小城镇重燃开发热 中国再次掀起第二次造城运动

　　本报记者 龙新勇

　　继上世纪90年代后，中国再次掀起了第二次“造城运动”——小城镇开发热。但在此过程中，建设将采取何种模式？开发商应扮演怎样的角色？小城镇该何去何从？ 一切都值得思索与探讨

　　中国国际建筑艺术双年展将于9月26日在京举办。有关小城镇发展的项目规划与商业潜力是本届盛会的一大特色。“今后中国房地产发展的重点将由大城市移向小城镇。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在解析未来地产发展格局时断言。

　　事实上，许多历经近年“高速”发展的

开发商，在今年近7个月的“沉默”后发现，那些亟待开发与建设的小城镇原是一块很诱人的“处女地”。

　　“楷模”崇明岛日前，上海崇明岛建设仍在紧张地进行中。

　　崇明岛，被视为上海最后的“绿色宝石”，位于长江口入海处的东滩，是世界上最大的河口冲积岛屿，三面环江，一面临海，东西长79公里，南北宽13至16公里，总面积1225平方公里，相当于一个香港和两个新加坡。这是中国目前最具特色的小城镇。

　　在成功打造出浦东经济区后，上海政府斥资122亿元，全力开发崇明岛，以美国纽约长岛为蓝本，希望将崇明岛打造成“上海富人区”。按规划，2020年前，崇明岛建设应基本建成。

　　两年前，上海政府就崇明岛规划进行了国际招标，最终美国SOM 的设计方案获得优胜。之后，崇明岛开始实质性开发工作，投资10.8亿元进行了环岛水系改造工程，为连接浦东和崇明岛，2004年岁末上海崇明越江通道工程正式开工，以长兴岛为界“南隧北桥”，总长度约25公里，是世界上迄今最大的桥隧结合工程。

　　近期，该岛开发的重点将聚集在三个地区，即城桥新城森林公园地区、陈家镇东滩地区和长兴海洋装备岛。其中，东滩的开发方案尤受关注，将重点建设一个体现国际先进理念和水准的“生态实验社区”，与2010年的世博会相呼应。

　　据该项目负责人介绍，未来建设后的崇明岛将分为五大功能分区：崇西是以国际会议、滨湖度假为主体的东方日内瓦式的景湖会展区；崇北是以主题乐园和生态农业观光为主体的乐园旅游区；崇中是以森林度假、办公总部、休闲居住为主体的中央森林区；崇南是全岛人口集聚的田园式中心城区；崇东是以生态示范、休闲运动、国际教育为主体的门户景观区。目前崇明岛初步确立了旅游、观光农业、办公服务、海洋装备四大产业。专家表示，岛上的传统农业将加快向有机农业转变，推进第二产业向清洁化生产和循环经济的组合转化，发展农村沼气、太阳能等清洁能源，实行垃圾和污水的全覆盖处理及全达标排放。

　　值得一提的是，李嘉诚麾下地产旗舰长江实业已参与东滩项目建设，这使得崇明岛开发的实力与前景很被市场看好。崇明岛的造镇发展思路由此让业界刮目相看，并推而广之。

　　城镇规模效应随着北京经济发展中心的转移，天津在人们的视界中日渐扩大化。

　　位于天津西青区中北镇的西部新城目前已吸引了包括万科、招商局地产、上海房投、金厦、乐康在内的诸多开发商介入。据悉，该项目将在今后5年内陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、星级酒店娱乐中心、高档商业区等设施，并将开发一个占地200亩的景观湖，以完善小城镇配套功能，美化居住环境。同样，近日万科和朗钜也在天津东丽湖开发了两个超大型项目，合生珠江在宝坻开发了占地2万亩的京津新城等等。这些俨然又是一场轰轰烈烈的“造城运动”。

　　“小城镇开发是目前市场上一个热点，我公司就接到不少小城镇整体规划的项目。”华高莱斯地产顾问区域战略部副经理翁志刚说。

　　小城镇开发已成趋势。浙江某县在全县财政收入不超过1.9亿元的情况下，投资上亿元兴建了30万平方米的体育大楼，在县中心投入1.2亿元兴建当地的“生态广场”，面积相当于天安门广场的3／5.是效颦还是创新？

　　“实际上，国内新城镇建设曾经过8年实验，1996年全国首批118个小城镇开始改革试点，随着城市化建设的加快，小城镇目前也逐渐进入发展‘高潮期’。”业内人士这样分析，现在将面临着第二次小城镇建设的高潮。

　　从发展方式和产业链上看，城镇是依附于大城市而发展起来的，是外延型的发展方式。而小城镇以制造业等第二、三产业为主体，乡镇企业是小城镇迅速发展的最主要动力，小城镇的产业特点是以生产功能为主。

　　“国内多年的小城镇建设曾出现过很多问题。”翁志刚表示，主要问题是同质化严重，开发模式雷同，重风格，缺内涵，甚至不顾自身特点，出现大跃进现象。那些直接把国外小镇拷贝过来的克隆建设也为数不少。国家行政学院经济学部教授张孝德将其形容为“失去个性的东施效颦”。

　　张孝德表示，真正的城镇开发与建设从来都不是一蹴而就。首先要明确小城镇与新城的区别，它是农村城市化要经历的一种过渡状态，而新城则是一个城市新区或卫星城的概念。如果不了解它们的内在规律和缺乏相关研究，仅为了早出成绩而大搞造城运动，必然会造成财力和物力的透支，为今后可持续发展设下了绊脚石。而这种绊脚的后果表现在住宅建设上就是

房地产过度开发，空置率升高，新城与小城镇不分等。很多小城镇中上千年形成的文化和建筑风格在开发与建设中受损或消失。

　　这时，如何保持小城镇建筑的特色便成了一个被拷问的焦点问题。

　　“那些具有各种外国风格的小城镇开发模式只是想追求新城区的快速发展，但它仅仅只建造一个价格昂贵的居民区并不能使得整个小城镇真正凝聚在一起。”曾担任过上海市政府新郊区规划顾问的同济大学教授郑世林说，新一轮小城镇开发与建设必须要在理念创新与地方城镇特色上下功夫。

　　差异中发展特色产业“小城镇建设实际上是一项耗时耗力的大工程，可能需要50年甚至100年。但目前一些当地官员更关心的是眼前的政绩。”中国国际建筑艺术双年展执行秘书长罗丽在分析小城镇开发时表示，中国城市与西方城市的差距并不大，可小城镇和农村差距却相当大。业界在开发与建设小城镇时需有自己的特色。

　　德国

留学归来的博士车飞认为，小城镇建设的思路需要反思。中国目前的建设模式都是仿照大城市发展方式进行，而这种模式是否适合小城镇则值得商榷。

　　“产业定位缺乏是目前小城镇发展的一大问题，毕竟小城镇的长远发展需要依托产业方面的支持。”翁志刚认为，在小城镇建设规划中，必须同小城镇的产业定位结合起来考虑。在现代市场经济的条件下，一个小城镇未来发展的空间有多大，除了小城镇与大城市关联空间的这一因素外，其决定性的因素是小城镇的产业发展规模和潜力。

　　在目前的小城镇产业规划中，存在的最大误区，是不顾自身所处的地缘优势和产业发展潜力，盲目地模仿城市进行重复投资。在小城镇产业发展上的另一个误区，不是从市场需求出发来挖掘本地的资源和地缘优势，而是从封闭的小农经济观念出发，搞小而全的产业发展。

　　“开发商是以快速盈利为目的，而小城镇发展关系长远，房地产开发商在其间充当的角色也应该认真考虑，有的小城镇因为开发商需求过大而使城镇开发发生了异化。”翁志刚再次强调，西方的小城镇经过上百年发展已经成熟，但它们走的是一条先破坏、再建设的道路，中国应该避免类似问题，要以自身特色产业来持续发展。