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本报记者 苏 丝
广州报道
国土部于8月1日正式实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，加快土地资源的市场化配置，扩大市场形成土地价格范围的用意不言
而喻。
在国土部土地管理利用司主要负责人的对外阐释中，编制和发布这两个规范，根源在于落实党中央、国务院和中央纪委颁发的《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》(以下简称《纲要》)。 2005年1月出台的《纲要》明确提出，要规范和完善工程建设招标投标、土地使用权出让、产权交易、政府采购等制度；加强土地出让制度建设，严格控制划拨用地和协议出让土地范围。
土地出让的公开化程度日渐提高，“房地产市场透明度”再次为业界所关注。香港仲量联行于7月28日公布《2006年房地产透明指数》(以下简称《指数》)，报告指出，随着跨国投资机会和跨国企业租户的增加，全球房地产市场在过去两年间变得更加透明。中国内地正在继续完善其物业交易体系，但围绕新措施的不确定性以及房地产企业缺乏自我监管仍旧构成重大挑战。
市场抑或投资者的挑战？
在《指数》的主要编撰人——仲量联行研究部(南区)负责人曾纪崇看来，该份报告主要针对近期大量从欧洲、北美流出的投资者。近两年来，海外投资机构和私人投资者携带大量资金，大规模投入亚太市场，但投资取向并不明确。
曾纪崇透露，仲量联行自2002年开始至今，已经做了3期市场透明指数分析，根据投资客户的反馈，这份涵盖了全世界56个国家和地区的房地产市场透明指数报告在区域市场的投资指引上发挥了一定作用。
《指数》的调查范围涵盖了内地一线城市——北京、上海、广州，“中国房地产市场透明度已经大大提高了，但仍然存在挑战性。” 透明度的提高主要得益于为满足日趋严格的国际标准而不断强化的会计和公司整治手段以及越来越多的英文市场信息。对中国物价迅速上涨的担忧导致抑制投机的新流程和汇报措施的出台，这些新的流程和措施提高了市场的透明度，但多变的相关政策法规也会給市场带来不确定性。
市场透明度，是对市场的挑战，抑或投资者的挑战？
仲量联行北中华区研究部负责人何迈可先生说：“在过去两年中，内地房地产市场在透明度方面有了一些具体和可衡量的改进措施。其中之一就是制定了政府通过公开招标向开发商转让土地的规定，此外还有一些主要市场具备经常更新的网上数据库，很大程度上提高了商品房销售透明度。”
曾纪崇则认为，“有必要提高城市规划及土地管理的透明度”。他强调，官方公布横跨各城市的房地产市场数据将有助进一步改善有关透明度，但目前而言，这类数据获得途径太少。例如一个城市未来3—5年内房地产的规划、价格趋势等，这是投资者所密切关注的。
《指数》还指出，中国内地处于低透明度一类地区并不是完全负面的消息，较仲量联行2004年的调查，中国内地的总成绩已有提高。除了土地出让方式，其它改进的地方还包括：要求预备上市的房地产公司执行会计准则。
仲量联行中国董事总经理郭汉凌在中国和印度都工作过，来中国之前三年，他负责公司在印度的业务。谈及该透明度指数的时候，他表示：“透明度排名本身并不能决定投资方向，但它可以让你看到市场独特的投资机会和挑战。我们目前与投资者一起，关注着二线市场的投资机会，看是否可以在这些市场中收购资产或设立厂房。”
在上海，仲量联行上海董事总经理顾东尼接触过很多投资者，他们进入上海市场是因为他们的同行已经在这里积极地开展了业务。“当一家机构投资者成功地在上海进行投资时，其他投资者对该市场就更加有信心。此外，随着交易信息在市场中的传播，它让投资者更清楚地了解到哪类回报是可以实现的、市场上有哪类资产可供交易以及交易的房地产资产的价格范围。上海市场很好地说明了透明度和投资如何形成了一个良性循环。”
尽管如此，业内人士对《指数》研究结果并不迷信。广州业内人士伍岳峰表示，任何一个市场的风险与利润是成正比的，行业发展透明度越低，投资风险越大，那么商业机会就越多，利润也就越大，因此，讨论区域市场透明度的意义不大。
伍同时指出，投资型地产商与开发型地产商的需求不一样。投资型地产商一般具备上市公司、拥有房托基金、拥有国际背景等特性，例如美国西蒙。由于是以基金形式收购项目，这类投资商对于市场透明度的需求比较明确。
土地出让透明度双刃剑效应
没错，以国土出让方式为例，内地房地产市场在增加透明度的同时，投资者的商业机会也随之减弱。
2003年121号文拦截了协议出让，“831”大限很大程度上规范了土地市场。然而，1999年，全国只有广东、浙江、江苏三省建立了国有土地招标拍卖制度。直到2004年，全国范围内才确立了经营性土地招拍挂出让制度。
2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。由此可见，直至2005年，在全国土地交易中，公开出让仅仅占据1/3。
新出台的国土出让制度有两大亮点：为了增加土地部门对市场需求情况的了解渠道，也为发挥土地专业机构、人员和使用者的能动性，及时参与土地出让和使用策划提供便利，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》设置用地预申请环节，意向用地者提出用地预申请后，仍须通过招拍挂公开竞争才可能取得土地使用权。第二个亮点是，协议出让价格争议裁决机制的建立。
国土资源部土地管理利用司负责人指出，目前国土出让工作仍然存在着一些问题：一是土地出让信息披露不充分，开发投资者对市场土地供应缺乏预期准备；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作行为不规范；三是协议出让公开程度不够，特别是有竞争需求的工业用地仍以协议方式出让，尚未实行招拍挂方式供应。
内地投资市场趋势
据仲量联行调查显示，大量国际性投资者在过去几年间相继涌入中国和印度。
在过去两年中，印度主要在财务披露和会计标准、租赁交易数据(财产指数)方面取得了较大进步。越来越少的税务漏洞以及更为清晰的规划和开发法规也提高了印度的积分排名。尽管在租赁交易信息获得方面取得了巨大的进步，但仍旧缺乏可供比较的销售数据。
和印度一样，中国需要进一步提高市场透明度还有更多的工作要做。这些工作包括对条例的统一性解释以及行业对房地产专业人士的培训、认证和监督。随着住宅市场的增长，市场中的许多销售代理都未接受培训和认证。
目前投资者最关注的是系列新规出台的不确定性。国内开发商倾向于开发型企业，而目前已经有很大一部分在向投资型转型，在经历宏观调控之后，大多数开发商已经认识到，通过投资行为作资本扩充已然成为市场趋势。而由于国内REITs暂不通行，少了房托基金做平台，很多开发商不得已寻求海外上市之路。
概念解释：
房地产透明指数：根据《2006年房地产透明指数》，透明指数是帮助房地产市场参与者了解全球投资机会和制定物业投资战略的一种战略工具。该指数可以配合其它的国际标准用于制定全球投资战略或公司扩张战略。根据房地产透明度的以下五大衡量标准，全球各市场被归分为一至五档(高度透明市场至不透明市场)：
* 投资业绩指数获得的难易度
* 市场基本信息获得的难易度
* 上市投资载体的财务披露和整治水平
* 监管和法律因素健全度
* 职业和道德标准程度
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