北京新住宅项目价格仍高

　　本报记者 林喆

　　一方面是房市“金九银十”传统销售旺季日益临近；另一方面，稳定房价的调控效果仍然还是“雾里看花”。从8月份新入市的住宅项目价格看仍都偏高，业内专家认为，由于调控政策有一定的“滞后”，所以效果还需等待。

　　房价在观望中攀升

　　今年前七月，北京新建商品房价格总指数累计为107.9个百分点，在前六月持续爬高的基础上又提高了0.2个百分点。国家发改委和国家统计局公布的数据显示，七月北京房价涨幅同比达到11.1个百分点，环比为1.4百分点。

　　据中大恒基不动产营销代理的项目销售情况分析，7月份开始，代理项目销售量明显下降，更为直观的感受就是客户来访量锐减。与今年销售形势良好的4、5月份相比，7月和8月，客户来访量下降了7成左右，市场观望气氛明显。

　　但房屋销售价格则呈现出的上涨走势，同比平均涨幅达到8%。北京市建委网站的统计数据显示，7月以来，北京共有62个项目取得预售许可证，其中有47个为住宅新盘。这些新盘住宅的均价已经达到了10236元/平方米。其中，19个项目单价在万元以上，有11个项目拟售价是8000(含)-10000元/平方米。

　　而进入8月份，新入市住宅项目价格都偏高。已经在8月份开盘的10多个项目中，售价超过9000元/平方米的有一半以上。在36个老项目中，售价超过10000元/平方米的项目有11个。

　　社科院金融所易宪容认为，房地产的刚性需求无法打压。虽然投机性的炒作受到了一定的遏制，但是本轮房价上涨主要的需求拉动因素依然存在，比如城市化的趋势和居民居住条件改善的需求等。

　　21世纪不动产的统计也显示，自住型购房人群需求依然坚挺，这在二手房市场表现的更为明显。公务员、教师、职员、公司白领、退休人员等工薪阶层占据了购房需求的70%以上。

　　业内专家分析，大城市拥有更多的工作和学习机会，吸引了许多人进入大城市，这必然推高了对住房的需求。而银行信贷的支持更加提高了购房人的支付能力，将需求转化为实际购买力，支撑大城市房价上涨。

　　供给依然相对不足

　　由于土地入市与形成实际市场供给，存在着0.5—1年的时差，2006年的新盘供应取决于2005年的土地供应量。2005年，北京计划供应1900公顷商品房建设用地，最终只出让880公顷，相当于供应目标的40%，折算成建筑面积为1144万平方米。2006年上半年

　　而北京统计局近日发布的数据显示，自今年四月以来，北京商品房竣工面积持续下降，且降幅不断加大。前七月，北京商品房竣工面积为947.1万平米，比上年同期约下降三成。

　　另一个下降的指标是

　　不过，前七月，北京商品房新开工面积达1499.7万平方米，同比增长约两成，这预示着今后一年内，北京商品房供给面积将大幅增加。

　　调控意在房价稳定

　　2006年“国六条”明确提出调控的目的是维持房地产市场的稳定。国信

　　国泰君安分析师张宇认为，随着房地产行业在国民经济中的比重和重要性越来越大，国家需要解决一些深层次矛盾，调整资源的分配模式和使用效率。比如制止地方政府过于倚重“卖地”来发展经济，以及防止银行信贷过宽加剧金融风险等。因此，调控不等于单纯的降价。

　　易宪容表示，调控政策的宗旨应当是通过调整房地产市场的结构来遏制房价的不合理上涨。而市场结构是房地产市场的一个中长期问题，调整需要较长的时间。而“国六条”细则能完全为各级地方政府所实施，来适应房地产市场的供求关系，同样需要一个较长的时间。

　　8月开盘项目售价超过9000元的占一半以上

　　北京新住宅项目价格仍高