滨海房地产投资价值凸现

　　○ 国家发改委投资研究所课题组

　　天津滨海新区凭借优良的区位优势和既有基础，继深圳特区、浦东新区之后，得天眷顾，被中央政府确立为北方发展极。因而滨海新区在“十一五”期间无疑将是一片开发热土，大量人口和资本资源会迅速涌入，特别是核心区域单位土地上的投资强度与投资密度，将达到全国范围内前所未有的水平，从而会对不动产资产形成庞大需求，将为各种类型和实力规模的房地产商提供投资机会。

　　处于成长上升周期的

　　滨海新区住宅市场

　　滨海新区自1994年开始开发以来，房地产市场发展一直较慢。近年来，随着滨海新区经济的发展和滨海新区战略地位的提升，天津市住宅市场在区域上正在发生一系列变化，滨海新区尤其是以塘沽区和开发区组成的核心区开始成为天津住宅市场中最活跃的区域。

　　2003年以前，塘沽及开发区的住宅市场发展缓慢，但随着滨海新区酝酿纳入和正式纳入国家规划，许多外地投资者纷纷到核心区置业投资，核心区住宅市场价格上涨较快。2002年时，塘沽区住宅价格基本保持在2200～2600元/平方米，开发区比塘沽区

房价约高1000元左右。2004年和2005年，外地购房置业者比例大幅度提高，推动核心区房价较快上涨，均价超过4000元/平方米，开发区均价达到6000元／平方米，一些较高档项目的均价甚至已经达到7000元／平方米以上。如贻正嘉合、贻景花园、水域·未来城、欧美风情小镇等项目，售价在4000～5000元/平方米；万通新城国际2005年10月开盘价格5800元/平方米，目前均价达到6800元/平方米；伴景湾2005年9月开盘价格6600元/平方米，目前均价达到7400元/平方米，已超出了目前天津市中心城区大部分高端住宅的销售价格。目前塘沽区、开发区在售、在建和准备启动的项目达31个，总建筑面积约500万平方米，这些项目中，中档产品的起步价均在5200～5600元之间。

　　滨海新区地价水平10余年间上升数10倍，今日核心区域已达到每平方米2000元以上(按楼面地价算)，随着滨海新区战略规划进一步落实，商务及居住土地资源稀缺性开始显现，地价大幅提升，已是确定无疑的事。以塘沽为代表的滨海新区房地产开发用地均价，已远高出天津全市均价。

　　大港区和汉沽区房地产市场发展相对较晚，但目前也呈现出快速发展的势头。汉沽区新住宅价格由2003年的1700～1800元/平方米左右上升到2004年的2300～2500元/平方米左右，2005年达到3000～3500元/平方米左右，与2年前相比房价几乎翻了一番，目前个别楼盘的价格已达到4700～4800元/平方米。

　　大港区由于大型中央企业居多，居民家庭通过单位住房而拥有自住住房，商品住宅市场发展较慢，房价也较低，2003年前住宅价格在1600～2000元/平方米，2004年开始住宅价格上涨较快，达到2500～2600元/平方米，2005年由于改善型住房需求和投资型需求的快速增长，进一步推动大港房价的上涨，平均价格达到3500～4000元/平方米。

　　总体上看，目前，整个滨海新区住宅市场均价与整个天津市均价相比，还存在一定差距，大致相差300～500元/平方米左右。

　　滨海新区写字楼市场

　　一般而言，第三产业中以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接。所以现代服务业的发达程度直接影响到写字楼价格的高低。从全国30个省市的截面数据分析，写字楼价格高低与人均现代服务业增加值之间的关系特征表现为：人均现代服务业增加值越高，当地的写字楼销售价格越高，但随着现代服务业增加值的进一步增大，写字楼价格的变化幅度趋缓。

　　将滨海新区纳入全国范围观察，从数据上看，对应2005年滨海新区人均现代服务业增加值2496元，写字楼价格应为6275元，而滨海新区写字楼实际销售价格4850元左右，表明目前价格偏低。

　　那么，是什么原因导致滨海新区写字楼销售价格偏低？

　　天津写字楼销售价格上升较缓，影响了滨海新区价格的上升。近年来，全国写字楼价格指数从1999年的98.1迅速上升到2005年的107.2。相对于全国写字楼价格持续上升的情况，天津写字楼价格指数从1998年的99.6持续下降到2003年的96.1，直到2004年才又回升到101.3。与天津市写字楼价格上升的速度较慢类似，滨海新区近年来写字楼的价格上升也较缓慢。

　　2005年以来天津需求开始上升，但潜在供给也较大，写字楼需求难以外溢到滨海新区。

　　写字楼群的需求是由第三产业的发展支撑，而滨海新区经济发展的主导力量是第二产业。“十五”期间滨海工业一直快速增长，第三产业发展缓慢，2005第三产业比重为31%，仅比1994年成立滨海新区时上升了1个百分点，不仅低于天津市41%的水平，也低于全国的平均水平33%，从而未能形成对写字楼群的强劲需求。就第三产业内部而言，传统服务业特征明显，对写字楼需求不强烈的交通仓储占据24%，批发零售餐饮占据48%，二者之和高达72%；而具有现代服务业特征的金融业仅为1%，房地产业6%，其他行业21%，发展还很不充分。新兴行业如信息、咨询、文化等行业尽管有所发展，但比重还很低，尤其是金融保险业和房地产业近年来的比重仍不稳定，金融业在1998～2005年间有三年呈负增长。

　　商业用房市场

　　滨海新区商业地产起步较晚，目前已形成以解放路金街为主力商圈、洋货市场商圈及泰达核心商圈为次级商圈的发展格局。

　　一般而言，商品零售总额直接体现某一地区商业经济的发达程度。商业经济越发达，对商业用房的需求就越高，从而推动商铺价格上扬。

　　将滨海新区纳入全国范围观察，从数据上看，2005年滨海新区人均消费品零售额1.375万元，对应的商业用房价格水平应为7100元左右，但滨海新区商业用房实际销售价格仅为5070元，价格明显偏低。

　　未来滨海新区住宅市场

　　投资价值分析

　　目前，滨海新区住宅平均销售价格总体上略低于全市平均价格。未来新区作为天津市的“双核心”之一，其房地产市场将成为天津房地产市场的重点发展区域，平均房价将在“十一五”期间超过全市平均价格水平。

　　未来15年，滨海新区住宅均价水平将随人均可支配收入增长而上升。此外，鉴于滨海新区已被纳入国家发展规划，伴随其“第三发展极”地域功能的强化，也会引致相当规模的外部需求。因此，我们预计未来其住宅销售均价水平增长情况如图3。

　　到2010年滨海新区商品住宅均价将达到7000元/平方米左右，2006～2010年间年均涨幅在13.6%左右；到2015年滨海新区商品住宅均价将达到9200元/平方米左右，2010～2015年间年均涨幅在5.6%左右；到2020年滨海新区商品住宅均价将达到11500元/平方米左右，2015～2020年间年均涨幅在4.6%左右。

　　从未来住宅需求量增长情况看，一个城市的住房需求量在很大程度上决定于人口数量的多少。我们对未来天津及滨海新区住宅需求，主要以人口变化为依据进行预测。

　　经济发展是吸纳人口的主导因素。中央把推进滨海新区的开发开放纳入国家总体发展战略布局后，滨海新区将进入大规模投资建设的新高潮，经济活力不断增强，由此将带来大量外来人员到滨海新区就业、创业。从现在起到2020年，滨海新区将进入一个外来人口快速增加的扩张期。根据滨海新区“十一五”规划，2010年和2020年人口规模为180万人和300万人；本课题组根据人口变化的相关因素，预测2010年和2020年人口规模为192万人和360万人。

　　人口变动和居住面积改善带来新增住宅需求，2005年新区人均住房建筑面积达到28平方米。按滨海新区目前经济发展水平和前景，2010年新区人均住房面积将达到全市规划人均35平方米的平均水平。2005～2010年间，人口增长和人均住宅面积改善带来的新增住宅面积需求约为2300万平方米；2010～2015年间，人口增长带来的对新增住宅面积需求为2300万平方米；2015～2020年间，人口增长带来的对新增住宅面积需求为3000万平方米。

　　除随人口增长而来的住房增量需求外，城市住宅存量中每年会发生折旧需求，这里保守地按年度折旧2%推算，2005～2010年，住宅折旧需求约为440万平方米；2010～2015年，住宅折旧需求为670万平方米；2015～2020年间，住宅折旧需求为930万平方米。

　　投资性需求是对滨海新区未来房地产市场前景看好、升值潜力大而进行的投资置业需求。投资需求在短期预测中是不容忽视的一块需求内容。但在长期，由于投资或投机行为的价值最终实现于“在价格更高基础上的未来居住需求”，因此，前面对未来实物量需求的长期预测中实际上已经包含了“满足投资或投机行为价值实现”的需求。

　　综合上述分析结果，未来滨海新区的住宅市场增量需求为：“十一五”期间增量需求总量为2700万平方米左右；2011～2015年间增量需求总量为3000万平方米左右；2016～2020年间总量为4000万平方米左右。

　　滨海新区非住宅地产投资价值分析

　　滨海新区非住宅地产包括工业地产、写字楼和商业用房。工业地产的开发和建设，90%以上都由工业企业自身完成，外部市场化的进程非常缓慢，所以本文主要分析写字楼和商业用房的投资价值。

　　交通运输是促进区域经济发展的先决条件。滨海新区将在未来2～3年时间里投资100多亿美元改善交通运输条件。滨海新区的公交线路将由现在的53条发展至115条；新建公交场站32处；开工兴建全长30公里的首条现代化有轨电车线路；同时还将修建京津之间146公里的第二条高速公路、115公里的京津城际客运铁路专线。京津城际轨道交通工程已于2005年7月正式开工，预计2008年6月建成通车，届时从天津到北京只需半小时。通过高速铁路和高速公路的建设，将有力地促进商业地产的发展。

　　滨海新区写字楼升值潜力预测

　　目前滨海新区现代服务业发展还很不充分，在第三产业中仅占到7%，我们预计到2010年现代服务业在第三产业中的比重上升到12%；到2015年上升到18%左右。随着产业结构的调整，现代服务业基础到2020年达到23%左右。与此相对应，2010年人均现代服务业增加值可能达到8400元，2015年达到19968元， 2020年达到39130元，具有推动滨海新区写字楼价格逐步上升的潜在动力。

　　滨海新区商业用房升值潜力分析

　　2005年滨海新区人均商品零售额为1.38万元，对应的商业用房理论价值应该在7086元，而目前仅仅5070元，商业用房价值被低估。

　　按照天津商业“十一五”规划，未来天津社会消费品零售额将保持13%的年度增速，从数据上看，近年来滨海新区商品零售总额年均增长17%。我们假定滨海新区未来五年仍然保持前10年的增速，即 2005～2010年保持年均增长17%的速度，2010～2015保持14%的增速，2015～2020保持12%的增速，那么滨海新区社会消费品零售额将从2005年的206.5亿增长到2010年的453亿，2015年将达到871亿，2020年将达到1536亿元。那么人均消费品零售额从2005年的13767元增加到2010年的23580元，2015年达到33144元左右，2020年达到42674元，具有推动商业用房价格回归的内在动力，商业用房市场有着相当大的发展空间和升值潜力。

　　根据预测，短期而言，由于滨海新区建设加快，商业用房的投资价值得到广泛认可，其价格将会迅速提升，很快达到全国的趋势线上，在2010年将达到每平米10500元。

　　长期而言，滨海新区将成功地成为环渤海的经济中心，并逐步取代天津市区的核心地位。2020年积聚的人群达到360万以上，商品零售额占到全天津的40%以上，人均商品零售额将增长为4.27万元，其对应的理论价值达到17200元左右。

　　10年来滨海新区写字楼和商业用房的价格均低于全国趋势线，有着补涨的内在要求；由于目前天津市区写字楼项目的大批上马，潜在供给较为充足，所以短期内滨海新区写字楼的投资价值来自于价格的合理回归；而商业用房短期内的投资价值不但体现在价格的合理回归，也体现在商业用房面积的迅速扩大。商业用房“十一五”期间将增加90万平米，2010～2020年间将增加145万平米。

　　我们预测随着各种影响因素的变化，写字楼和商业用房的价格在5年后基本稳定地沿着趋势线变动；但在实际运行中，价格更可能会沿着趋势线上下波动，特别是在近期，在补偿性上涨需求和对滨海新区前景看好的情况下，市场力量可能会迅速抬升销售价格，甚至跃升到趋势线之上。

　　作为泰达开发区的延伸，西区的创建为泰达开发区创造了巨大的发展空间；与此同时，作为老牌开发区的泰达东区发展势头不减。滨海新区的开发将泰达开发区提升到更高的发展层次，而泰达开发区的一系列再造工程，无疑将为滨海新区的发展注入强劲动力……

　[1]　[2]　[下一页]