地产黑马孙宏斌觉醒土地梦

　　

顺驰中国董事长孙宏斌(资料图片) 点击此处查看全部财经新闻图片

　　第二次房地产调控周期，几乎与顺驰全国化征程完全重叠，孙宏斌最终为盲目扩张付出了代价

　　本报记者 林明 发自北京

　　数天前，43岁的孙宏斌做出了人生最艰难的抉择——将自己创立12年之久的顺驰(中国)55%的控股权转手香港路劲基建。抉择之难，难在12.8亿元的交易价，被外界普遍质疑为“超低价”。

　　事实上，即便在7月份之前，孙宏斌仍未放弃努力来寻找“解救”顺驰的各种可能，在各种替代方案均告失败之后，12年累积起来的黑马

神话瞬间化为乌有。

    顺驰资金缺口至少30亿元

　　就在顺驰易主消息传来的第二天，一直与顺驰“针锋相对”的万科前董事长王石发表了题为“和地产黑马交锋”的文章。

　　对于顺驰这样的结局，王石说：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

　　在2002年拉开高调进军全国的序幕后，顺驰在北京、上海、无锡、苏州等城市近乎疯狂的“圈地”行为，令包括万科、大华、绿地等在内的国内一线品牌地产开发商“心乱”，同时也打乱了这些企业的拿地节奏。顺驰一下子成了他们最大的竞争敌手，他们不得不重新来审视这位来自天津的“地产骇客”。

　　2003年，顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目。超过底价一倍、超过对手2亿元的价格，让顺驰立马在北京地产界“扬名立万”。2004年竞得上海宝山、无锡等巨量地块，同时在南京、苏州、石家庄、武汉、重庆、成都等地的迅速扩张，则进一步壮大了顺驰的全国声势。

　　在高成本扩张下，顺驰的全国土地储备迅速膨胀，同时也在不少城市与其他地产巨头“结怨”。一位南方地产商如此描述顺驰，按照当时拿地的价格、成本测算，顺驰的叫价，是没有一个开发商敢承担的，“顺驰的做法是拿未来

房地产高速增长作为赌注，先期才敢投入，这在其他房企是不能苟同的。”

　　王石在当时认真研究顺驰后，同样认为孙宏斌在赌博，“高价拿地的时候就没有准备按时还钱，同政府公信力博弈，属恶意竞争行为。”2004年，王石曾与孙宏斌进行沟通，表示当时“孙先生对顺驰的急速扩张仍充满信心”。

　　之后顺驰的发展则印证了王石的判断，顺驰一边不断高价拿地，一边在许多城市拖延交付地价款。维系顺驰资金链的信心在于，通过对土地出让金支付的无限延长来获得市场机会，再依靠后期销售回款来弥补之前所欠地价。而被推高了的地价，无疑让土地出让方、贷款银行都能获益。

　　截至2003年年底，顺驰预交地价在70亿元以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿元。王石认为，从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，否则顺驰按期交付地价款是不可能的。

　　一位离开顺驰不久的高管昨日向记者透露，顺驰整个资金缺口在30亿元以上，仅目前紧迫性资金需求就达近10亿元，全国化项目的资金使用常常处于“十个瓶口、四五个盖子”的状态。就以顺驰在北京开发的蓝调国际公寓项目而言，截至5月，仅赔付业主延迟交房违约金就超过4000万元，现在每月数字还在不断累积，更谈不上项目开发本身。

　　2003 年央行121 号文的发布，标志着中国进入了漫长的第二次房地产调控周期，调控一直延至今日，而这一周期几乎与顺驰开始全国化征程完全重叠。押宝房地产持续高速惯性成长的顺驰，由此开始遭受挫折。

    成也天津败也天津

　　在孙宏斌的“发家史”上，天津是个绕不开的地点。

　　1994年，孙宏斌靠代理

二手房销售起家，在天津成立了顺驰销售公司，这是之后顺驰(中国)的前身。对于天津市场敏感的孙宏斌，做销售不久就预判到了天津的巨大市场空间。随后短短数年间，顺驰在天津确立龙头老大的地位。2002年之前，顺驰在天津开发的房地产住宅项目，已占市场的30%~40%。就连目前国内最大的房地产开发商万科，其在个别城市的占有率也很难突破3%。

　　孙宏斌在天津的很多项目运作，仍然具备传统房地产企业运行痕迹，即前期拿地主要靠沟通，不实质性地付出真金白银，金融系统才是为其保驾护航的得力帮手。尤其是依靠金融支持和资源手段，逐渐成为孙宏斌对房地产市场生存之道的基本认知。

　　天津的成功给了孙宏斌足够的底气，也给顺驰全国化拓展做足了铺垫。他就这样握着在天津的成功经验，大跨步地进击全国。

　　在北京“地王”大兴黄村项目竞投过程中，顺驰表现出先拿地、后算账的典型风格。在该项目上，直至开发销售阶段都尚未付清所有地款。随后获取无锡理想城市1720公顷土地和上海宝山罗店50万平方米地块的手法，也如出一辙，最终无锡地块以合作方式半数出售给绿地集团，宝山项目则转让给上海地产集团。

　　“在取得北京大兴黄村项目上，顺驰更看重的是进入北京这个市场，价格是次要的。”孙宏斌在拿下项目后表示。而另一位顺驰离职高管也透露，顺驰在进入上海市场，竞拿蓝湾、奉贤等地块过程中，前期规划估算、风险评估其实很简单，就几页纸，两三天作出决定，完全以是否拿到土地作为考绩的唯一标准。

　　但世易时移，仍然固守“看家本领”的孙宏斌，渐渐感觉到吃力。今年4月，复出担任顺驰董事长的孙宏斌发现，在顺驰全国化扩张的同时，天津本土市场几近失守，原本为顺驰提供滚滚现金流的天津市场，现已没有在售项目，包括太阳城等几个项目也要等注入新的资金才能启动。

　　目前即使是融创加上顺驰，在天津当地市场的份额也已不足5%。随着滨海新区开发启动，万科、和黄、合生等国内一线地产商杀入，顺驰在津风光已不可同日而语。尽管在2005年下半年，孙已明显意识到存在的问题并有意“掉头”，但如此多的问题深层交织，为时已晚。

　　一位与顺驰洽谈过项目的地产老总说：“我们不是不想接受顺驰现有的项目，而是这些问题项目很难在短时间厘清。”正是因为无法与其他企业合作，以及部分项目资金面临崩盘，曾经意气的“地产骇客”孙宏斌，不得不匆匆完成了被视为“贱卖”的股权交易。