源从何而来?金地主其事者对外得有个能够自圆其说的独到辩词,但这何其难。

  一般来说,出高价标地者,通常在待标土地周边有其他建地或建案,藉高价标地拉抬行情与声势,使之水涨船高;但本次地块招标却显然并非如此,连附近有“世茂滨江”NO.4在推的

世茂集团,都以几乎只有金地出价之半的30.5亿元“盏盏之数”,名落孙山。这令人更加怀疑,金地集团到底意欲何为?

  缘此,我想,报出天价拿地的金地集团自己都不会认为,能够在10月31日揭晓的开标结果中脱颖而出,否则麻烦就大了。毕竟,醉翁之意本来就不在酒。

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