商业地产：出售出租哪种更划算

　　随着房产新政的陆续出台，不少房地产商开始将目标指向商业地产投资，在分割销售和整体出租的选择中，后期经营管理水平成为对开发商最大的考验。

　　商业地产新一轮投资热升级

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，商业地产新一轮的投资热潮与房地产商从住宅市场撤离有关。

　　广州保利房地产集团营销中心的李晓明认为，房地产企业开始关注商业地产，并不是对商业地产的预期有多高，而是在寻求一种资金的结构平衡。商业地产的开发周期长、投资风险大，但可以获得长期稳定的现金流，使企业的资金结构更加合理。

　　另外，国外投资者看好商业地产的前景也是该股热潮的原因之一，商业地产的开发由此可以更加便利的融资。中国城市商业网点建设管理联合会发布的《2006中国商业地产发展报告》指出，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。2005年外资进入我国

房地产总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的资金约为16亿美元。

　　从中国商业地产联盟发布的2006年商业地产发展趋势来看，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。

　　聂梅生解释说，从这一轮投资热潮来说，商业地产的业态已经升级。之前的商业地产投资多是房地产商延用住宅地产的物业管理标准，建成之后将产权出售，这种分割了的产权降低了整体的价值。而现在属于物业持有型，是一种整体运作。房地产商通过专业的后期经营管理获取稳定的现金流。

　　资金压力让开发商租售两难

　　业内人士告诉记者，前几年大行其道的产权分割式商铺，尤其是售后返租等变种，将会逐渐受到冷落。一方面，这种模式常常带有欺骗性，影响了中小投资者的收益水平，在两者之间产生利益的纠纷。

　　另一方面，已经购入产权的商铺持有者成为业主，开始了以自我为中心的独立经营。他们竞争无序，缺乏统一的管理，进而造成开发项目的整体定位不清，难以形成规模优势。

　　融创集团投资的天津上谷商业街客服中心主管韩彬告诉记者，为使资金尽快回笼，"只租不售"难度很大，但出售后如何与业主共同整合业态管理是对商业地产投资的最大考验。

　　韩彬表示，将产权尽快出售可以保证充足的现金流，但之前商业地产投资失败的例子表明，分散的产权持有者容易给总体的管理带来混乱。因此集团在后期经营管理上下了大力气，确保在出售产权的同时保证整体经营。

　　南开大学项目管理研究中心副主任于仲鸣认为，回收的资金流向何处，也是对开发商管理水平的一次考验。如果只将商业地产的投资回报作为提款机，项目就很难有大的发展，应利用一部分收入加强后期经营管理。比如对零散的商户传播统一的经营理念，提供咨询服务，都是维持长期现金流的保障。

　　商业地产投资遭遇管理瓶颈

　　国际大厦是天津市首座中外合资的综合性商用大厦，自1991年开业至今一直是各跨国公司、外资企业首选办公地点。原因之一就在于高水平的物业管理得到了客户的肯定。

　　广州保利地产的李晓明也表示，商业地产投资所需的管理成本和水平远高于住宅地产投资。举个例子来讲，哪怕只有一户商家入住，十几层楼都要灯火通明。目前在广州的局部地区涌现出商业地产投资的热潮，由此带来的激烈竞争必将导致管理不当的商家出局。

　　滨海金融街是滨海新区高档写字楼盘，项目负责人杨春说，随着市场竞争压力加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向依靠专业管理咨询机构的支持。一些具备丰富客户资源，以及提供商业地产专业设计的服务机构愈加显现作用。同时，商业地产专业人才短缺将成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型人才十分紧俏。

　　杨春还表示，行业内部缺乏有效的沟通，经常搞同质竞争，也不利于整个房地产行业的发展。比如在所谓的优势地段，不少开发商蜂拥而至，但无力持续经营。等到真正有实力的开发商准备进入时，又难以找到合适的地点。

　　于仲鸣教授也认为，政府在商业地产的开发中也应起到

宏观调控的作用。单个房地产企业以追逐利润为目标，同时缺乏战略思考，很容易造成无序的竞争和资源的浪费。对此，政府应当有整体的规划，对商业地产的投资起到指导、约束的作用。(徐岳)