大浪淘沙 华南国有房企二十年沉浮记

　　当房地产已然风光正盛地成为国民经济的支柱、维系民生的杠杆之际，也许只有年老的地产人还能清晰记得上个世纪80年代末90年代初房地产刚刚发轫时的景况——那是一个国有房企的天下

　　本报记者 靳冬 发自广州

　　华南地产20年就像一场接力赛，从国有房企，到港资主宰再到民营崛起，接力棒在几大阵营当中传递了整整一个轮回之后，如今终于趋于一种三分天下的平衡。如今，当房地产已然风光正盛地成为国民经济的支柱、维系民生的杠杆之际，也许只有年老的地产人还能清晰记得上个世纪80年代末90年代初房地产刚刚发轫时的景况。

　　几乎每一个老人都会毫不含糊地说：那是一个国有房企的天下。

　　然而，当时间演进到20世纪90年代乃至21世纪,仿佛是在“国退民进”的呼声当中，一大批曾经创造过辉煌的国有

房地产企业却渐渐淡出了人们的视线。所幸的是，华南地产当中依旧有着万科、金地、保利等国有房企以骄人的姿态成为全国房地产行业的领跑者。

　　城市建设的功臣

　　国有房企可以说是伴随城市建设的兴起而诞生。上个世纪80年代中叶，为了适应城市扩张和建设的需要，一大批建设部下属的机关纷纷成立房地产开发企业，承担相应的城建任务。当时，在省、市、区三级建设、国土、规划部门下面，房地产开发企业像雨后春笋一样冒出地面。有经历过当时盛况的某国企老总戏谑地指出：当时仿佛和尚庙下面都成立了开发企业。

　　这批企业的诞生，主要是为了完成城市建设的任务而非以盈利为目的。例如广州当年的四大国企之一的东建集团，便是广州市建委下属企业。最早之时，东建实业集团、广州市道路扩建办、东风路扩建指挥部，实际上是三块牌子一班人马，都直属于广州市建委。因此，东建最大的任务便是完成广州市东西贯通的交通要道东风路及其周边的开发建设。

　　事实上，虽然名义上是房地产开发企业，但是主要任务不在房产的开发，东建跟穗华(注：广州市国土房管局下属企业)一样，承担城市拆迁、道路建设。开发的小区主要用于拆迁安置，只有极少部分是商品房。事实上，东建在早期开发的大型住宅小区广雅新村中，仅有三栋是商品房。

　　同样是风光一时的广房集团，1992年刚刚从政府分离出来时，拥有广州旧城区1／3的土地，净资产30多亿元,职工上万人。可一位曾经就职于该集团的员工却回忆说：“广房做了十几年地产，可是旗下的公司都是各干各的，到现在连一个像样的小区都没建出来。”

　　东建、穗华、广房并不是特例，他们代表的是一代国有房地产开发企业早年的使命，即完全为城建服务，不获取利润。一个简单的例子足以说明：东建开发的广雅小区，尽管房子建好之后被一抢而空，但是当时实行政府定价，所有的商品房不计成本，按照1000多元/平方米进行销售，因此，开发住宅小区对于这类企业而言，是在亏本赚吆喝。

　　卖地的风光岁月

　　由于承担了大量新城区道路及市政配套的建设，路段周边的地皮被划拨到固有房企名下。上世纪90年代初期,大多数企业进行了改制,从政府职能部门分离出来，开始自主经营，而国有房企的好日子正是从此刻开始。

　　当时正值外资被批准进入中国内地的房地产领域，大批港资进入广深两地，一边是资金，一边是土地，双方几乎一拍及合，国有房企卖地的历史由此上演。

　　说是卖地，事实上是国企以土地作为资本，与外资合作成立项目公司，共同开发，并按一定比例分成，当时通行的分配比例是四六开，土地方四成，出资方六成。

　　那一轮合作开发的热潮当中，几乎所有大型国有房企下面都成立了众多合营公司，仅东建下属就成立了9家合资公司。由于成立的项目公司往往由外方负责经营和管理，中方在出地之外，几乎不参与经营，更谈不上监督。

　　有人回忆说：“当时国企的员工天天无事可做，只等着别人赚了钱后提成。”历史数据显示，当时的广州

房价已超出1万元/平方米，根据四六分成比例，囤积了大量土地的国有房地产企业可谓收入可观。不过好景不长，房地产热潮带来国家第一波的

宏观调控，房价也随之一泻千里，从原来的每平方米1万多元迅速下跌至三四千元。

　　悲剧于此刻上演，外资卷款出走成为国有房地产企业共同遭遇的尴尬。“当时没有经验，同时没有人具有风险控制意识，几乎没有人想得到外方会跑。”事实上，当时不少所谓的外资都只是一个“皮包公司”，或者是某一大公司下的子公司，但是，国内企业由于面临资格审查，只能是母公司与其合作。因此，当出现了问题或者纠纷，国有企业便被留下来埋单。

　　例如东建与外资合作的9家项目公司所开发的物业当中，仅东峻广场一个项目成功，其余的不是烂尾就是纠纷，几乎全军覆灭。而盛极一时的广房集团则在1998年由于挂靠的天龙花园项目公司负责人卢俊雄携款7000万元出逃，致使天龙花园成为广州有名的“烂尾楼”之一，也给广房集团留下大堆的债务与官司。

　　其后，政府加强对房地产市场的整顿，断掉了众多国有房企以前“卖地”和收“挂靠费”的两大财路。而此时，员工多、包袱大、管理混乱、成本控制不灵的国有房企迅速在与民企的较量中败下阵来，至今一蹶不振。

　　市场洗礼下的三分天下有其一

　　上个世纪90年代中叶开始，正是民营房地产开发企业崛起之际，同时也成为国有房企相继倒下的一段历史。在随后的近10年时间当中，国有房企几乎都在忙于解决合营公司所遗留下的官司。

　　1997年前后，亚洲金融风暴的冲击，在1984年成立、曾作为中国第二大外币债券发行公司及广州市的专项投资及融资窗口的广信集团(广东国际信托投资公司)出现致命危机。1998年，中国政府正式宣布其破产。当时经清算，广信拖欠债务高达30亿美元。而该集团涉足了多个广州住宅小区及商用物业的开发，此时这些物业也纷纷宣告烂尾。著名的广东国际大厦被拍卖，而且至今仍未完成相关手续。

　　几乎在同一时间，曾经开发了“全国最大收银机”天河城的粤海投资也被提上重组日程。一大批跟粤海合作的民营房地产开发企业也随之陷入无休止的房产官司当中，至今仍未完全解决。紧随其后便是东华被并购，广房破产，北秀、东建有名无实……仅剩下城建集团一枝独秀。

　　在广州国有房企近乎全军覆没之际，深圳的万科、金地、招商局、华侨城等国有房企却在历史演进当中浴火重生，而以保利、中海为代表的央企也因为改制成功而在强势的民营房企当中站稳脚跟。尽管国有企业主宰的历史一去不返，但是华南的格局依旧保持了三分天下的和谐状态。