国六条后：深圳第一拍得失

　　本报记者 周涛 深圳报道

　　国六条后全国首宗住宅用地在深圳经过一个月的挂牌后在7月28日下午，以3.27亿拍卖成交，超出底价155%。

　　全部为90平米以下的小户型并且需要现房销售的宗地为何得到开发商追捧？此次拍卖对于此轮调控的一个重要方面抑制房价上涨又会产生怎样的影响？ 作为此轮地产调控的重点城市，深圳显得积极、主动而与众不同，不仅最早落实地方调控细则，并且按不打折扣的态度执行，目前又迅速推出遵照国六条及其实施细则的要求推出住宅用地。深圳成为最严格执行中央调控政策、精神的区域，深圳的迅速行动会给其他地区哪些启示？此次住宅用地高价成交又将会给未来的地产调控带来什么微妙的思考与调整？

　　国六条后第一拍

　　“此次宝安中心区的宗地成交价非常高，这是出乎很多业内人士预计的。”一位在深圳市国土规划部门工作过多年的专家对记者表示。

　　事实上，正如上述业内专家的分析，即便在正式拍卖前一周由深圳市土地交易中心主持召开的关于土地拍卖说明会上，充满的更多的是质疑的气氛而非意欲踊跃竞购。

　　在7月20日的说明会上，有数十家开发商参加。尽管相比另外两宗商业和商业办公用地，编号为A004-0102的商住用地要小得多，占地仅约1.88万平米，但A004-0102仍然成为开发商关注的焦点。

　　根据一个月前的公告，A004-0102出让的要求宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平米以下住房面积比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。该地块被业内看作是国六条及其实施细则之后的第一宗住宅用地拍卖，而且严格按照深圳地方细则所规定的90平米以下户型占70%按单一项目控制。

　　在拍卖说明会上，开发商的问题主要集中在A004-0102地块上。根据A004-0102公示的土地开发状况为：建筑面积约5万平米，其中住宅面积约3.5万平米，商业面积7000平米，幼儿园3600平米，公共邮电设施用房4500平米。由于该宗地为商住及一些配套设施于一体，有开发商询问，90平米以下的户型是占总建筑面积的70%还是占宗地内开发的住宅总面积70%？

　　深圳市宝安区规划分局的两名主管人员在经过两轮的答复之后终于明确： 90平米以下户型占总建筑面积的70%，而且由于该宗地的住宅面积正好约为总建筑面积的70%，因此A004-0102地块内所有住宅户型均为90平米以下。

　　而且，深圳市国土规划局的工作人员提醒与解释：A004-0102宗地内开发的商品房项目必须在项目交清地价款、项目取得房屋建筑工程、消防、电梯、燃气竣工验收合格证明后方可销售，也就是说相当于必须是现房销售。

　　此解释一出，与会者议论纷纷，一位与会的地产中介机构代表对记者分析说，可能A004-0102一周之后的拍卖要么是无人问津，要么是底价拍出。

　　但一周后的事实却与之相反。据深圳市土地交易中心的一位人士透露，参与此次3宗地竞拍的企业达到100多家，仅参与A004-0102地块竞标的企业就有26家，是几年以来参与竞拍企业最多的一次。而拍卖的结果也与参与者众多相匹配：A004-0102起拍价为1.28亿，经过27轮竞价后，被深圳市天健

　　为何高价成交

　　作为对国六条及其实施细则落地最快的深圳，严格按单一项目控制90平米以下户型，而且现房销售显然比以往对开发商的资金占用将会更多，而众多开发商仍然热捧此次土地拍卖。而且此次成交的A004-0102宗地的楼面地价已超过6300元。而根据深圳国土局宝安分局的数据，今年1-6月宝安区住宅成交均价为6837元/平米。

　　对此，中原地产研究中心总监张伟分析认为：开发商不清楚未来将会以什么方式获得住宅用地而抢购。张伟表示，“国六条及其实施细则以及后来一些部委的解释，住宅用地将实行双限政策，即限地价、限

　　事实上，深圳交易中心的一位人士表示，此次拍卖的3宗地，包括A004-0102其实都是去年12月份计划要拍卖的用地，并不是2006年规划中要出让的用地，因此还是按以往的方式，即公开挂牌拍卖出让，只是因为适逢国六条实施，那么其用地方式就按照新政来要求，至于住宅用地何时采用招标的方式，目前还不清楚。

　　张伟认为，对于挂牌拍卖，实行价高者得，开发商自己评估市场来决定出价，并明确自己是否可以拿到土地，而如果未来实行招标，开发商不清楚会以什么样的游戏规则来玩，双限之后，开发商也认为利润变得没谱了。目前开发商普遍不担心市场，而担心游戏规则改了之后自己是否还有发展空间，这种想法导致很多开发商参与竞购。

　　结合深圳本地的情况，一位在深圳市国土规划部门工作过多年的专家分析认为主要有三个方面原因：一是深圳近几年推出的住宅用地越来越少，直接形成了僧多粥少的局面，许多地产开发商在前几年赚得盆满钵满，需要将资金用于再投资；二是深圳关内连续5年土地零供应，那么宝安中心区虽然位于关外，但位于广深的通道上，而且宝安中心区的规划面积超过了深圳关内的福田中心区，并有海陆空三港的优势，未来的期望特别高；第三是天健地产是国营企业，与民营企业不一样，对利润的追求没有那么高。

　　深圳模式还是其他

　　国六条后的首宗小户型住宅用地成交，给市场的思考多于其本身。深圳配合国六条及其细则的动作迅速，也给其他城市、政府以更多的参照。

　　首先是小户型是否就一定会抑制房价上涨？

　　A004-0102土地成交价非常之高，相信未来商品住宅价格也会水涨船高。尽管地价很高，但开发商仍然会有办法做产品。一位在深圳市国土规划部门工作过多年的专家认为，开发商可以采用公寓式住宅、精

　　张伟认为，从理论上来说，小户型增大供应量会抑制房价上涨，因为此次规定小户型的硬性比例是在不增加土地供应的基础上实施的，等于是提高了容积率，2005年全国90平米以下住宅供应占38%，如果上升到70%以后，价格理论上会降下来。但这需要等两年之后，等现在按这一政策执行的土地投入市场之后才能验证。

　　如果仅以本次住宅用地拍卖成交而言，小户型对于抑制房价的作用没有得到体现。事实上，据一位业内人士称，在A004-0102宗地附近的一个楼盘之前每天才卖几套房，而该宗地成交后第二天卖了80多套房。

　　一位在深圳市国土规划部门工作过多年的专家认为此次拍卖存在两个问题，一是政府在预判性方面做得较差，深圳宝安今年上半年才推出3宗住宅用地，这么长时间才推出一块地，应该会预测到市场会有追捧，应提前做限价竞拍；二是企业应该检讨其推理模式，企业往往认为房价等于地价+建筑成本+配套成本+利润，这肯定会出问题。

　　深圳国土局的一位人士表示，政府实际上是希望A004-0102成交价不要太高，定的底价就比较低，但是，最终成交价完全是由市场来决定的。

　　而另一个重要问题是90平米以下按单一项目控制的深圳模式与按总量控制的方式哪一个更有利于调控目标的实现？

　　“深圳的模式是最简单最有效的方式。”张伟分析认为，单一项目控制到位了，总量就可以得到保证，如果采用总量控制、采取招标的方式，那么公平性就很难把握了。张伟认为，正因为要平衡各方利益，目前其他城市都没有出台相应的地产调控细则。

　　事实上，没拿出地方细则的各城市直接按建设部7月中旬公布的165号文件来办。张伟认为，只有深圳出台了地方细则，就是因为深圳这种方式看似简单、直接，很难看出其他地方有更高的智慧能既达到调控目标，又不引发一系列问题的。

　　对于深圳未来是否会改为总量控制，深圳国土局的人士表示，要看市政府是否会有新的政策。一位在深圳市国土规划部门工作过多年的专家认为，深圳不会改成总量控制，但会保持目前的政策，原则从严，个案灵活的操作思路。该人士表示，如果按总量控制，寻租行为产生的可能性肯定有，按总量控制相对合理、公平的办法总会有的，但要看地方政府是否有决心不打折扣地执行中央的政策，如果地方政府的信息不透明，与中央玩起数字游戏，那么政策就有可能落空。

　　来源：经济观察报网