地产基金火中取栗

　　频频发出的政策信号，正在考验大量涌入中国房地产市场的海外资金的真实意图

　　文·本刊记者 冯桔

　　他们会抽身撤退吗？他们可以信任吗？他们会不会像在东南亚和南美所做的那样，携带巨资把当地的房产大口吞进，又在转瞬间撤得干干净净，只留下破败的楼群和天量的银行坏账?

　　国务院发出调控信号后，人们不得不认真考虑大量涌入中国房产市场的海外基金将何去何从。

　　五月出台的“国六条”和随后建设部等九部委制定的“十五条细则”给高烧中的楼市打了一剂退烧针。一般的看法是，这是中国政府为抑制房地产市场过快增长再次明确发出的政策信号。效果颇为明显，尽管价格还未出现波动，但上海、北京、广州等一线城市的商品房成交量都出现大幅萎缩。

　　这让房地产市场的气氛有些沉闷， 在6月中上海召开的国际地产大会上，各路开发商闭门讨论了整整一个上午，万科董事长王石直言：“我们几乎花了一多半时间来讨论‘国六条’，但我们不打算公布讨论的结果。”

　　不过，海外房地产投资基金却有话要说，虽然它们主要购入的高档物业并不属于调控的重点。摩根士丹利瑞信、荷兰ING等国际房地产基金认为受宏观调控政策影响，中国房地产市场可能在未来五年内谨慎乐观，而五年后的长期市场将大有可为。

　　“五年”,正是业内默认的衡量进入楼市的外资是否属于短期炒作的标准，而即使从2003年最早进入中国房地产市场的摩根士丹利算起，海外基金登陆内地市场也没有达到这一期限。

　　【置业之路】

　　几乎与对人民币升值的预期同步，海外基金两三年来像一个贪婪的食客，把上海、北京黄金地段的高档物业大口吞下。

　　2004年底，摩根士丹利房地产基金悄然购进了其首个参与投资的锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓。2005年2月1日，摩根士丹利再次出手，购买了位于上海人民广场核心区域的知名写字楼世界贸易大厦。业内人士估算，该大楼市值超过2亿美元。6月份摩根士丹利又购买了上海浦西的明天广场大楼。

　　2005年2月，其以4亿元收购北京富力双子座TOWERⅡ，摩根房地产基金亚太区执行董事、副总裁盖迪宣布，摩根在上海站稳脚跟后，开始正式进军北京房地产市场。

　　仅仅三年，摩根士丹利已经成为中国房地产市场最大的海外买家，成功渗透了上海、北京、深圳、广州四大一线城市。

　　在内地楼市投资了6亿美元的澳大利亚麦格理银行的中国行更加富有戏剧性。

　　1994年麦格理进入中国就盯紧了当时刚刚崛起的房地产行业，但由于中国房产市场对外资的诸多限制，十年来麦格理主要都在默默地积累经验，直到2005年，麦格理才完成主要投资。

　　2005年1月，麦格理以8亿元从新加坡凯德置地手中收购了上海新茂大厦；2005年7月，麦格理又和一些机构投资者组成财团收购了内地9家大型零售商城，收购总价约31亿元。仅上述项目投资已经超过40亿元。

　　新收购楼盘完全符合海外房产基金传统的价值观：产权清晰，前期操作透明、规范，符合国际标准，而且所收购的楼盘都有3～5年的稳定租约，高质量的租户，每年7%～9%的固定租金收益，不再是已往的圈地、开发、销售、迅速回笼资金的开发商模式。随着最近两年市场的变化和国家宏观调控，房地产的风险逐渐上升，海外基金投资方向从土地项目转向成熟物业。

　　【“绯闻”缠身】

　　攻城掠地的海外基金引来怀疑者的目光，投机人民币升值、短期套利和推高楼价，是他们为海外地产基金定下的“三宗罪”。

　　今年5月初，国家外汇管理局发布《2005年中国国际收支报告》，将流入房产领域的外汇视为关注重点。

　　根据仲量联行发布的全球房地产资本报告，2005年中国房地产投资市场，外资买入总额已经达到23亿美元，成为跨地区资本流动热点。从所投资的物业类型看，约58%的资金投在办公楼，约30%投在商场，约7%投在住宅，另外约2%则投在工业厂房；另一组数据显示，2005年境内写字楼物业最受境外投资者追捧，投放资金高达7.2亿美元，其次为商业项目，共有4.1亿美元。

　　目前内地楼市中的外资力量主要分为三类，一是和记黄埔、新加坡凯德置地之类的外资房产开发商，以直接投资(FDI)方式引入外资；二是像广州越秀REITS这样的境内物业通过海外上市，获得外资；第三类才是直接介入内地地产的个人和海外房地产投资基金。

　　通过购买获得国内房产的海外基金无疑比直接从事房产开发的外资房产开发商更具有退出的便利条件，而公布的数据进一步加深了怀疑论者的既有看法：海外基金利用人民币升值的市场预期，大肆买入内地房产，进一步推高市场价格，然后通过转手或者将物业打包上市的方式顺利退出，以获取人民币升值和价格上涨的双重利润。

　　游资吹起的房产泡沫曾让无数人迷失在财富幻觉当中，他们搭乘金钱的过山车升入财富的天堂，又瞬间坠入赤贫的地狱。从全国涌入海南的资金撤离后，留在美丽沙滩边的是成群的烂尾楼，而各种各样的对冲基金从泰国撒手，让一批董事长沦为街头小贩。

　　海外基金急于撇清这些莫须有的罪名,它们把自己视为中国房产市场的正规军,并不愿意和通过各种渠道进入中国房产市场的海外游资混为一谈。

　　花旗集团房地产基金首席策略师stephen.M.coyle称“我们只投资房地产，不考虑人民币升值的事情。”

　　房地产投资中介机构基强联行董事总经理陈基强认为海外基金对中国楼市价格影响不大，“2005年以前，市场上存在着很多‘打一枪换一个地方’的游资，但是在调控之后，这些热钱也逐渐退出了市场。2005年，投入中国房地产市场的资金有1.8万亿，而外资只有272个亿，仅占1.5%，怎么能推高其余98.5%的价格呢。”

　　然而更多的人愿意相信人民币升值的预期增加了海外基金的投资兴趣。他们担心的是，许多海外基金希望所购物业能在5年内能变现，如果这部分外资同时撤出，将给市场带来负面影响。

　　只有时间才能证明，进入中国房产市场不满五年的海外基金是不是一群投机客。实际上，海外基金已不仅限于简单的购买，参与中国房产市场不论是广度和深度，不断在加深。

　　3月28日，瑞士信贷集团等4家基金公司，联手注资易居(中国)投资控股有限公司2500万美元。2005年，软银基金与凯雷出资4500万美元投资内地房地产中介

　　但对频频发出的政策信号,海外基金不会视若无睹，它们在决策时已更加谨慎。6月的上海国际地产大会上，不少海外基金表示希望探明政府对其限制的底线，以决定下一步在中国房地产市场的发展战略。

　　一家著名的房地产投资中介机构透露，今年外资在考察内地物业时要求更加严格，“接触的虽然很多，但签下来的单子很少，今年完成的项目几乎没有，签约的是去年就已经开始的。”总体来说，“生意比以前难做”。

　　一个有力的佐证是，今年已经过了一半，去年在内地楼市频频出手的几家海外房地产投资基金——麦格理、瑞信和花旗等，至今还没有在内地相中新的投资对象。