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日前刚刚出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。文件一旦正式实施，将只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格；外资进入房市将受到严格的政策监管，其中境外机构和个人购买房产，必须实行实名制。
限制购房套数打击外资恶意投资内地房产
美联物业交易管理部高级经理王磊介绍
，在2002年取消内外销房区别之后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制，原本需要支付相对较高购房款的境外人士也可以用平价购买内地的住宅，而且购房套数也不再受限。
虽然现在境外人士在沪购房需要凭买卖合同到外汇管理局登记申报，获得批准后才可以将外币兑换为人民币以结清房款，但在购房用途及套数上没有太多的限制。对此，王磊表示，境外人士购房实名制的实施对于限制境外人士的购房套数起到了关键作用，对于之后中央有效限制境外游资在内地房产市场上的投资行为起到很好的铺垫作用。加上文件规定的一系列限制，对于外资恶意或超限额投资内地房产市场可以起到很好的调控效果。
此外，《意见》对港澳台地区居民和华侨在内地购房的政策仍旧较为宽松。
海外基金进驻利好利空并存
美联物业上海区总经理冯泓睿指出，海外基金大举进驻内地房产市场有其利好的一面，比如在开发水平上，海外基金的进驻可以促进国内商办以及住宅项目开发水平的提升，在设计理念以及销售包装上可以借鉴更多的国际元素。这对于促进国内房地产市场的国际化有诸多益处。
但同时也应看到，过多或者资金量过大的海外基金入驻内地市场，也会给内地房地产带来很多不利因素。以正在进行的第二轮宏调为例，一些大金额的住宅项目收购行为会使宏调效果弱化，对于部分地区的房价调控产生不利影响。
另一方面，外资中尤其是一些知名的基金公司在内地大量投资房产项目，给内地的房地产市场也注入了诸多不稳定因素，业内盛传外资购房实质是在赌人民币升值并非危言耸听。毕竟内资购房与外资购房在人民币升值的情况下，获利的实质大相径庭。由此，在外资入内地房产市场过程中，适当抬高投资门槛或增加投资限制是很有必要的。
董琳霞 每日经济新闻
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