业主代表大会：社会民主化的另一个起点

　　本报记者 刘溜 北京报道

　　经济观察报：通过上地西里和美丽园两个小区现状的对比，感觉“业主代表大会”的制度安排确有道理，但为什么相关法律或者法规没有对业主代表大会问题进行规定呢？成立业主代表大会究竟有没有法律依据呢？

　　林一海：当然是有的，譬如宪法里就有关于个人合法财产不受侵犯的规定。财产权里很重要的一项就是处分权利，包括有权委托他人来代为管理，这样的具体规定体现在民法和合同法等法律中，叫代理。在《物业管理条例》的第十二条里也有具体规定：业主可以委托他人代为参加业主大会，实际上就是关于业主代表的规定，只是文字有些别扭罢了。当然有人也说了，《条例》规定的代理人参加的是业主大会，而不是业主代表大会，还有人说委托的是代理人而不是代表，这些说法实际上没有什么意义，代表就是代理人，业主代表参加的大会怎么是业主大会呢？这是《物业管理条例》文字上的不严谨，作为中国第一部物业管理的法规，出现一些不严谨的表述也是不奇怪的，可以在以后修订。

　　经济观察报：但是我们注意到一种说法，就是物权的特点具有绝对排他性质，别人无权代表，是不是这样呢？

　　林一海：既然是具有“绝对排他性质”，那么是谁拥有“绝对排他性质”的权利呢？当然是业主本人，也就是说业主本人具有不允许他人干预自己行使财产处分权的权利，怎么反而说不允许别人来代表业主管理业主的财产呢？不是显然自相矛盾吗？到底是具有“绝对排他性”还是剥夺了“绝对排他性”呢？不能代表的权利主要是一些涉及人身的权利，譬如婚姻登记必须结婚者本人亲自到场，不允许他人代为办理。物权恰恰都是可以代理的，连买卖房屋都可以委托律师代理操办，平常的物业管理权怎么就不能委托代表代为行使呢？

　　小区物业管理是建立在私人房产权基础上的，在中国还是一个比较新鲜的事情，政府不可能一下子就拿出比较成熟和完备的规章。不过从根本上说，完善和成熟的法规，首先要从社会实践中来。现在已经有几个小区成立了业主代表大会，如果实践效果的确很好的话，其他小区的业主当然也就要学习，就会有更多的小区成立业主代表大会，有关法规也就会逐步明确业主代表大会的规定。

　　经济观察报：前年春天，某小区酝酿成立业主大会和业主委员会，也有业主提出要成立业主代表大会，但是筹备组坚决反对，很多业主也是不赞成的，因为业主代表大会有一条是要监督业主委员会。一些业主说，这些人都是不计报酬自愿出来为大家尽义务的，你不支持，还要监督人家，那谁还愿意来干哪。但是后来，看到筹备组成员自己都成了候选人，还不让别人当候选人，而且是搞等额选举，一些业主就觉得有问题了。到了后来，筹备组成员都成了业主委员会成员，更是坚决反对成立业主代表大会，就在广大业主面前彻底暴露了。两年来，物业公司不把业主委员会放在眼里，业主也不关心了，甚至业主委员会的多半成员都不去开会了，就剩下两三个人在那里急得团团转，至今眼看就要三年届满了，还是一事无成，但是他们把事情归咎为业委会没有法人地位，也就是没有实际权力，请问能够给业委会法人地位吗？

　　林一海：这种要求是荒唐的，就像一个公司的法人是公司而不是行政部门一样，业委会仅仅是所谓业主大会也就是全体业主的执行机构，怎么能够拥有法人地位呢？而且现在所谓业主大会也还没有获得法人地位，如果允许业委会拥有法人地位，实际上就是越俎代庖攫取了业主大会的权力，这是很危险的，物业管理公司或者少数投机业主只要收买控制了业委会，就会通过签定由全体业主承担责任的合同来损害全体业主的利益。

　　经济观察报：但是一个企业对外签定合同也是由经理进行的，也不可能全体股东都来签合同啊。

　　林一海：股份公司是有监督机构的，譬如监事会和董事会，而且还有退股机制来制约公司的行为，然而现在的普遍情形是业委会借口《物业管理条例》里面没有关于成立监督机构的规定而不让成立监事会，更反对成立业主代表大会，说业主大会就是全体业主的权力机构，还成立什么业主代表大会呢？可是，全体业主能够事事都来开会决策吗？即使业主都能够来，就能够开会了吗？简单算一下，一个一千业主的小区如果大家都来了，即使每位业主每人仅仅发言一分钟，就需要差不多十七小时，何况一分钟又能够说出来什么呢？所以所谓业主大会实际上是不存在开会的，仅仅是投票而已，而像物业管理这样很专业的问题，一般人是难以明白的，往往也没有兴趣去搞明白，所以对业委会炮制的提案要么是随意画圈，要么是干脆不参加投票，这怎么能够不出问题呢？

　　经济观察报：由业主代表大会来决策就不会出问题吗？许多业主也担心，如果让业主代表大会来决策，其代表就不会被物业管理公司收买吗？

　　林一海：什么事情都有一个量变到质变的问题，社会学上就有一个“八个定理”，意思是在一个不超过八人的群体里，很容易出现个别强人控制其他人的情形，超过八个人以后，个人控制的难度显著增加。而业委会的人数一般也都在八个左右，一个有势力或者能说会道的人如果当了业委会主任，提出议案的时候其他的委员往往碍于情面或者惧于势力而同意或者默认。还有一个“三十人”的社会学定理，当开会人数超过三十人的时候，与会人员就会很注意自己的面子，自觉约束自己的野心表露，当然就不容易出现个人操控会议和决策的局面了，所以我们建议一个小区的业主代表大会人数最好在三十人以上。

　　经济观察报：那么把业委会扩大到三十人，不就达到约束个人专断的效果了吗？还有必要成立业主代表大会吗？

　　林一海：我们经常听到有人这样问，可见这的确是有一定普遍性的想法。如果仅仅是把业委会扩大到三十人以上，虽然可以约束个人专断的情形，但是不能防止群体冲动，譬如代表们有可能由于不满意物业管理公司的一个被认为不好的态度而一时群情激愤，便立即表决通过并且实施更换物业管理公司，从而造成混乱局面。所以需要把决策权和执行权分开，业主代表大会一般不直接与物业管理公司办理具体事务，而是由业委会去办理具体事务，即使业委会与物业管理公司发生了难以调和的矛盾，业委会也不能自行因为自己的情绪冲动而大动干戈，而是提交业主代表大会来讨论决定，这样就大大降低了决策的非理性程度。这就叫做分权制衡的原理。

　　经济观察报：我还是想再问一下刚才提到的问题：如果业主代表大会的代表腐败了，譬如被物业管理公司收买而通过对业主不利的决定，那怎么办呢？

　　林一海：首先还是要看数量关系，在没有业主代表大会监督的情况下，几个人的业委会很容易被个别强人操控，所以这个别人也就很容易成为物业管理公司重金收买的对象，而在三十个代表决策的情况下，如果都用重金收买的话，显然成本太高了，很少有谁愿意考虑这样的方式。更重要的是，在一千业主的小区推选三十位代表的情况下，也就是三十多业主推选一名代表，罢免是很容易的，被弹劾代表所在楼的十几位业主联名就可以达到半数以上，也就可以罢免掉，谁还敢轻易腐败呢？所以我们要特别提示广大业主，民主的一个核心问题就是“容易罢免”，没有这一条，民主就谈不上了，而在小区的业主代表大会制度里，这一条是很容易实现的，所以我们认为中国的社会民主化进程应该从业主代表大会开始。

　　经济观察报：但是强调“容易罢免”的话，会不会出现三天两头业主罢免代表，或者业主代表大会罢免业委会的情形呢？那不也要乱套了吗？

　　林一海：“容易罢免”不是随意罢免，而是容易启动罢免的程序，会不会造成随意罢免的情形，那要看罢免程序是否科学合理，也就是有个程序正义的问题。那怎么样才算程序科学合理——也就是程序正义呢？要看是否符合“充分讨论”的原则，这也是民主的核心问题。没有充分讨论的表决不是真正的民主。譬如可以在业主代表大会议事规则里规定，业主代表大会罢免业委会必须允许业委会答辩，而且要三读三辩才能通过等等，业主罢免代表也要允许答辩并经过一定时间才能生效，这样就可以避免一时冲动而随意罢免情形的出现。实际上，事情往往是欲擒故纵的，有了容易罢免的程序机制，反而不容易出现罢免的议案了，上地西里小区成立业主代表大会快两年了，还没有哪位代表被业主提议弹劾，业委会也没有被业主代表大会提出过罢免议案，因为大家害怕被罢免，小心无大错嘛。

　　经济观察报：是很有道理。相比之下，美丽园小区没有业主代表大会的监督，在业主大会这样难以罢免的机制下，业委会虽然工作得也很辛苦，反而容易遭遇业主的罢免呼声。你可以感到委屈，认为业主的素质差，甚至指责要求罢免你的业主是捣乱，那你业委会为什么不自觉成立业主代表大会来监督自己呢？为什么要给人家提供“捣乱”的根据呢？人家当然也可以怀疑你业委会心里有鬼呵。

　　林一海：所以我一直不赞成许多业委会委员指责业主素质差什么的。群众是真正的英雄，而精英们自己则往往是幼稚可笑的。希望业委会成员们要有大智慧和大肚量，不要怕业主的监督，要主动成立业主代表大会，特别是不要反对成立业主代表大会。你一反对，或者虽然没有公开反对，但是回避成立业主代表大会的问题，物业管理公司就不把你放到眼里了，因为人家就知道你业委会害怕业主监督嘛，本身就没有自信心。而当你回避了业主的监督，实际上也就意味着拒绝了业主的支持，就更没有什么力量了，这是现在成立的业委会普遍难以作为的基本原因，恰恰说明业主委会成员自身的素质更有待于提高。

　　素质的提高当然离不开教育，但更重要的在于制度的完善，就如邓小平指出的，制度不好，好人也会变坏了，而制度好了，坏人也会变好。现在许多人已经认识到《物业管理条例》有严重缺陷，正在呼吁修订，但是更重要的是要敢于制度创新，敢于实践新的制度，从这一点来说，一些小区的业主代表大会制度殊为可贵，值得大家的关注。

　　来源：经济观察报网