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在上周四公告拍卖的20幅地块中，位于市区徐汇、闸北、杨浦、普陀的六块土地最吸引各路发展商眼球，成为热门中的热门。这六块土地中谁将成为本次土地公开拍卖的最终赢家，成为新“地王”呢？
搭乘轨交9号线顺风车
根据轨道交通9号线的施工进程表，2007年底前轨道交通9号线（松江新城至桂林路段）就可以贯通。在本次拍卖的20块地中，钦州北路243街坊12/1丘地块正好位于轨道9号线桂林路站的附近。如果发展商获取土地后立即开工建设，很有可能赶上轨道交通9号线的通车，这使业界格外看重这一地
块。
《每日经济新闻》日前对该地块进行调查，并根据“2006年第一号上海市国有土地使用权挂牌出让公告”公布的钦州北路243街坊12/1丘地块的地点（钦州北路以北、桂林路以西），发现了一块原作为“大浪淘沙停车场”、“申欣机动车驾驶员培训有限公司宜山路分部”的空地，面积大小与公告所说的1.0714万方较接近。
上述空地位置，与尚在建造中的轨道交通9号线桂林路站相距不过一站路的车程（大约两三个十字路口），且有205、804两条公交线路位于地块的前侧。
区域配套已相当成熟
该地块周边是居民区，配套商业已经相当成熟，钦州北路由于是双车道，规划部门规划了很多的商业网点，集中在钦州北路桂林路的交界处。超市、网吧、发廊，乃至洗脚屋，一应俱全，面积虽然不大，但满足周边十多个住宅小区的居民消费已经绰绰有余了。
目前区域的二手房，既有2000年以后建造的次新房，也有2000年以前造的老公房。目前区域二手次新房的挂牌价格大致在11000-12000元/平方米。据中介介绍，该地区的次新房中有不少是两三年房龄的动迁配套房，有五六十平方米的一房一厅和七八十平方米的二房一厅房型。除此外，该地区也有包括东方康洛、航天公寓等04、05年左右竣工的新建商品房，大多是一百二三十平方米的三房。
距离该地块最近的徐汇新盘是漕河泾苑，这是一个兼有公寓和联排别墅的混合型小区，占地面积4.5万平方米，总建筑面积13万平方米，网上房地产显示，其公寓参考价为13500-14200元/平方米，累计合同均价11913元/平方米。
此外还有柳州路上的中星海上名门（北块），网上房地产显示，自去年4月25日开盘，总共156套房源中目前剩余36套，参考售价15000元/平方米，累计合同均价13275元/平方米。该项目前一批推出的总共151套房源，目前也仅剩余35套未售，参考售价16000元/平方米，累计合同均价为15304元/平方米。
土地拍卖价最高可能达2.08亿元
《徐汇区漕河泾社区控制性详细规划》显示，钦州北路243街坊12/1丘地块所在漕河泾地区，未来将大面积发展商务楼宇，规划称整个区域的商业办公用地面积未来将达到55.6公顷，其中新增面积有40多公顷。
而“2006年第一号上海市国有土地使用权挂牌出让公告”明确指出，钦州北路243街坊12/1丘地块的土地性质属于住宅、商办两用地，该地块不仅有住宅项目，也有办公楼项目。
根据上述资料，上海各大代理公司、中介机构，按目前的价格走势，纷纷预估该项目建成后的售价。
信义不动产代理李振宇预估报价：住宅约13000元/平方米（毛坯，且物业品质较高），办公楼12650元/平方米。他同时认为，由于是商住两用项目，该地块的办公楼品质不会很高，应当属于住宅偏公寓的小户型办公楼或酒店式服务公寓，售价自然不高。
易居研究院院长丁祖昱以目前新房市场行情，估计该地块住宅价格在13000-15000元/平方米，办公楼价格则难以估算。
中原地产研究咨询部则给该地块的写字楼项目估出了大致的价格———最高不超过15000元/平方米。
如此，可以大致了解该地块项目最高能卖15000元/平方米，按照项目总占地面积1.0714万平方米，容积率1.94，总建筑面积20785.16平方米，假设项目的销售均价达到了15000元/平方米，且全部售完，开发该地块的项目总营业额应为311777400元。
而据上海三湘集团战略投资部总经理张涛表示，高层住宅的项目开发成本一般在2000元/平方米，办公楼的开发成本略高些在2500-3000元/平方米，参加招投标开发，一般可以获取的利润在20-30%，开发周期为一到两年左右。根据上述材料，可以简单地估算钦州路地块的最高价值。以总营业额311777400元，扣除项目开发成本约5196万元（以2500元/平方米开发成本计），以及20%利润约5000多万，土地拍卖价格最高可能达到2.08亿元。杨羚强
杨羚强 每日经济新闻
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