上海商业地产投资有点热

　　调控措施的连续出台丝毫没有影响投资者对于商业地产的追捧。从上半年上海商业地产市场的表现来看，商业地产成交、租金都出现明显上扬，这使得业内人士对于商业地产未来的预期变得更加乐观。

　　中心城区商业物业集中拍卖

　　今年上半年开始，拍卖市场再度火爆，一批中心城区商业物业纷纷进入拍卖市场。

　　根据上海东方早报记者了解，这部分商业物业分布在市中心各个区县，包括长宁区的综合性广场项目洛克双喜国际广场、浦东新区龙阳路2000号的万邦地铁商业广场部分物业、静安区延安中路陕西南路的申大商厦以及四川北路福海商厦等。

　　从拍卖方提供的信息显示，众多境外投资机构对于这些物业表示了浓厚的兴趣，经过了几年的大肆“扫楼”，上海市场中心地区物业已经变得相当稀缺，加上价格相对较低，这使得拍卖物业在一开始就获得了更多关注的眼球。业内人士指出，造成此种现象的主要原因是

　　与此同时，为了加速地区商业氛围的形成和完善，地方政府也对这些物业投入更多注意力。以即将在本月进入拍卖程序的长宁洛克双喜国际广场为例，长宁区政府在物业拍卖的工程中起到了相当明显的作用，收购项目方必须能够提供明确的项目规划，政府借着

　　商业物业销售价量同升

　　除了人民币升值等隐性因素之外，商业物业投资热情增加的主要原因更在于这类物业能够获得比住宅更加稳定的回报。

　　由于宏观调控政策的一再出台，使得上海住宅市场一度出现的复苏态势再次受挫，一二手市场尤其是投资性较强的高档物业市场明显处于不温不火状态。过去几个月里，上海房产价格稳定的同时，各类税收使得投资者转售为租也使得租金出现了明显下调，这种情况下，住宅投资已经逐渐淡出投资者眼球。

　　而从今年上半年的数据显示，商铺销售却呈现价量同升的热闹场景。

　　根据中原地产研究中心的统计显示，2006年1-6月上海商铺新增商业项目23个，新增面积46.76万平方米，比上年同期减少了56.79%。上市量有所下降的同时，2006年1-6月共去化商业面积106.71万平方米，比去年同期增长14.24%。城镇居民消费能力的增长不断带动对商业物业的投资需求，同时政府对住宅市场的宏观调控也使部分投资转向商铺。

　　商铺物业开始出现供不应求的态势。2006年上半年可售商铺面积约350万平方米，但2006年1-6月每月的去化面积均大于成交面积，导致可售面积较年初减少67万平方米。

　　从成交价格来看，2006年1-6月平均成交价格为10，906元/平方米，比上年同期增长12.33%。与目前二手市场售价相比，各级商圈的一手价格均低于二手，主要原因在于二手商铺多在比较成熟的区域或项目中，当前的盈利能力更好。

　　市级商圈租售价格上浮明显

　　2006年上半年，二手市场商铺售价有升有降，但走势都比较平稳。涨幅最大的是市级商圈，市级商圈的可供购买的商铺比较紧缺，因而造成其价格居高不下。

　　除了销售价格有所上升，2006年上半年，市级商圈和区级商圈的价格呈现出不同幅度的上涨趋势，其中市级商圈的租金价格上涨幅度比较大，达25%。

　　但是需要指出的是，这种上升仅仅限于市中心地区，统计显示，今年上半年二手郊区商铺无论是售价还是租金价格都有一定幅度下降，对于商业物业来说，地段的影响明显大于住宅。

　　而从新增的商业项目来看，全部新增面积中，属于区级商圈的占49%。属于区级商圈的曹安商圈的曹安国际广场、嘉莲华国际商业广场上市量均比较大。相比之下，市级商圈的新增面积只占到总体的20%，新增的商业面积主要集中在七浦商圈。

　　一位海外基金投资告诉记者，虽然目前商业物业在上海分布广泛，但他们能够选择的范围却并不大，超出市中心范围内的物业并不是他们愿意收购的目标，主要原因在于郊区商业环境并没有培育完全，很难获得良好的租金回报。

　　商铺结构性供应矛盾显现

　　预测人士表示，长期来看，未来商业地产租金将会继续走高，市中心商业地产在境外投资者的带动下将会持续受到追捧。

　　但是，目前商业地产的结构性矛盾也开始显现。

　　据5月31日举行的2006行销商业地产高峰论坛公开数据显示，上海的商业地产总量已达3000万平方米，尽管总量已经饱和，但每年还有二三百万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。

　　尽管上半年郊区商铺成交占总体的38%，但相对于其庞大的可售面积，仍然呈现出严重的供大于求的状况，而中心城区的商铺在售量比较小，约7万平方米左右，一铺难求的局面时时存在着。另一方面，尽管目前中心城区的商铺销售、租赁情况都比较好，但上海一些中心区域，很小的地段内集中了十几家高档购物中心，同质化倾向严重，但在新兴的城市副中心、商务区，商业地产需求量很大。

　　从目前来看，中心商圈供不应求，郊区商圈供大于求的状况已经形成，由于市中心土地资源等限制，大量郊区商业物业在未来的集中上市或许将把这种矛盾进一步扩大。早报记者 刘秀浩 烁东