觊觎资本市场

　　尽管房地产央企在整体地产上市公司中所占的绝对数量并不多，但今年以来他们在资本市场上所发出的声音却不少

　　房地产央企在资本的利用上，已经不再停留在“小打小闹”的阶段。

　　对目前土地储备近900万平方米，选择上市的保利地产，业内专家称其是一箭双雕。除了可以解决眼下业务扩张所需的资金外，还可以在负债率高达70%的情况下，将公司短期负债转为长期负债，大大化解公司的资金压力。

　　就在不久前，招商地产(资讯 行情 论坛)将可转债的发行规模由原来的16.5亿元人民币调整至15.1亿元人民币，根据公司的计划，所募集到的资金将主要投向半山海景花园二期项目、花园城二期项目、招商东部花园城项目以及花园城三期项目。对于今年开发总量达到170万平方米的招商地产来说，解决资金压力成为公司的当务之急。

　　之前，同样是央企的G华侨城(资讯 行情 论坛)发行认股权证和G中粮地产(资讯 行情 论坛)，借壳深宝恒上市等动作，也都在资本市场上引起了不同程度的反响。

　　一位接近华侨城集团的人士对记者表示，“在上次的基础上，目前华侨城还在努力争取修改以后的权证发行计划尽可能获得证监会的认可。”

　　体制僵化 缺乏动力

　　相比民营房地产企业而言，业内人士普遍认为“缺乏动力”是制约房地产央企发展最主要的因素。

　　光大证券研究所房地产行业分析师赵强表示，尽管近年来房地产行业在迅速发展，但扩张规模比较快的还当属民营企业。“在原来的部门经济体制下，过去国有企业都是在国家建设部或者房地局的管理之下，其中对于国家建设部下属的房地产央企，国有体制长期束缚了他们的市场化行为，做得好坏都不会和他们自身的利益直接挂钩，因此他们缺乏强有力的发展动力。”

　　目前这种趋势正在发生变化，“无论是国资委的要求，还是自身发展的需要，现在很多央企开始苏醒过来，他们意识到房地产是一个资本密集型的行业，对于具有资金优势的多元化央企而言，其主业已经无法再继续追加投资，这样它们就会瞄上房地产。”赵强分析说。

　　太平洋证券高级研究员张伟明也认为，实现全流通作为今年必须完成的任务，这对于很多企业都是一个很好的机会，因此地产央企主动寻找机会的愿望也会比较强烈，中粮地产就很好地说明了他们的这种动力。

　　推动定向增发置换优质资产

　　业内专家指出，随着全流通时代的到来，整体上市将成为一股持续的浪潮，定向增发的模式即将流行。

　　因此，对于中粮集团将鹏利国际的资产分步注入上市公司的方式，业内人士建议，在得到机构投资者追捧的情况下，以定向增发社会公众股完成资产注入是中粮集团的最佳选择，虽然单次所筹资金有限，但注入的资产可立即变现。

　　与民营房地产企业相比，目前地产央企做定向增发的并不多。“中粮集团的重组还没有完成，如何将原来的深宝恒、鹏利的人员和资产进行重组和整合，现在还没有定论。如果将重组和定向增发结合起来考虑，他们现在还不具备做定向增发的条件。”

　　中国国际金融有限公司房地产行业分析师白宏炜认为，央企和民营房地产公司做定向增发最大的不同之处在于，央企的目的是提高大股东控制的主导权，而民营变现的目的比较强烈，他们希望能够实现再融资。“其实操作过程都差不多”。

　　而张伟明认为，央企做定向增发并不比民营企业容易，也不具备这方面的特殊优势，“不能说央企的治理结构就是完善的，现在他们反而面临很多问题，有很多管理措施都是僵化的。定向增发的成功与否主要取决于和投资者的沟通程度，投资者最关心的是大股东所注入的资产的质量如何。”

　　正在参与多家上市公司定向增发方案设计的投行人士高贵雄则认为，国资委要求央企大股东占有一定的控股比例，居于绝对的主导地位，如果面向公司以外的机构投资者实行定向增发，将面临稀释股份的问题。另外，央企资产规模比较大，而定向增发要求锁定的机构投资者不超过十个，因此对机构投资者所要求的资金规模也比较大，可选择范围较小。“现阶段，对于房地产央企控股股东来说，通过股权置换、注入上市公司优质资产的方式，来实现定向增发或者整体上市将不失为好的办法。”

　　打通资本市场实现整体上市

　　有消息表明，以“旅游+地产”的模式蜚声全国、综合实力雄厚的大型央企华侨城集团，旗下有三家上市公司，分别为G华侨城(000069.SZ)和G康佳(资讯 行情 论坛)、华力控股(3366.HK)，最近正谋划整体上市。不难想像，如果整体上市成功，将对华侨城集团全国扩张所需要的现金流产生很大的帮助。

　　与其它的房地产企业相比，央企是否面临巨大的资金匮乏问题？赵强认为这取决于企业自身的发展决心，如果企业想做大，不断进行有效的融资是企业主要考虑的问题。如果仅限于开发几个项目，现有的资金来源应该不会出现问题。“未来房地产央企的发展趋势肯定是不断扩大企业的业务规模，”赵强强调说。

　　国资委有关人士在接受采访时明确表示，鼓励中央企业将优质资产注入上市公司，是国资委近期的一大工作重点。在此基础上，将实现央企不同业务的整体上市。因此，国资委要求央企对旗下的上市公司，根据企业总体发展战略和市场状况，按照证券市场有关规定，通过内部整合和外部重组等措施，逐步减少管理层次。

　　“随着市场化程度的不断提高，未来房地产央企利用资本市场进行融资的现象将会越来越频繁。”赵强说。(073112）