国家出台限制外资炒楼新政五大盲点和亮点分析

　　随着“限制外资炒楼”的171号文正式公布，一个令海外资本热血澎湃的中国楼市“淘金时代”即将宣告终结。然而，和此前一些新政一样，由于171号文涉及众多相关部门的配合，同时也需地方制定相应细则，因此若干条款仍定格在框架性指引层面。而新政中所暴露出的五大盲点也引发了市场热议。

　　□本报记者 于兵兵

　　昨天，《意见》出台后的第二天，北京市率先发文明确“自住房”定义，称港澳台居民及华侨只能在北京购买一套自住房 。

　　“我们正在讨论这条新闻，不知道其他地方是否也会按此标准执行。”东亚银行贷款部一位负责人对地方细则的等待颇为急切，“部委和地方的细则不出，所有影响和对策目前都无从谈起。”

　　永享银行上海分行一位个人消费经理介绍，由于个人和机构的房贷对外资银行日益重要，新政对外资行的业务影响巨大。“一旦上海效仿北京的做法，将自住房定义为当地一套住房，上海外资行的个贷业务将缩水50%。”

　　盲点一：“自住房”尚未界定

　　据新政第十条，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

　　市场人士表示，这一说法起码有两点需要进一步的细则明确。一是何为自住，套数与面积如何界定；二是如何对自住房购买进行联网监管。“目前银行信用系统基本联网，有房贷的监管可行性较大；如果外资购房是全额付款，并在异地多套购房，监管难度很高。”澳金投资咨询总裁章利华表示。

　　盲点二：结汇限制暗中较劲

　　在171号文中，结汇方面的说法颇为简略，却引来外资机构最大范围的震动。因为外汇管理部门早在文件下发前就已在操作中暗合政策方向。

　　多家外资机构相关人士反映，目前已有大量在申请的

房地产类投资结汇项目受阻。几个月内，仅上海就有近50亿元的外资收购交易结汇受阻。

　　而这一做法在此后出台的新政中并没有明示。

　　新政第十二条仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，“符合条件的允许汇入并结汇”。海外基金人士表示，对外资来说，最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长。其中，结汇方面的阻碍和拖延是令外资最惧怕的“杀手锏”。

　　中国社科院金融研究所易宪容曾表示，虽然新政没有过细的外汇限制，但这是作为政府视市场影响情况而准备的下一步棋。一旦调控效果不理想，外汇管理将更进一层。

　　盲点三：税收规范不明

　　对外资机构在税收方面的政策在新政中没有特别提及。北京师范大学金融研究所所长钟伟就此认为，按照内外资的现有区别，外资对中资有竞争优势。没有将外商投资企业的优惠政策取消，新政很难起到实际效果。

　　对此，仲量联行中国区董事陈立民介绍，新政规定外资投资房地产一定要在境内设立公司，这一条已经可以将外资交易纳入行政监管范围，并适用33%的企业所得税，而不是营业额15%的留滞税。这其实拉平了税收上的中外资区别。

　　但是另一些专家则表示，目前外资在房地产市场的税收优惠主要源于某些地方政府违规出台的“优惠”，新政应在此方面给出更明确的限制措施。

　　盲点四：境外交易“失控”

　　现在，外资通过中介公司“过桥”变相收购物业的做法正在市场上悄悄流行。业内人士称，这种做法可以充分抵消新政限制。

　　具体做法是，某海外基金看好境内物业，通过外资中介机构在华分公司收购物业，然后在境外实现二次交易。以此完全规避境内政策限制。

　　“由于海外基金与外资中介有多年的合作和信任度，这种做法的可行性很高。”一家外资银行人士称，“但对于希望长期投资中国楼市的基金而言，这并非长远的选择。”

　　盲点五：REITs没有过多限制

　　对于当前市场颇为流行的外资助力境内房企打包资产海外上市（REITs）的做法，新政同样没有提及。而海外REITs在境内的收购也可以通过上述“过桥”中介在境外进行。

　　另外，境内中资房地产企业通过与外资进行股权和项目转让等方式将资本引入海外、借壳上市，钟伟认为，这些都可能导致资产外流。

　　五大盲点代表了一定的政策空隙。市场人士评价，“虽然不至于有调控失效的风险，但确实会令市场暂时陷入混乱。”来自投资机构、中介机构、银行、个体购房者的相关群体也均表示，各部委和地方细则的落实才是新政实施的关键，才是完善新政效力的“最终一刀”。

　　新政五大亮点

　　亮点一：限购自住自用房

　　对于在境内工作学习的外籍人士，以及在境内设立分支机构的境外机构，原则上限购自住、自用性商品房。众多业内人士预计，上海、深圳、北京等一线城市的高档房市场将因此大受冲击。部分高档房集中区域将有三成以上的交易缩水，外资房贷业务可能降低50%以上。

　　亮点二：规避“变相贷款”

　　新政第八条规定：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。业内人士介绍，这一比较陌生的提法，正是剑指之前被外资广泛操作的变相贷款融资。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。

　　富阳地产研发部表示，该政策将有效防止境内外联手的短线炒作行为的发生，避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。

　　亮点三：商业存在原则

　　对于此前外资直接在境内购置物业、入股公司的做法，新政要求，所有外资在境内的非自住性

房产投资，应遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业。“商业存在的设立，就把投资行为纳入监管范围，税收政策透明，资本流向清晰，有利于防控金融风险。”一位外资中介机构高层评价。

　　亮点四：先税后汇

　　新政十二条称，外汇管理部门要严格审核资金汇入和结汇，房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

　　以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一。专家表示，先税后汇可能成为成熟物业投资者需要考虑的最重要门槛之一。“税负不是重点，重点在于手续繁杂产生的时间成本。”

　　亮点五：提高资金门槛

　　新政规定，外商投资设立房地产企业的投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额50％；开发项目资本金需达到项目投资总额35％；通过股权转让等方式并购境内企业的，须以自有资金一次性支付全部转让金。富阳地产认为，这将大幅提高外资进入中国楼市的门槛，有望将部分中小游资挡在门外。