集资建房有令不止 部门牟利花样翻新

　　变“集资建房”为“市场化运作”，转“低价房”为“团购折扣房”、从“政府搬迁”中谋求“部门终极利益”……这是三部委明令禁止党政机关“集资建房”之后，一些地方党政机关和部委厅局采取的应对措施。业内人士认为，“集资建房”禁令滞后于地方政府“部门牟利”的事实毋庸置疑，问题的关键在于：在大片土地已经被部门牟利行为获取后，如何在“亡羊”之后采取最适当的方式来“补牢”，从而遏制地方政府部门、房地产开发商继续打集资建房“擦边球”的可能。

　　“三部委‘禁令’并未让我们伤筋动骨，地方政府早就运行了两年多，该拿到的房子早就拿到手了。”就在三部委“集资建房”禁令出台公布前，广西建设部门的一位负责人坦率地说。

　　这位建设部门的负责人承认，“市场化运作‘第二套房子’”早在2003年下半年就已经有相关文件出台，由于“集资建房”的口子早就被堵死，尽管大家都不会在公开场合承认，但私下里都认定“市场化运作”就是“集资建房”。

　　在三部委“禁令”出台后，就不断有新闻媒体“曝光”各地“集资建房”的情况。如集资建房较为严重的长春市，从1994年到2004年10年间，符合集资建房手续的集资房面积共273万平方米，超过开发面积的10%，但是实际上这个比例可能高达40%。

　　记者在江西采访时，一位不愿透露名字的厅局级官员告诉记者，江西某地政府2000年7月开始筹划搬迁政府新址，在城郊一带建设新区，当年底就在新区新建2000多套住房，以“市场化运作”的旗号来解决市直机关工作人员住房问题。但房屋直到2004年底才全部建好，市场价格是1800元/平方米至2000元/平方米。而同期新区周边地区

　　熟悉商品房运作规律的业内人士姜辽海透露，这类做法在中西部省会城市中屡见不鲜，短短二三年时间，政府就与开发商联手抬高了二至三倍的土地价格，看似“市场化”运作的背后，实际上是将行政权力与牟取部门利益进行了交易。

　　在东北、华南、华中拥有多家房地产企业股权的吴玉斌认为，长春的现象不是个案，而是地方各级政府和部门普遍存在的情况。“凡是有权有钱的单位都在盖房子，比如公检法、税务局、银行、大学、大企业……”

　　记者近日对热点城市和中西部省区省会城市房地产价格进行追踪调查时发现，面对目标日益明确、措施不断细化的中央调控政策，房地产开发商和既得利益集团纷纷采取多种手段，变“集资建房”为“市场化运作”，转“低价房”为“团购房”、从“政府搬迁”中谋求“部门终极利益”……在“乾坤大挪移”中确保自身利益的实现。

　　——变“集资建房”为“市场化运作”。不是福利分房，不是集资建房，而是“市场化运作”房屋，这是近两年来一些地方党政机关推行的做法。“福利分房”早已淡出历史，“集资建房”于法无据，但通过“市场化方式”运作房屋开发，完全符合国家相关政策。

　　“市场化运作”的基本程序是：把单位或部门拥有的土地向规划部门、土地管理部门上报，要求将这部分土地作为办公用地或者职工宿舍用地使用；政府相关部门做好备案后就可以动工；工程全部采用招投标、工程监理等规范做法，房屋分配采用内部“评分”分配。事实上，这一做法大大减少了土地出让金，单位无需交纳营业税，这就减少了一半以上的成本，部门和职工完全可以以低于市场价格一半以上甚至更低的价格购买到房屋。

　　——变“低价房”为“团购房”。一些接受记者采访的房地产开发商明确表示，三部委“禁令”下达后，“集资建房”和“低价房”已成“高危字眼”，地方政府为解决问题，纷纷采取“团购房”的方式来规避风险。

　　开发商杜峰源表示，“团购房”其实是一个比较含糊的说法。这主要是政府部门已经与房地产开发商做好内部协商：将属于政府部门的土地给予开发商进行建设开发，开发收益由开发商获得，但必须确保满足政府部门成员通过“团购”的方式，以较低价格购买房屋。

　　杜峰源承认，“团购价往往比市场价低1/4至1/3，这样的做法是开发商受益、职权部门受益，但受损失的是国家财政。”

　　——从“政府搬迁”中谋求“部门终极利益”。“搬迁”、“扩容”是政府抬升地方房价的主要做法。政府将办公地点搬迁到新区的同时，将原办公场所拍卖给开发商，同时要求开发商“共同开发”新区；并以承诺招商引资、优惠土地政策的方式，将行政资源变相转化为开发商的潜在效益。

　　在搬迁已成定局的情况下，政府和相关业务部门“暗示”开发商低价内部销售部分土地，政府部门则公开或者私下要求公务员集体购买开发商初期难以销售的楼盘，将开发商部分“溢出”利润转化为部门的群体利益，并承诺在其他项目建设过程中给予开发商更多利益。银行也乐于向公务员贷款，开发商、政府机关、公务员和银行都从这一“搬迁链条”中受益，房价也就自然节节攀升。

　　记者对南宁、广州、南昌等一二线省会城市房地产市场进行追踪采访时发现，城区搬迁和部门搬迁往往成为抬升新区周边房价的主要因素，而房地产开发商也往往提前发布各种政府和厅局搬迁的虚假信息，刻意抬升房价。

　　曾经在韩国留学的学者陆群有把这种房屋占有状况称为“隐性囤房”。他说：“开发商售楼情况信息逐渐透明，但落到党政机关工作人员手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房却无从考量，统计部门也无法公布这类空置房屋的数据，这部分信息不透明恰恰成为房价高企的‘助推剂’。”

　　研究全球房地产现状的学者刘丽鸿明确表示，“禁令”下的“乾坤大挪移”目标就是确保部门、单位和集团的小利益，如果无法在短时间内出台相关管理细则，很可能使房地产调控面临更大的难题。(本报记者 何丰伦 陈春园 黄玫)