上海楼市演绎七上八下

　　上政策

　　在“国六条”及“国十五条”公布之后，7月份政府共出台了6条调控措施，涉及金融、税收、土地、供应、需求等各个方面：土地监察、二手房征税、对外资购房进行限制等，可谓全方位调控，调控力度及政策密度均为近几年罕见。

　　上“末班车”

　　在众多政策集中在8月1日开始实施的背景下，市场出现了“赶末班车”的现象：为避免缴纳所得税，很多二手房交易赶在8月1日前过户，导致二手房市场交易量出现井喷，7月份最后一周的交易量超过了前三周的总量。

　　由于171号文件对外资购房的限制措施也将在8月1日起实施，促使一部分海外客户抢购中高端物业，导致部分项目成交量大增。静安四季苑成为这方面典型的代表。该盘本月新推房源均价较上期高出4000-5000元/平方米，但仍取得了当月去化191套的佳绩，这其中部分海外客户“赶末班车”式购房对该项目的热销起到推动的作用。

　　下滑：市场成交总量

　　

房地产市场成交量将在8月份出现进一步的下降，降幅可能会高于7月份，由于9月份后市场开始进入旺季，因此8月份很可能成为“谷底”。主要是因为：市场仍处于淡季影响之下，成交量难有较大起色；宏观调控仍然在进行中，部分政策在8月份开始实施，市场观望的氛围没有改善。

　　下行：市场基本面

　　———执行力度将得到强化近日国土部发文明确规定规范土地出让收支管理。国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。国家将土地出让金全额纳入预算，地方政府以前主要的预算外收入，将全部进入中央的监控范围。此举无疑将对地方政府造成重要的影响。从而促使地方与中央在房地产调控方面站在同一立场上，地方政府的执行力度将增强。

　　———宏观调控力度继续加强从今年已出台的政策本身来看，政府都留有相应调整余地，其中部分细则没有明确的解释。这为政府下半年的调控留下了发挥的余地。如果市场走势表明政策效果不佳，将对前期政策中的一些细则部分作出严格的界定，从而强化调控力度。

　　例如：外资政策的细化：严格海外机构投资房地产的结汇审批制度；加强所得税政策：在政策效果不明显的情况下，不能排除政府从严采用“差额20%”的标准征收所得税的可能限

房价：对于出让土地过程中“限房价”的规定将可能出台具体操作指引；预售款监管和住房社会保障方面可能会有重大措施出台。

　　作者： 上海易居房地产研究院