八巨头豪赌新地王 地荒论弥漫上海滩

　　本报记者：王其明

　　向来以稳健著称的金地，终于做了一回超级大黑马。

　　9月6日，占地560亩的上海浦东花木地块竞投开标，总部设在深圳的金地以59.89亿元夺得财务标头名，此报价超出第二名近12亿元，是投标低价27亿元的2.2倍。

　　尽管开标后第一时间接受本报记者电话采访的金地集团常务副总裁兼上海公司总经理赵汉忠坚持，其报价“是比较理性和科学的”，但当地不少业界人士仍为此瞠目结舌。

　　实际上，包括金地在内，共有八家内外资知名房企参与了对这幅上海新地王的最后争夺，而且报价不同程度地高于外界原来的预期。

　　到底是什么原因，让他们集体“疯狂”？

　　60亿买地：理性的“疯狂”？

　　据了解，总建筑面积可达53万平方米的花木地块，在浦东内环附近，被公认为是位置极佳的住宅用地。同时它也是自去年1月以来，上海市区首次出让的大幅住宅用地。

　　正因为如此，地块一经推出就备受追捧，共有26家开发商购买了标书。经过初审，其中12家入围。但开标前一天，即9月5日，和黄、万科、保利及上海明泉决定放弃，金地、华润、仁恒、星河湾、合生、新鸿基、中海及世茂等八大巨头展开真正角逐，开标结果是金地以压倒性的优势先声夺人(其余各家报价详见附表)。

　　同样来自广东的合生此前认为，该地块合理地价是30亿元左右，但这次报价居然也接近40亿元。合生集团副主席项斌对记者表示，他们作此决定“经过了深入研究”，不过他承认“没想到金地会报这么高”。

　　他认为，目前花木地块周边

房价大约每平方米12000元，对开发商来说，项目楼面地价每平方米7000～8000元较为合适，若按现在近60亿元的总地价计算，则楼面地价达到每平方米11300元，已与现楼价大致持平。

　　“但从浦西的经验来看，内环附近的土地，光拆迁成本每亩都要两三千万元，现在这块地即使以最高价成交，每亩地价还不到1100万元，所以金地肯出这个钱，并非不可理解。”项斌补充说。

　　与那些更强悍的竞争对手相比，“黑马”金地眼下的规模和实力，也让人对其高举高打的战术有所保留。据不久前公布的业绩报告显示，今年上半年，该公司

房地产销售总金额不到11亿元(其中上海约为4亿元)，2005年全年以房地产为核心的主营业务收入则为25.75亿元，总资产刚刚超过66亿元。

　　而根据花木地块招标条件，中标者需即时支付首期20%的地价款，其余一年内必须付清。换言之，若金地胜出，无论是12亿元的首付，还是余下限期交纳的48亿元，对他们来说，都不会是一件轻松的事。

　　但8月下旬荷兰国际集团(ING)出资1.88亿元，收购金地天津公司51%股权，双方成为战略合作伙伴一事，或者可为金地此次豪爽出手作一个注脚。有市场人士猜测，较早时金地已有向国际财团转让控股权的说法，不排除在强力“外援”做后盾的情况下，他们信心大增。何况一旦拿下众人瞩目的上海新地王，也可大大增加与海外投资机构合作谈判的筹码。

　　地荒论：开发商的魔咒？

　　虽然金地看来志在必得，但能否在10月底投标结果揭晓时顺利胜出，仍受若干因素影响。

　　根据本次招标评分规则，地价将占总分50%，即50分，如报价达到参与企业平均报价的1.2倍，可得满分(现在八家中只有金地达到这一标准)。此外，修建性规则设计项和可行性报告，分别占35分及10分，企业资质则占5分。

　　有熟悉土地招标程序的人士指出，修建性规则设计项是指投标方案能否最大限度满足政府对招标地块的规划要求以及相关政策规定，它和可行性报告一样，专家评分时主观因素都很强。

　　“报价较高的华润、仁恒及星河湾，价格分不会比金地低太多，还是很有机会后来居上的。”该人士称。

　　明白了此中微妙的关系，这幅新地王最终花落谁家，也许能让人窥见调控之后上海市政府方面土地出让的基本思路：是价高者得，还是向更合心意的规划设计方案倾斜？

　　抛开地块竞争的胜负不论，如此豪华的竞投阵容，还有出人意料的惊人报价，传递的信息就更丰富了。

　　“首先是大家都看好未来上海的楼市，愿意赌一赌，其次就是上海市场好久没卖住宅用地，房企有点儿缺地了。”项斌说。

　　其实，早在去年年初占地270亩的上海新江湾城地块出让时，各大豪门竞争就异常惨烈。最后，合生的同门兄弟珠江投资击退瑞安、招商、中海及凯德置地等对手，以近16亿元一举拿下这个当年上海住宅的“地王”。

　　由于各路大开发商争抢，该地块楼面地价达到每平方米6000元，在当时市场情况下，项目一期的开盘均价只是略高于每平方米1万元，项斌称“基本没什么利润”。

　　“一般来说，如今全国发展的大型房企，都不会太缺地，唯独在上海市场是个例外。”中国指数研究院上海分院副院长陈晟说。

　　以金地为例，在上海现有4个项目，除其中一个占地2100亩之外，其他三个规模都不大，而且这三个开发周期均已接近三年，要继续发展，大幅增加土地储备是当务之急。

　　同样来自深圳的万科、中海、招商等也面临类似景况。市场消息称，近年大举收购兼并同行的万科，近期亦有意在上海故伎重施。至于和黄、凯德等外来大鳄急于购入住宅开发用地，并非什么秘密。

　　但陈晟分析认为，由于市场和政策等原因，未来一段时间上海住宅用地的供应仍将从紧，“地荒”看来依然是开发商心头挥之不去的魔咒。