土地招拍挂出让新增用地预申请环节

　　本报记者 孙荣飞 发自北京

　　8月1日起，对招拍挂出让的土地有使用意向的用地者,需先提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格，之后，意向用地者仍须通过招拍挂公开竞争才可能取得土地使用权。

　　为充分披露土地出让信息，扩大市场形成土地价格的范围，加大用地成本，国土资源部将于2006年8月1日起正式施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，原计划这两个文件的出台日期是7月1日。

    用地预申请制

　　在明日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中,明确增加了“用地预申请”这一环节。具体规定是：有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。

　　昨天,国土资源部土地利用管理司主要负责人答记者问时表示，设置这一环节的目的是为了增加土地部门对市场需求情况的了解渠道，发挥土地专业机构、人员和使用者的能动性。

　　在征求意见稿中，这一环节被称为“勾地”。中国社会科学院农村所一位专家对《第一财经日报》表示，国土资源部增加勾地环节是借鉴了香港的土地批租制度，而实行勾地制度，一方面政府可以规避土地出让时“流拍”的风险；另一方面抬高了土地交易的门槛，进一步挤压中小型房企的生存空间。

    协议出让透明化

　　国土资源部对招拍挂土地增加管理环节的同时，也在《协议出让国有土地使用权规范》中限制协议土地范围，并力促土地协议出让透明化。

　　国土资源部在两个文件中明确要求，有竞争要求的工业用地需实行招拍挂。国土资源部土地利用管理司主要负责人表示，目前土地出让中存在的一个问题是，协议出让公开程度不够，特别是有竞争需求的工业用地仍以协议方式出让，尚未实行招拍挂方式供应。

　　除缩小协议土地范围外，相比于征求意见稿，新订的协议土地范围还在原有四种情形基础上添加了这种情形：出让土地使用权人申请续期，经审查批准的。

　　由于协议出让土地，更多的情况是没有第三方在场，为此，程序上的公开公正成为关键所在。

　　明日实施的《协议出让国有土地使用权规范》明确要求建立国有土地协议出让公示制度，要求市、县国土资源部门应将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等信息在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，公示期间有异议且经审查确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。公示期满，无异议或虽有异议但经审查不存在违反法律法规行为的，方可按照《意向书》约定签订《国有土地使用权出让合同》。协议出让结果也必须在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公开，接受社会监督。

　　另外，由于经营性基础设施、油田等矿业开采用地将逐步有偿使用，而这些用地均具有独占性和排他性，在协议出让过程中很容易产生出让价格争议。

　　为此，相对征求意见稿，正式文件要求，对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。具体办法是，此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。