富力地产中报弃卒保车

　　叶加

　　与富力“彩蛋”同样具有标志性的是，这家来自内地的香港上市企业，正在向同行讲述什么叫做资本神话。在北京，在天津，在西安，哪里有夺目的“彩蛋”，哪里就有富力楼宇的喧嚣。

　　但刚刚公布的2006年中报的富力地产(2777.hk)并没有给人们一份满意的答卷，面对同比纯利下降60%的景况，人们似乎开始怀疑这家高成长型房地产企业的持续性。但深谙富力地产资本布局的人士，则破解此为弃卒保车之举，本意是在为下半年拆细股份做铺垫。

　　利润下滑

　　中报纯利同比下降5成以上的确让人颇为不解，特别是在大多地产企业中报业绩一路上扬的局面下，富力地产的上半年业绩让匪夷所思。

　　8月31日，富力地产公布的2006年中报显示，股东应占盈利2.59亿元人民币，较2005年同期的6.47亿元倒退60%。营业额12.7亿元，而2005年同期则为19.87亿元，下降36%。

　　“因集团上半年交楼数量缩减，拉低营业额，从而出现纯利大幅下降的状况。”富力地产人士在中报发布会上表示。

　　根据其财务报表显示，富力上半年已交楼面积约13.32万平方米，同比下降56.7%，而上半年的交楼面积只占全年计划的9.9%，也就是说，要有90.1%的交楼面积，约121万平方米的目标赶在下半年实现。

　　“按照香港的会计准则要求，已交楼面积才可以算入营业额，而预售面积和合同金额不算做上半年业绩。”业内人士介绍。

　　实际上，虽然富力地产上半年纯利和营业额下降，但预售收入却同比上涨60%。而李思廉介绍，截止到8月底，销售收益约67亿元，已完成了年初制定的全年销售110亿～120亿元80%的目标销售额。

　　但富力所购土地的数字却是一个事物的两面。上半年富力共新置11幅土地，总建筑面积约302.6万平方米。而今年上半年，富力新增在建项目中建筑面积约77.1万平方米。

　　“而在中国内地，富力共有发展中项目23个，且在目前5个城市发展的基础上，未来3年还会开拓成都、湖南及武汉等省市。没有人会怀疑这家地产公司的前景，目前的景况纯属暂时。”业内人士说。

　　谋求拆股？

　　一方面是富力上半年纯利同比下降60%，一方面富力表示销售合同收入完成了80%，如果按照富力120亿元的销售预期得以完成，将比去年58亿元销售额业绩上涨超过50%。

　　然而富力中报的尴尬却被分析人士另行加了注脚，他们认为中报业绩是富力弃卒保车的妙棋，一场玩弄资本权术的游戏。

　　“如果年终目标得以完成，将极大刺激投资者信心，富力正期望借助下半年业绩飙升，来刺激

股票市值上扬，从而谋求拆股的可能。”分析人士说。

　　早在今年5月，富力地产就表示，建议将每股分拆成4股，以改善其H股流通量及扩大投资者基数。同时富力预拆股方案将于今年8月1日起生效。

　　但7月29日，富力地产董事会宣布，由于政府有关部门尚未正式发出集团股份拆细的批准，股份拆分的生效日期将推迟。

　　“关于中报和拆分情况，我不能向你做任何透露。” 本报并未从富力地产董事长助理陆毅处获得任何信息。

　　然而分析人士指出，由于目前对

房地产市场的

宏观调控等原因，现时富力进行股份拆分并不合时宜。如果明年年初富力的业绩和市值都能有一个良好体现，将极有可能达到集团一拆四的目的。这或许也是富力为什么上半年交楼面积少的原因。

　　“富力在最初上市时每股仅10.8港元，很多人认为是在贱卖公司股份，但短短一年间竟飙升到了最高的50.20港元，目前在40港元左右徘徊。如果可以一拆四，势必会给富力股票带来更多的上升空间。”分析人士说。

　　REITs搁置

　　如果说资本权术从来不是以一个面孔出现的话，那么富力增加商业持有比例则是谋求REITs上市的另一副神情。

　　在李思廉为富力制定的三年策略是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。

　　仅今年上半年，富力地产的租金收入就达到1583万元，比去年同期945万元上涨60%。而集团预计今年租金收入将达到8000万元，而去年仅为4340万元。

　　李思廉表示，2007年后，公司将进一步增加物业租金和酒店营收方面的收入来源。算上正在建设的商业项目，未来富力旗下的商用物业年租金将达到10亿元人民币。

　　但由于“中央政府措施并不欢迎外资以离岸信托形式持有内地物业”，李思廉表示，已搁置分拆REITs上市的计划。

　　“实际上，如果要进行REITs上市，内地公司首先要在国外注册一家公司，然后收购内地公司进行上市。但最近国家出台的限制外资政策致使富力的REITs上市计划搁浅。”业内人士说。

　　不仅如此，他表示，富力地产由于有大量的土地要进行开发，已获得更多赢利和市值表现达到拆股的目的，对于现金流的重要性不言而喻。如果大量收购物业进行持有经营，势必会挤压流动资金，风险不可预估。

　　然而不管怎样，依托于传统产业，富力地产正在上演一场追逐资本的游戏。而李思廉布局富力王国的过程，也恰恰是资本孵化的过程。