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以往的调控政策收效不大，提醒我们在此轮调控中应该吸取以往与影子博弈的失败教训。
近两年间，特别是去年有了新、旧“国八条”之后，有关房地产的调控工作无一不是围绕着抑制投资膨胀、削减投资热度展开，可以说，这是政府启动调控的直接原因。遗憾的是，现今我们所看到的结果与预期有着明显的反差。
近期有两组房地产数据需要引起注意。一组是国家发改委的70城市6月房价监控数据：新建商品房价6月同比上涨6.6，二手房价与非住宅商品房价分别同比涨幅4.9和5.3；另一组是国家统计局的今
年上半年全国房地产开发投资规模：今年上半年城镇固定资产投资中，房地产开发投资7695亿元，增长24.2，加快0.7个百分点。长期以来，全国城市房价体现在公开的数据上呈每月上涨态势，与此同时，房地产开发投资规模又没有被有效压缩。这说明历时两年的诸项调控收效并不理想。
房地产开发投资逐年增长，有关部门不得不承认这样一个事实，即自2000年以来，房地产开发投资已连续5年保持20以上增速。除了市场需求旺盛拉动房地产开发投资快速增长及惯性作用，投资冲动也是推力———一些地方尚未完全摆脱盲目和片面追求经济增长速度的思维模式，把增加投资作为推动经济快速增长的主要手段。有鉴于此，房地产投资甚至面临一轮反弹风险。
这种顾虑不是盲目臆断。今年春节期间，我曾对中部地区一些城市进行考察，考察结果增加了这种顾虑。仅就开发投资规模而言，一些人口密度过低、资源贫乏、需求滞后、消费薄弱的小型城市已迎来一轮投资过剩的恶果，面临着一次“冲动的惩罚”，大面积的空置率等待着幸运之神的眷顾和消化，消费能力的低效与不济又将市场拖入了冷门，地方官员为此焦虑异常，只能动用政策工具刺激市场，以期复苏。
一般而言，造成此类状况的直接原因是地方政府的政绩需要，这种需要又为开发商与投机者开了方便之门，一些地方政府因此成为最大的城市开发商或投机商。地方利益与中央利益的对立、冲突使各自的出发点不能同轨运行，看似高效与严厉的政策被明目张胆地打了折扣，形同虚设，微观的地方化解、稀释或架空了宏观政策。
在此情况下，过去两年我们的调控差不多都将精力放在与一些虚幻的影子博奕和厮杀上了。政策几乎兼顾到了市场的方方面面，又是打击投机，又是抑制投资，又是限价格、套型和比例，但又往往调而难控。根本原因还是没有找到一个实体调控对象所致。
这个实体调控对象就是惯有的行政治理绩效考核体制，现在人们都在批评地方政府，但不要忽略，惯有的行政绩效考核体制一开始就赋予了地方政府片面追求经济增长的任务，对上有交代，对下有面子，成为一种责任鞭策。所幸的是，GDP至上的业绩取向已有改变的趋势。
地方政府公司化，利益组织固有的私益冲动往往会加剧它们的投机取向。这正是地方政府成为城市最大的开发商与投机商的必然原因。而政策所指的炒房和投资、投机等种种市场不健康现象，只是地方政府身上投射出来的一些凌乱的影子。
如果不能将调控指向对准治理体系内部，使自上而下的利益诉求和价值定位趋同，那这一轮调控无疑又是在与一系列影子展开博弈，花费再大的成本也无济于事。
章剑锋
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