二线半城市土地运营之惑

　　来源：中国经营报 本报记者：王其明、党鹏、任丽敏、王其明

　　龙头房企用脚投票

　　本报记者 王其明上海报道 不知是巧合还是出于某种默契，两家来自上海的龙头房企，几乎同时把他们的触角伸到了曾经被人忽视的一方土地上。

　　近日，绿地集团向外界披露，公司在8月下旬与太原市政府正式签署了一份《城市建设战略合作协议》，根据这份协议，绿地集团将参与太原枣园东部新城、长风商务区及教育城等三大重点项目的基建配套设施，总投资额32亿元。

　　而在他们签约前三天，即8月18日，大华集团与贵阳市南明区政府达成开发框架协议，承接该区太慈桥至甘荫塘片区约3平方公里的成片改造项目。

　　对早已实施全国扩张战略的这两家公司来说，进入一个新城市本不是什么稀奇的事，但这次他们选择进入的时机和方式，却颇为耐人寻味。

　　尽管一再强调大华跟贵阳方面签订的只是框架协议，具体细节还没有确定，但大华集团副总裁陈宁还是并不讳言他们对于大规模成片开发的热衷。

　　“在上海我们往往都是几平方公里地做，有丰富的经验和足够的实力。”他说。事实上，大华到南京、西安等地后，也是一开始就拿下上百万平方米的项目。

　　相比之下，对公司大举进入太原的战略行动，绿地集团董事长兼总裁张玉良的评论要委婉一些。他说，绿地坚持“做政府想让绿地做的事，做老百姓欢迎绿地做的事”。

　　实际上，就合作的规模和深度而言，绿地此次和太原市的联手，很可能超过以往任何一家房地产企业与省会城市之间所能达到的水平。

　　此前，绿地在江苏昆山参与开发的一个项目，规划面积达13平方公里，仅项目一期就有2.67平方公里，为国内所罕见。也许正因为有如此骄人的业绩，绿地才能得到太原市政府的青睐。

　　张玉良称，绿地参与太原新城区建设，正是要“抓住后者城市定位提升、产业结构调整、城市辐射能力增强所带来的后发优势和机遇”。

　　“大型房企选择新进入的目标城市，既出于其自身的战略判断，也会遵循一些基本的规律。”一直跟踪研究此类房企动向的中国指数研究院(华东)副院长陈晟对记者分析说。

　　据他们的研究，国内大中城市里，城市化程度在40%～60%之间，人均GDP不低于1万元，房价不低于每平方米2500元者，只要市场供需比、饱和度均不太大，房价增幅和投资增幅不同时超过20%，其住宅开发业务都是大型房企重点关注的。

　　“太原和贵阳基本上属于符合这种条件的城市。”他说，“从这个角度看，绿地、大华的不约而同的行动，可谓时机正好，领先半步。”

　　贵阳：政府为卖地热身

　　本报记者 党鹏贵阳报道 坐上“摩的”沿着宽敞而冷清的柏油路驶进贵阳市新的行政中心——距贵阳市城区12公里的金阳区，映入记者眼帘的，是一片颇为荒凉的空地里两栋孤零零地矗立着的大楼。那是贵阳市委和市政府的新办公楼。

　　但这一带是房地产开发商趋之若鹜的“热土”。在最近的一次土地拍卖会上，该区地价最高已超过每亩600万元。

　　而在贵阳城区，像国内其他很多省会城市一样，房价也开始水涨船高。最新统计该市住宅均价为每平方米2377元，外地人乍看上去不觉得太高，但对去年人均年收入不过9928元的贵阳市民来说，自然另有一番滋味在心头。

　　老区新区房价齐涨

　　日前，贵阳市中心南明河畔某楼盘二期开盘销售。相对一个半月前开盘的一期，这次开发商标出的起始单价高出足足600元，达到每平方米4200元，均价则为每平方米5400元。

　　更让人吃惊的是，该楼盘单位最高售价涨到了每平方米8100元，比一期单价超出整整1000元！

　　“分期销售，化整为零，这种‘挤牙膏式’销售，本质是在变相抬高房价。”一位开发商一语道破天机。这种在那些楼价先火起来的城市里用得烂熟的招数，也成了贵阳开发商的必杀秘笈。

　　据贵阳住宅与房地产信息网数据显示，去年该市商品住宅均价每平方米1925元，同比增长未到10%，但今年8月份，同类物业均价已升至每平方米2876元，比7月份大幅涨30%！这样的涨幅，谁看了都会印象深刻。

　　连如今人烟还是比较稀少的金阳新区，房价也一路看涨。据记者沿路打听，一般新盘单位售价超过每平方米2500元，而且往往引来抢购。以至于“金阳房子不愁卖”之类说法，不胫而走。

　　新区卖地初现热潮

　　与成都、西安等城市新区开发“概念预热、房企先行”的套路不同，贵阳市一开始就把行政中心搬过去，再进行招商引资。但新区居民不多，使当地人坐出租车到市政府办事，都要给司机付返程空驶费。

　　但市委市政府的榜样作用还是十分明显。记者粗略统计了一下，自2000年金阳新区开发热兴起，至今已有20多家房企进驻，其中既有诸多贵州本地老牌房企，也有成都金房集团等过江龙。当地业界预测，在多山的贵州，地势相对平坦的金阳区，未来两三年内肯定将成为贵阳的“浦东”。

　　记者从金阳新区建委获悉，2005年该区招拍挂出让土地七宗，总面积约927亩，总成交价6.14亿元。而今年初，一宗200多亩的地块引来14家房企争夺，最终由一家名为金龙的本地公司拿下，成交价1.3亿元，高出底价4000多万元。

　　金阳新区管委会负责人透露，今年下半年该区将有两个地块共1500多亩土地挂牌出让，到时候会否出现创纪录的地价还不好说。

　　另据知情人士透露，茅台集团控股的一家公司在金阳区已圈下上百公顷土地。但记者在贵阳采访期间，有关政府官员及茅台方面均不愿证实此说。

　　呼和浩特：热炒土地祸福未定

　　任丽敏 本报记者 党鹏呼和浩特报道 马路宽了，彩灯亮了，收入提高了。在呼和浩特开出租车近6年的王师傅觉得，这是三年来他在这个城市感受到的最大变化。

　　“但我们的收入还是跟不上房价的上涨。”他不无遗憾地说。

　　根据国家发改委价格司发布的最新统计信息，今年1～7月全国房价上涨幅度前三甲分别为：深圳(14.4%)、大连(11.9%)及呼和浩特(11.3%)。而从未被看做是楼市热点的塞外青城，自2005年下半年以来，房价上涨幅度已连续数季超过10%。

　　政府出手推高房价？

　　今年6月调控新政出台前后，有国家级权威媒体报道批评，呼和浩特市房价快速上涨的主要原因是“政府造势”。报道指该市2004年底把土地收储中心从国土局剥离出来，变为市政府直属机构，由此展开当地“最大宗国有资产”的经营。

　　据了解，2005年，在一家来自北京的土地运营顾问公司帮助下，呼市招拍挂卖地8000多亩，地价从2004年底的每亩约30万元一举提升到50万元以上，最高达到每亩300万元。仅此一项，市政府土地净收益便超过4亿元。今年7月该市一幅近30亩的小地块，同样拍到了每亩294万元。

　　包括四川新希望集团旗下房产公司及天津松江集团等外地企业纷纷进入圈地，兴建高档楼盘，其中新希望家园的总规划用地便超过630亩。

　　今年早些时候，市政府又提出重点打造滨海新城、香格里小区、麦迪逊花园等20个精品住宅区，高档楼盘四处开花。另据悉，为迎接明年内蒙古自治区成立60周年大庆，呼市政府今年还计划投资460亿元进行大规模城市建设。

　　此外，根据市政府计划，未来几年内旧城改造和城中村拆迁规模达500多万平方米，涉及6万户居民，由此也将产生可观的换房需求。

　　在“有形之手”的强力推动下，呼市商品住宅平均售价从2004年的每平方米1590元，陡然升到2005年的2400多元。以分五期开发的新希望家园为例，一般住宅开盘售价每平方米约2400元，现已接近4000元的水平了，联排别墅更超过每平方米5000元。

　　截至八月初的当地官方数据显示，该市商品住宅均价每平方米超过3400元，但业界有说法称，实际上已达到每平方米3800元了。尽管该市去年GDP增长超过30%，但同期人均年收入还是不到12000元(折合月均收入1000元以下)。

　　经济适用房：手段还是目的？

　　“地价不断上涨，土地收益增多，政府财政才有能力转移支付，投入到经济适用房建设上来。”呼市房管局主管经济适用房的尚主任告诉记者。

　　据其介绍，去年呼市经济适用房总建设规模为80万平方米，总投资规模7.5亿元，今年政府的规划是再开发9个项目，共130万平方米，总投资13亿元。

　　也就是说，未来两三年内该市经济适用房总供应量将超过200万平方米。这些外界估计均价在每平方米1800元左右的低价住宅，大概可以满足呼市2.2万个符合资格的中低收入家庭的需求。更重要的是，这么大批量的经济适用房开发，被政府视为平抑房价过快上涨的有力手段。

　　但事实似乎并不像官员们所说的那么乐观。有知情人士透露，此前呼市曾开发了几个大型经济适用房项目，由于政府缺乏有效支持，开发商又资金不足，加上拆迁成本过高等原因，部分项目长期处于半停工状态。而据统计，截至今年7月份，该市此类项目总施工面积不到15万平方米。

　　“政府急于将大量资金投入到城市整体建设中，又能拿出多少钱到经济适用房上来呢？”上述人士质疑道。

　　现在，开出租的王师傅还是每天都关注着，自己看中的经济适用房项目何时销售、楼价多少，但他不知道什么时候才能轮到自己去挑选合心意的房子。

　　合肥：反腐风暴敲响警钟

　　本报记者 王其明上海报道 意料之中的合肥房地产反腐风暴终于刮起来了。

　　近日有消息透露，8月下旬，合肥市人民检察院向市人大提交了安徽静安实业集团董事长孙斌涉嫌单位行贿犯罪的报告，随即立案展开侦查。随着孙氏浮出水面，陆续有当地相关部门政府官员涉案，也有至少数家该市知名房企老总被“叫去问话”，有的数天之后才被准许回家。

　　上述检察院报告称，自1996年以来，孙斌为招揽房地产开发及工程项目，分别向合肥市瑶海区区长王广玉、肥东县人大副主任李大海、肥东县国土局局长杨国顺等人员多次行贿，金额高达249万余元。

　　据了解，静安实业成立于2001年，是一家集房地产开发、教育、建筑、混凝土、城市供水、物业管理等为一体的综合型企业集团，拥有十多家下属企业，现有职工400余人，总资产近5亿元人民币。在合肥来说，这是个规模不小的企业。

　　一位曾经准备代理静安旗下楼盘的营销公司老总告诉记者，对静安的情况有所了解之后，他们放弃了这单业务。“这家企业迟早要出事，因为孙斌做事实在太明目张胆。”他说。

　　实际上，这场风暴早有先兆。2005年4月，新任合肥市委书记孙金龙提出铁腕整治大拆大建，加大反腐力度，稍后又提出治理商业贿赂专项工作的重点，将放在查处工程建设、土地出让、产权交易、医药购销和政府采购等敏感领域和行业上，而工程建设、土地出让过程中隐藏的腐败问题，更是重中之重。

　　近年来合肥土地出让之“大手笔”令人惊叹。2004年，该市共卖地约7000余亩，出让金总额60多亿元；2005年全年入市土地约9000亩；2006年3月，市国土资源局明确表示，将向市场投放约7500亩经营性用地，以完成土地出让金政府净收益40亿元以上的预期目标。

　　也就是说，近三年来，合肥市土地出让总面积达到23000多亩，如果按照1.5的容积率计算，可建筑面积高达2350万平方米，年均市场供应量近800万平方米。这还不包括市场上已有的存量土地开发。而目前合肥的人口只有440多万。

　　如此大规模的土地出让，加上政府为年度土地出让金收益制定硬指标的做法，难免让人有所联想。在频繁的卖地行动中，一旦监管不严，发生钱权交易和权力寻租行为的机会自然大大增加。

　　作为长三角地区经济和房地产市场发展相对滞后的省会城市，合肥的这场反腐风暴，或许能给其他同类城市正在如火如荼推进的土地运营，敲响一下警钟。