农行叫停土地储备贷款 银监会多次强调风险性

　　作者本报记者 田文会

　　土地储备贷款再次被银监会圈入重点防范对象，但在利益驱动下，银行和地方政府暗地里都在跟银监会较着劲

　　《财经时报》从中国农业银行总行信贷处获知，农行土地储备贷款已基本停办。

　　土地储备贷款是指向借款人发放的，用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

　　今年6月，审计署公布农行2004年度资产负债损益审计结果时称，农行违规放贷276.18亿元，主要表现在汽车消费贷款、土地储备贷款和扶贫贴息贷款等方面。

　　农行此举和目前监管部门的态度有着直接的关系。最近，中国银监会多次强调土地储备贷款的风险性，并要求做好土地储备贷款专项检查。

　　这使得银行和地方政府土地储备机构似乎都有所忌惮，相关动作收敛。

　　但《财经时报》注意到，在利益驱使下，土地储备贷款不可能就此真正停止。厘清现存问题，将土地储备贷款风险降至最低是目前最现实的做法。据了解，国土资源部已在着手制订《土地储备管理办法》。

　　再出重拳

　　在7月14日召开的银监会上半年经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康向各主要商业银行负责人强调，应高度关注包括土地储备贷款在内的四方面风险。

　　刘明康指出，土地储备贷款潜伏着不少风险。

　　在他看来，一是土地储备贷款的承贷主体是代行地方政府某些特定职能的土地储备机构，其自有资本低，负债率过高，承担风险能力弱。

　　二是土地储备贷款主要是土地使用权抵押贷款，而用以抵押的土地，实际上没有办理土地使用权证，抵押不具备法律效力，贷款出现风险时银行无法对抵押物进行处理变现。

　　三是土地出让价格易受地方政府行为影响，特别是与工业用地出让和房地产市场发展密切相关。随着国家对土地市场的清理整顿和土地政策的调整，部分土地储备贷款的问题将一一暴露出来。

　　8月16日，银监会在网上公布了近日业界风传的“54号文”，即《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》([2006]54号文件)。该文件再次用专门条款要求各银行业金融机构加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险，并提出具体措施。

　　其实，早在2003年，中国人民银行即发布了被业内称为“121号文件”的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，通知要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　银行不死心

　　据原建行某分行房地产信贷处人士介绍，2003年人民银行出台“121号文件”后，各家银行很少发放土地储备贷款。

　　但这种说法与银监会的表态相反，银监会的措辞是“近两年，土地储备贷款增加较快”。

　　对此，上述人士认为，如果现在还有土地储备贷款的话，应该是以房地产开发贷款的名义申请，绕着弯发放的贷款。

　　对于现存土地储备贷款，银行都在做相应处置，处理方式之一是将土地储备贷款转成开发贷款。开发贷款指贷款目的用来建房，要求开发商需先期投入的自有资金占整个项目所需资金的30%。

　　上述原建行某分行房地产信贷处人士透露，浦东发展银行有一部分土地储备贷款即准备转成开发贷款。

　　具体而言，转成开发贷款，是指开发商以开发贷款的名义贷款，项目完结后，先不还款，通过招、拍、挂等方式从土地储备中心拿地，土地储备中心用所得款项偿还银行贷款，银行的土地储备贷款也就转成了面对企业的开发贷款。

　　虽然土地储备贷款潜在风险，但对发达地区的土地储备贷款，银行仍非常心动。华夏银行北京分行某人士表示，虽然北京各股份制商行做土地储备贷款少，但各大国有银行做了不少，这是因为，北京寸土寸金，贷款回收的风险比较小。

　　上述原建行某分行房地产信贷处人士透露，建行大连分行亦有较多土地储备贷款。

　　地方博弈

　　土地储备有配置国土资源、规划城市经营的作用，但在有些地方演变成政府重要财政收入来源，以及某些不法官吏谋取私利的天然渠道。因此，在严控土地储备贷款后，地方政府将千方百计寻求解决之道。

　　研究相关问题的人士向《财经时报》透露，地方政府将继续寻求与银行多种形式的合作。

　　比如，脱胎于重庆市土地整治储备中心和重庆市土地整理中心的重庆市地产集团，目前已从建行、农行、国家开发银行、重庆市商业银行等多家银行，获得总计200亿元的授信额度。

　　人民银行规定土地储备贷款最长不超过2年，重庆市地产集团注意到这一规定。同时，它们也注意到，基础设施建设的贷款期限一般长达5~10年。因此，它们利用在土地整治过程中，一般要先进行道路、桥梁等基础设施建设的情况，以基础设施建设项目名义，向国家开发银行重庆分行申请办理了5年期贷款，获得总计50亿元授信额度。

　　有些地方政府还采取辖区内授信额度各地联动的方式，帮助一些机构获得贷款。比如，北京市土地整理储备中心通州区分中心某人士就向《财经时报》透露，市中心有很多授信，可以转给他们。