昨洽购南京顶级楼盘海外基金今难过

　　外资切入南京楼市第一单

　　本报记者 叶国靖 发自上海

　　知情人士昨天向《第一财经日报》透露，J.P.摩根大通银行(J.P.Morgan Chase &Co.)等外资投行与南京最高档综合项目、总投资人民币40亿元的“南京国际广场”正密谈整体收购事宜。如若成功，这将是进入南京楼市的第一只外资基金。

　　“由于对外资设限以及收购数额巨大、交易结构复杂等多种因素，谈判虽已持续很久，但至今仍未落单。”记者从获得上述项目代理权的营销机构仲量联行住宅部人士处得到如是证实。

　　南京国际广场项目于1993年批准立项,历经13年市场起伏。项目持有人南京国际集团由武汉钢铁集团、扬子石化、金陵石化、交通银行南京分行等23家大型企业股东组成,南京国际商城建设有限公司控股67%。由于拆迁不利、融资参股等多种因素，从拿地到项目完成大概要15年左右。

　　南京新“地标”引来外资目光

　　这是一个试图填补南京楼市空白的高端物业项目。记者从该项目售楼处及南京国际广场官方网站看到：项目位于南京市中央路，面对玄武湖，总建筑面积45万平方米，包括超五星甲级写字楼、酒店、高档商场以及高档住宅、酒店式公寓。其中27套起售价5000美元/平方米、起售面积为500平方米的“御景华府”公寓，一举创下南京住宅市场最高价；274套针对外籍高管客户的酒店式“怡景公寓”，均价人民币20000元/平方米，面积为78~270平方米。样板房装修水准不低于5000元/平方米。

　　一支来自荷兰、主要从事服装品牌投资的准基金，去年底在仲量联行的引见下来到南京，认购了国际广场项目“怡景公寓”的部分物业。

　　“这支荷兰的准基金后来退出了，原因之一是J.P.摩根等几家大投行拟整体收购这个项目。”仲量联行住宅部人士昨天在接受记者采访时称，“酒店式公寓等高档物业主要面对一些国际高端消费客户。对于房地产市场相对不成熟的南京来说，市场供应并没有同步跟上，因而一些投行及海外中小投资者表现出浓厚的兴趣。”

　　受制“限外”政策落单悬疑

　　南京国际广场官方网站有消息称，去年12月14日在“中国房地产投融资质量研究暨国际资本对接中国房地产实务研讨会”上，美国、瑞士、荷兰的三家国际投资机构代表对南京国际广场项目有兴趣，当场向公司副总裁裴稼康发出了洽谈邀请。当时正值楼市处于上行通道，有外资将其称之为“中国粮仓”。然时隔半年，“对外资设限”及“外资购房外汇管理”等调控政策已相继出炉。外汇管理新规明确指出，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇管理局不予办理转股收汇外资外汇登记。此外，外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

　　“符合条件的允许汇入并结汇，对于拟收购南京国际广场这个大体量项目的海外基金来说，因交易手续繁杂而在一定程度上导致审批进度变慢、投资周期拉长，从而不得不调低资本的利润率。”仲量联行住宅部上述人士告诉记者，“面对外汇管理新规，项目选择将更加谨慎，具体收购方案可能随之作出调整。”

　　“严格的结汇审查确实是一件麻烦事，但还是留有操作空间。”注册于中国内地、香港及英属维京群岛的BAZO国际房地产投资管理与顾问公司投资部人士为此设计了一条精巧路线，用来规避“限外”政策。他告诉记者，化整为零是个好办法。围绕一个项目，投行先期只占较少股份，一旦项目完成，再从开发商手中收购剩余股份。假如对一个项目展开100%收购，可以分拆进行，比如通过若干次20%的收购，逐步渐进式完成。投行一般要求资本的利润率在20%以上，