国税总局掀起强征风暴 二手房交易可能缩水50%

二手房个税“强征令”将给二手房市场带来显著变化 资料图

    昨晚，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）突然现身，由此，争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”。通知将于8月1日起在全国执行。

　　市场人士连夜热议，投资客将度过一个不眠之夜。不少人士表示，个税强征后二手房交易可能缩水50%。但是两种免税类型以及房产持有时间计算方式的改变，也给市场开出了稍显宽松的通道。

　　□本报记者 于兵兵

　　强征基本无疑义

　　二手房个税缴纳早已有之。但一直以来，二手房的个税征收多为“自觉申报”。因此，此次个税是否强征成为新政需要明示的第一内容。

　　对此，国税总局108号文在第四条称：加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　上海信义房产不动产研究中心相关人士介绍，一般来说，二手房过户流程是，在交易中心大厅均设立地税部门完税窗口，过户双方申领过户申请单后，到完税窗口完税。然后办理产证过户。完税窗口对契税、营业税等税种一并收取。“将个税征收置于过户之前，就意味着个税完税成为过户前提，就是平时所说的‘强征’。”

　　两类房产仍免税

　　108号文规定，对两类二手房产交易仍给予免税优惠。其第五条称：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　中原地产人士表示，如果加上征税起征点前置，多数老公房和经济适用房可享受免征优惠。如果以购房合同或发票作为凭证，大多数公房都在5年购房时间以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，因此，公房基本都处于免征行列。对于经济适用房来说，5年以内出售无赢利，不用交纳个人所得税。因此，新政对经济适用房也无过多影响。

　　纳税起征点前置

　　纳税起征点前置是新政又一看点。

　　108号文第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　中原地产人士认为，原来按产权证或者契税票为起征点，让一大部分的二手商品房无法满足五年以上的要求，因此此次新政将房产持有时间的起点前置，令二手商品房交易稍有释放空间。

　　“所得”界定明确

　　对于“所得”的认定一直是个税征收的难点之一。108号文第一条就明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。并对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值均有明确规定。

　　而对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，文件规定：税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　业内人士介绍，这主要是针对以往通过做低房价方式规避税收的做法。

　　装修等花费免征

　　对于房产持有成本中“合理费用”的定义，108号文第二条规定：文件第二条规定：纳税人转让的住房在转让前的装修费用可扣除，其中已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%。商品房等为房屋原值的10%。但是纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　另外，住房贷款利息、手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明也可扣除。

　　中原地产人士认为，108号文对纳税人按规定支付的合理费用的界定 ，较之2003年京财税732号文中所规定的合理费用更加科学合理，有利于增加纳税者认同感和自觉意识。

　　建立纳税保证金专户

　　108号文第6条规定：建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜，符合条件的确保及时办理。同时加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，做好涉税资料审查鉴定工作，及时办理减免税审批手续。

　　市场人士评价，整个个税征收流程涉及贷款银行、手续费、公证费等相关征收部门的有效证明，二手房交易的完税准备时间由此拉长，其中的监管、配套工作繁杂，因此尤其需要相关各部门加强管理和服务。

　　二手房个税征收“历程”

　　1994年1月28日，国务院发布《个人所得税法实施条例》：财产转让所得（包括个人转让建筑物、土地使用权等财产取得的所得）必须缴纳个税。但其后，二手房买卖个人所得税的征收一直处于地方自控下的自愿申报缴纳状况，形同虚设。

　　2004年1月，二手房个税率先在杭州、南京、青岛等地强征，几个月后暂停征收。

　　2005年北京东城区、朝阳区等地再次强征，遭到抵制，不到一个月取消。

　　2005年10月初，国税总局抛出“一站式”强征的156号文件，效果不大。

　　2006年6月，北京亦庄传出强征传言，但北京其他区县尚未执行。

　　2006年6，传言日盛，称北京7月将全面强征，二手房价或将上涨8%。

　　2006年6月下旬，国家税务总局向上海证券报辟谣，称强征未有时间表。

　　2006年7月26日，国税局108号文公开，称8月1日起全国强征个税（柯鹏 整理）

　　抛售二手房该如何计税

　　王女士于2003年4月以60万元在北京购买了一套二手商品房，建筑面积80平方米。王女士为贷款买房，首付20万元，贷款40万元，以20年等额本息的商业贷款方式购买此房产。当年利率为6.12%，从2003年4月到今年7月所付利息为76122.10元。另外2003年公证费200元，评估费600元。房产装修费用为9万元。现在她决定将房屋以80万元的总价卖掉，王女士需要交纳的各类税费见右表。

　　如上所述，王女士需要缴纳的个人所得税仅占总房款的0.23%

　　需要注意的是，王女士装修费用为9万元，且有装修费用的税务统一发票。根据昨天发布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，商品房转让前实际发生的装修费用，最高扣除限额为房屋原值的10%。王女士的装修费用9万元大于6万元（600000×10%），故按6万元装修费用计算个人所得税。

　　税种计算方式计算公式费用（元）

　　印花税房产总价0.05%800000×0.05%400

　　营业税房产总价5.5%800000×5.5%44000

　　个人所得税

　　（个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%）个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。转让收入（以实际成交价格为转让收入）800000800000

　　房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花600000+300+9000+5609305

　　转让住房过程中缴纳的税金=印花税+营业税800000×0.05%+

　　800000×5.5%44400

　　合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费等60000+76122.1+200+600136922.1

　　（800000-609305-44400-136922.1）×20%1874.58

　　（于祥明整理 数据由北京中原地产提供）