北京闲置土地再度面临大限

　　本报记者：李乐

　　在北京寸土寸金的长安街西延长线上，很难想象会有一个项目的售楼处竟是如此破败：透过落地玻璃窗，可以看到里面覆盖着硕大沙盘的白布已经发黄，上面还满是灰尘，桌椅东倒西歪胡乱地堆放。显然，这里很久都无人光顾了。

　　绕过售楼处，眼前是一大片空荡荡的建筑工地地基。看门的保安告诉记者，早在两年前，工地就是这个模样了，上个月，他们连工地上的吊车都拆走了。

　　“两年”是一个不寻常的字眼，对京城地产界来说尤其如此。曾在北京土地市场掀起轩然大波的“8·31”大限，刚好过去了两周年。而按照现行规定，出让满两年而未动工开发的房地产项目用地，将被视作闲置用地由政府收回。

　　两年前“8·31”大限前夕成功闯关的北京200余幅土地，如今安在？进入新一轮政策调控的敏感周期，再度面临“大限”的它们，又将何去何从？

　　“闯关”之后

　　据记者了解，位于西长安街与玉泉路交界的这个工地，原是一块商业用地，占地将近5万平方米，规划建筑面积约13万平方米。其黄金地段价值曾引起过多家地产商的浓厚兴趣，入市七年来四度易手，但最终还是没有逃过停工闲置的命运。

　　2003年底，项目落到了现在的业主手中。与前三任倒手炒卖谋利的想法不同，这家公司最初的确是抱着“做实业”的目的而来。正因为这样，面对2004年的“8·31大限”， 资金并不充裕的他们，仍然设法协调各个股东，在截止期前凑齐土地出让金，成功“闯关”，并于同年10月正式开工建设。

　　然而，现在看来，恰恰是当初费尽心机“凑”出来的土地出让金，为其后来的命运埋下伏笔。

　　据记者调查得知，该公司由三个股东共同出资成立，第一大股东占40%的股份，另外两个股东分别持股30%。但“闯关”时须缴纳的土地出让金等费用，远远超过公司的注册资本金。于是，各个股东同意按照股权比例分别再注入新的资金，以供“闯关”之用。

　　问题是大股东在未告知另外两个股东的情况下，不是动用自有资金，而是向外借款投入，且项目开始运作后，此笔借款一直未归还。后来债权方希望以该股东持有的公司40%股份作价偿还，但却被后者拒绝。2005年初，双方为此打起了官司。

　　由于担心牵涉到大笔债务的法律诉讼可能会导致公司资产被冻结，另外两家股东不敢再向公司继续注入资金。与此同时，当时中央出台严格控制拆迁的政策，拆迁成本骤然提高，银行信贷资金又禁止用于拆迁，该项目被迫全面停工，一直拖延至今。

　　冰山一角

　　严格来说，西长安街这块地只是冰山一角。有确切资料表明，在“8·31”闯关成功的北京200多幅房地产用地中，有近百块迄今为止都未动工开发。除了上述牵涉债权债务纠纷的典型案例外，这些地块大多受阻于拆迁。

　　比如位于北京市东四一带占地5万多平方米的某危改地块，便是如此。该地块2003年以“危改带商业开发”的模式，由一家房企买下。按照北京市当时的城区危房改造政策，该地块大约30%左右的面积用于建设回迁房，70%进行

商品房开发。不过，政府提出的条件是，房企方面负担地块拆迁工作。

　　那个时候，几乎每个人都认为仅需负担30%面积的回迁房建设，这块地无疑是很大的“肥肉”。但跟玉泉路口地块一样，恰逢中央调整拆迁政策，这块地实际拆迁成本比预期超出5倍之多。在此情况下，受委托拆迁公司提前撤出，也再没有其他公司敢接这个吃力不讨好的活。

　　但在“8·31”大限到来之前，该公司还是补缴了土地出让金，并依靠危改地块的特殊性“闯关”成功。可是此后两年间，随着北京

房价快速上涨，拆迁安置的难度和拆迁成本都一再提高，直到现在，这家公司都无力继续推进拆迁工作。

　　类似这样的情况，在北京旧城区中并不少见。据记者所知，“8·31”闯关成功后未动工开发的地块，三环以内的占了相当比例，这些土地不要说“七通一平”，大部分连“三通一平”的起码标准都难以达到。

　　“一是拆迁成本趋高，二是政府加强旧城保护政策，项目控制规划也受到影响，进而减缓了开发进度，甚至迫使其不得不停工。”一位市场人士表示。

　　重拳治理

　　9月5日，国务院再度下发通知，要求加强土地监管，加上“8·31”两周年已至，闲置用地清理整顿，自然成了北京市国土部门的重头戏。

　　“对于闲置土地，完全可以设定和执行更为严格的标准。”北京市国土局下属研究机构一位专家向记者表示。按他的观点，不妨以出让日期作为计算标准，在两年内要求完成总建设工程量的3/4，否则作为闲置用地收回，这能有效解决一些项目工程启动后长期停滞不前的问题。

　　据记者掌握的最新消息，近日将出台的北京市地产调控细则当中，可能针对闲置用地的处置作出更明确和强硬的规定。而这也是国土部门迫切希望解决的问题。

　　“政府使出重拳，一方面想回收闲置用地，另一方面是逼迫开发商尽快把手中的土地转化为市场供应，从而达到稳定房价的目的。”上述专家分析说。

　　但是，北京市众多闲置用地成因复杂，“地主”们又大都不是软柿子，强硬政策能否贯彻和执行，还是个未知数。

　　记者观察　北京细则的象征意义

　　这一轮房地产调控的政策博弈中，中央政府显然稳占上风。

　　9月5日，一则消息迅速在北京地产界传开。消息称，北京市规划委员会最终敲定了“90平方米以下

户型占70%”政策(下称“90/ 70%”政策)的具体执行办法：今年6月1日前通过规划审批但未办理施工证以及6月1日后审批的所有住宅楼盘，都将在项目层面严格执行中央政府规定的“90/ 70%”政策。这一政策，被普遍认为比预期中更加严厉。

　　据了解，在此之前，北京市政府曾将一个要求相对宽松的调控细则文本上报中央政府和建设部。在该文本中，北京市为协议出让的土地留出了“口子”：所有以协议方式出让，且没有违规行为的土地，6月1日前没有办理施工证的，将不被强制执行“90/ 70%”政策。

　　政府方面的“松动”态度很快传遍地产圈内。尽管北京市相关主管部门随即出面严辞否认，但一切似乎并非空穴来风。

　　有市政府人士向记者透露，写有“协议转让地块豁免”内容的那份细则，并未得到中央政府和建设部的认可，在中央一再强调调整住房供应结构重要性的背景下，作为“房价上涨较快”的典型之一，北京草拟的细则文本标准，在前者看来无疑过于宽松。

　　据悉，细则文本被上面驳回并要求作相应调整，结果就是“90/ 70%”政策的从严执行，部分开发商所存的一点儿幻想最终破灭。

　　参照“90/ 70%”政策的最终口径，业界对仍待明确的闲置用地处置、限价商品房供应、年度住宅发展规划等政策的实施力度，应该会有一个比较清醒的判断。

　　本次调控开始之前，就有建设部官员表示，房地产调控重点在地方政府。而这一次北京调控细则“由宽到严”的调整，其象征意义可能比实际影响更为重要。

　　因为这意味着，随着监察部、中纪委等重量级机构纷纷介入，地方政府短期内已无“拆招”余地，过去两三年来调控政策一直难以在基层“落地”的局面，将得到明显改观。