揭开天价拿地者的面纱

　　我想，报出天价拿地的金地集团自己都不会认为，能够在10月31日揭晓的开标结果中脱颖而出。毕竟，醉翁之意本来就不在酒。

　　蔡为民

　　近期，花木地区面积达37.34公顷的“浦东地王”的竞标结果，引起市场一片哗然。尤其是在当下“金九银十”始发阶段的敏感时刻，更使其成为房地产业内外人士的重点谈资。

　　金地集团缘何“顶风犯案”？

　　之所以如此，起因于它是上海一年半来首次的住宅土地供应，且底价高达27亿，又坐落陆家嘴CBD周边，加之金地集团以高出低价122%的59.89亿报价夺魁，令多数人对楼市景气的走势判断，再一次陷入迷惑。

　　然而让人百思不解的是，以金地集团的企业规模，市场调研人才肯定济济，不会不知道在当前房地产宏观调控风声鹤唳之际，楼市拐点已然若隐若现，集团营运理当转趋保守、稳健，便于因应可能的变局，金地集团却开出远超出底价的重金，以泰山压顶之势，展现拿地的“实力”与“诚意”，即使与报出第二高价的华润集团相比，都高出近十二亿元之多，令人咋舌与刮目相看。

　　值得玩味的是，此举看似显示该开发商对后市的持续看多，以致敢于天价标地，但这却与近期中央一连串的政策目的相违背，与绝大多数业内人士对市场趋势研判大相径庭，这点金地集团心知肚明，难免使人质疑其中有无玄机？

　　漫天叫价的动机并不单纯？

　　我相信除了与该地块所处位置优越、面积辽阔使规划相对容易，且可成为企业代表作等利多因素之外，不排除部分投标企业根本无意取得地块，只是纯粹激房产市场卖气，以天价呼唤观望者进场的虚晃一招而已。毕竟，本次土地竞标并非价高者得。事实上，价位仅占评比的50%，规划设计、可行性研究等才是决标要素。

　　以金地集团报出的59.89亿元为例，在总建筑面积53万平方米为换算基础下，单单楼板价即达11300元/平方米。这已经与在其周边立地条件毫不逊色的“上海绿地”目前次新房售价相当，更遑论距其更近，由大华集团领衔开发的“锦绣华城”，若非预计明年通车的六号线助推，该案部分房源连1万元/平方米都上不去。而这还未将“浦东地王”土地面积的5%左右，用作会所、超市等配套设施计入，否则该地块楼板价将上升到1.2万元/平方米，倘若再加上建安、税费、财务等成本，届时预售价很难低于2万元/平方米，在政府规定的时间内必须完工的前提下，2万元/平方米的均价在花木无异天方夜谭。

　　金地集团意欲何为

　　2005年1月12日新江湾城CI地块，珠江集团以16亿天价得标，当时楼板价约9000元/平方米，然而仅事隔半年，当地

房价却不及9000元/平方米，珠江集团陷入困境的例子，让有些人为金地集团发展前景忧心不已；但我并不作如是观，我认为此番金地集团堪称“机关算盘”，天价标地根本是一举三得。首先，既拉抬企业声势，为目前在推楼盘加分，又可对外宣示集团财务、现金流毫无问题。更有甚者，金地集团除了买标书的8000元之外，并未真正付出其他代价，却充分达到宣传效果。

　　根据金地集团半年财报，截至今年6月为止，该集团总资产仅77.7亿元，面对59.89亿元的土地款，及其后续更为庞大的建造经费，财源从何而来？金地主其事者对外得有个能够自圆其说的独到辩词，但这何其难。

　　一般来说，出高价标地者，通常在待标土地周边有其他建地或建案，藉高价标地拉抬行情与声势，使之水涨船高；但本次地块招标却显然并非如此，连附近有“世茂滨江”NO.4在推的

世茂集团，都以几乎只有金地出价之半的30.5亿元“盏盏之数”，名落孙山。这令人更加怀疑，金地集团到底意欲何为？

　　缘此，我想，报出天价拿地的金地集团自己都不会认为，能够在10月31日揭晓的开标结果中脱颖而出，否则麻烦就大了。毕竟，醉翁之意本来就不在酒。