系列新政正被逐渐化解 地方政府误读地产定位

　　见习记者 张伟娜／文

　　今年5月，《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(即“国六条”)的发布，使关注日益高涨的房价的专家学者，尤其是老百姓们以为：我国房地产市场由此进入良性、和谐发展的轨道。因为与以往单纯关注房价不同，这次“国六条”是从土地管理、住房保障和住房结构等几个深层次环节调控楼市，解决根本居住矛盾，同时，将监察部和统计局纳入调控部门阵营，明显加强监管力度。

　　在此后的3个月里，我们陆续看到了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国务院九部委发)、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建设部等六部委发)、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建设部等六部委发)、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国家税务总局发)、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监会发)、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(外汇管理局发)、《关于加强土地调控有关问题的通知》(国务院发)……如此频繁、密集、涉及众多部门的宏观调控在房地产历史上从未有过，然而效果现在看来却难如人意。

　　起码在至今的几个月里，这一期盼落了空。

　　因为根据官方公布的数据：今年前7个月，全国70个大中城市房价以平均6%以上的幅度持续上涨。北京三环以内已经没有每平方米1万元以下的新房，四环周边的新房大都涨至每平方米8000元左右。

　　有专家担心，国家的一系列政策有正在被一一化解的风险……

　　“每个城市都有不同的市场背景和行业历史，政策不能一刀切。”这是被各地方保护者津津谈论的重要理由之一。于是二手房个税、住房结构细则、限外购房等政策在地方悉数化解于无形。

　　国税总局下发的《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。但是随后又出台了对于原价不好界定的，可按现出售价的1%缴税，因此到目前只有一成左右的售出方选择了按差价20%交缴，其余均为全额的1%或2%核定缴税，一下子减轻了很多税赋压力。同时，做低房价的阴阳合同，抵扣税费的假证明，假赠与、假遗赠横行，这次强征的前景也实在堪忧。

　　至于再次加息27个百分点，由于各大商业银行被允许打8.5折，实际最低加息仅仅6个百分点，迫于盈利需求的商业银行基本都采取了选择下限“揽客”的做法，影响已经微乎其微。

　　拿限外购房来说，据了解，自中央下发文件后，华东某一线城市一度有相关执行细则的初稿入市。“但是现在已经有消息传出，市政府的意思是暂停公布。”一位外资企业的内部人士称。理由是目前该城市房价已经回调，且限制外资购房对市场影响不小。

　　另外，根据九部委规定，各地方相关政府部门需要在9月前公布保障类住房供地计划。目前，时至9月中，能够在官方网站上查到该计划的地区少之甚少。甚至有城市相关政府人士公开表示，根据轮候制，这一计划可能延至2007年公布。

　　作为“国六条”的最先一份贯彻文件，7月初，建设部《关于落实新建住

　　房结构比例要求的若干意见》已经悄然下发各地方政府。然而，直到这几天，北京等地的细则才在两个多月后姗姗来迟，在其他大部分城市，依旧面临如何执行的抉择。

　　很多一线城市的房地产市场开始流传政策松动的消息，主要说法是，“新住宅建设项目中90平方米以下小户型占比须达到70%以上”的新政仅适用2006年6月1日后出让的住宅用地项目，之前的招拍挂项目排除在规定要求之外，按原土地出让合同的约定执行。

　　北京市规划委的最新文件侧面证实了这一点。北京区域内不论地段、城区和楼盘大小，虽然均按单个项目执行，但是在6月1日之前取得规划证、用地证、开工证的项目，项目规划不受限制。

　　以新地块出让充抵70%要求的则是上海。在近期上海公开挂牌出让的20幅土地中，几乎全部地块要求结构比例满足“90平方米以下70%以上”的要求，甚至有部分地块要求小户型占比达到80%以上，但是地块位置多处于外环以外。“内环50%，中环70%，外环74%”的上海结构细则正被众多市场人士证实。

　　至于深圳，曾经在《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》出台前表示要严格执行，现在的市场消息是，更改为2006年6月1日前已经获各项审批但未实际动工的，按原控制规划标准执行。

　　有分析认为，政策的正效应之所以被快速消解、甚至走向负面，问题出在地方政府对

房地产业所做的经济定位上，最大的误区之一就是“暗中排斥房价下降”。有关专家表示，“一些地方认为稳定房价就是‘房价不能跌’、‘房价涨幅趋缓’，这个误区应当有所突破。”否则，国家此番对房地产的一系列调控政策将真的会效果难显……