海外资本全线进军中国商业地产

　　【记者 陈雪根 实习生 孙雨 20日北京报道】

　　大规模炒房有望抑制与内资共同开发将居主流

　　国际物业顾问戴德梁行今天发布消息称，自海外资金从2004年重返中国房地产市场，目前中国大陆已成为全球地产投资机构的热选地区。不仅游离的海外民间资本，而且大量的机构投资者大举进入国内地产市场，并已从北京上海等一线城市向二三线城市推进，商业地产已成为外资机构首选的物业类型，将有可能改变中国商业地产的模式，并带来房价的调整。

　　投资中国

房地产的海外资金在2005年出现了爆发趋势，据统计，在2005年境外机构购买中国建筑物资金达到了34亿美元，中外合作房地产项目2119项，合同利用外资194亿美元，实际利用外资54.18亿美元。由于统计制度的缺陷，大量境外资金尚未得到确认。

　　戴德梁行提供的数据显示，50%外资投在北京，约43%投在上海；44%的外资来自美国，约36%来自新加坡，约20%来自澳大利亚；投在写字楼上的外资占58%，商铺占30%，住宅只占7%。

　　目前，进入中国商业地产的海外资本有产业基金和金融资本两种形式。其中产业基金都为兼备开发与运营能力的投资者，如嘉德、恒隆等，其大多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及运营经验，主要投资北京、上海两大城市；另外，私募基金和信托基金如摩根斯坦利、花旗等，一般倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业，同时也考虑接近完工的优质项目。

　　戴德梁行预测，海外资金将在政策实施之前谋求迅速套现，楼市放量供应大增，价格会出现短线调整甚至下跌。尚未进入房地产市场的资金会考虑暂缓进入中国楼市，表现出需求减少，出现

房价调整的可能性。政策的出台会影响外资的流入量，外资流入的减少，市场投资(投机)份额也会相应地减少。随着外资投资的谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到抑制，而与内地

开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。

　　有关人士将海外资本对中国商业地产的影响做了三方面的具体分析：

　　第一、外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售的产权的商业地产项目形成压力，从而推动中国商业地产走向主流运作模式的轨道。第二、推进购物中心模式的发展，逐渐改变以百货为主的业态。第三、大多数进入中国的外资都具备雄厚的资金实力及丰富的专业经验，从而可有效的保证商业地产项目在关键性环节的顺利进行，促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升商业地产开发的进入壁垒。